现房销售细则扩围至12城：合肥、苏州细则出炉，土地款分期、过渡期安排更细化

来源：中国经营报

中经记者 徐倩 石英婧 上海报道

10月24日至25日，合肥、苏州两个长三角核心城市相继发布关于贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的实施意见，围绕商品住房预售管理、现房销售、预售资金监管、主办银行制度、土地供应等方面作出细化安排。

据中指研究院整理统计，截至10月26日，已有包括北京、上海、武汉、天津、杭州、宁波、十堰、苏州、合肥、温州等12个城市出台有关现房销售地方细则，政策落地范围进一步扩大。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“合肥、苏州等新跟进的城市与此前已出台细则的核心城市基本一致，总体围绕新出让土地项目封顶预售、预售资金全额全过程监管、存量及在途项目分类衔接、现房销售定金监管和土地价款分期缴纳等方面作出安排，在强化交付和资金安全保障的同时，为存量项目消化及企业开发建设保留一定弹性。”

现售定金：合肥上限5%，苏州3%

10月24日，苏州市发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，这是江苏首个关于“828新政”的实施意见。

10月25日，长三角另外一个核心城市合肥市也发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，合肥也是安徽省内首个出台现房销售细则的城市。

综合苏州、合肥两个城市的现房销售细则来看，两城均以2026年8月28日为分界点，该日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，且预售资金实行全额、全过程监管；新出让土地商品住房项目优先选择现房销售。

值得关注的是，苏州、合肥两城在预售定金方面有差异化的规定。其中，合肥市规定，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，收取的定金不得高于房屋总价款的5%。而苏州市方面，现房销售定金原则上不超过购房总价款的3%，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户。

合肥市的现房销售细则更体现了分类指导的思想。中指研究院华东大区常务副总高院生指出：“以2026年8月28日为界：已取工规证项目按原政策；已拿地（含签订成交确认书）未取工规证项目，经属地评估可交付、市级备案后，2027年年底前可按原预售条件申请预售，资金按重点监管额度执行；新出让地块全面执行新规。合肥市是唯一对历史遗留项目未设统一截止期限、以个案评估保留政策通道的城市，这一设置与合肥存量土地盘活并行的政策导向直接呼应，实质是为城市更新、烂尾盘活项目预留了政策通道。”

苏州市作为江苏省首个出台现房销售细则的城市，具有样本意义。中指研究院苏州分院高级分析师金珂点评称：“现房销售优先与‘好房子’建设导向衔接，倒逼房企在规划、施工、交付环节形成完整闭环，长期看将为苏州房地产市场平稳、健康、高质量发展提供有力支撑。此外，土地款两年内免息缴清、在途项目过渡期安排等设计，为房企留出了现金流腾挪空间，降低了模式切换对短期供应的扰动。”

专家：“监管底线不变，开发端减负措施增多”

从多地现房销售政策对比看，土地款缴纳期限呈现更直接的宽松倾向。克而瑞研究中心分析称，首批四个一线城市中，北京允许土地余款两年内缴清，上海、广州、深圳主要采用一年缴清、符合条件可延长一年的安排。近期宁波、十堰、苏州、合肥四城则均明确，土地余款最长可在两年内缴清，分期缴纳不计利息。

此外，存量项目过渡安排更加细致。多数城市普遍设置至2027年年底前为过渡路径，此外，宁波市允许符合条件的历史遗留项目延长至2028年年底，合肥市对特定历史遗留项目单独作出规定，苏州市则细化了部分取得规划许可证等项目的分类管理方式。

综合多城政策的变化，克而瑞研究中心指出，一方面，封顶预售、资金监管、分类管理等制度要求持续落实，销售端的风险约束没有出现普遍放松。另一方面，土地款延期缴纳、分期开发、优化审批、融资支持等配套措施逐步增多，地方政府更加重视企业在新制度下的资金承受能力和项目开发可行性。这并不意味着现房销售改革方向发生变化，而是政策执行开始更加关注新制度与实际经营条件之间的衔接。

从共性来看，多数城市普遍设置至2027年年底前为政策过渡期。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时指出：“所有在途项目全部设置2027年的过渡期，相关项目必须在这个时间节点之前完成预售申请；一旦过了2027年，就要无条件执行全新预售规定。 这其实给了市场一个信号，旧式产能出清有窗口期。也就能解释9月市场的反常一幕：50城新房新增供应冲到1368万平方米，环比暴增103.6%，创下年内新高，大量存量项目赶着窗口期集中出货。”

就目前出台现房销售政策的12个城市而言，李宇嘉指出，各城市差异主要体现在途项目、预售节点、定金比例、土地款分期缴纳等方面。除了京沪等核心城市外，不同城市在执行层面略有宽松。

对此，李宇嘉指出：“就定金比例方面，在现房销售下，取得工规证后可以收取定金锁定客户的上限：1%到5%的梯度，能级越高的城市，比例越低。土地款分期缴纳的松紧程度不一。在土地分期付款方面，首批一线城市中，上海、广州、深圳主要采用土地余款一年内缴清、符合条件可延长一年的安排。近期几个城市明确土地余款可在两年内缴清，且分期缴纳不计利息。”

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）