商务楼宇专项调研进鼓楼：交流存量盘活对接应用场景

10月22日下午，由南京商业地产商会联合成员单位南京东华资产经营有限公司、南京地铁商业发展有限公司共同举办的“鼓楼区商务楼宇调研启动暨存量盘活与场景应用对接交流会”在南汽大厦举行。

本次活动聚焦存量商务楼宇的盘活路径、场景激活与产业协同，邀请存量资产方、专业运营机构及绿色低碳、节能改造、智能科技等领域的技术服务企业代表近50人参会。会上，南京商业地产商会正式发布并启动鼓楼区商务楼宇专项调研，面向全区招募首批样本楼宇。鼓楼区建设局、鼓楼区发改委、中央门街道相关领导应邀参会。

当前，南京商业地产正从增量开发转向存量运营，大量商务楼宇面临空置率上升、传统招商手段效果递减、业态老化、改造投入产出难以平衡等共性难题。近期商会将工作重心向存量领域延伸，持续开展商务楼宇专项调研，通过系统走访盘清楼宇运营状况、应用场景与更新需求，并搭建资产方、运营方与技术赋能方对接交流的平台。此次调研正式进入鼓楼区，旨在以一场小范围、深层次的研讨启动全区调研，推动存量盘活的真问题得到回应、真需求实现对接。

活动伊始，三位嘉宾分别从行业趋势、前端研判和实操案例三个角度作主题分享。

存量资产提质增效解决路径分享

戴德梁行项目及企业服务部高级助理董事朱丹华，从行业趋势切入，系统梳理了存量资产提质增效的解决路径。她提出，房地产已从“增量时代”迈入“存量时代”，市场变化、产品迭代与终端需求三重因素叠加，推动行业从粗放开发转向以保值增值、提质增效为核心的专业化运营。目前，租金承压下行，存量持续走高、空置压力加大、竞争加剧，已成为行业的普遍现实。她进一步指出，办公产品本身也在迭代：从1.0时代的“格子间”，到2.0时代打破隔离、追求高效，再到3.0时代以社交属性和弹性办公为核心重塑办公场景；终端客户在区位、品质、交通等不变的选址需求之外，还叠加了员工食堂、商业配套、共享会议室以及绿色环保、LEED/WELL认证、零碳等增值需求。基于此，她把存量资产提质增效归纳为“盘、定、改、招、退”五个环节——资产梳理、资产诊断、资产提升、资源导入、资本退出，并结合案例，介绍了非单一产权整合的路径、“定成本、定客群、定标准”的三定原则，以及资源整合式招商、品牌效应招商、高端渠道招商等新打法，最后提示了公募REITs等资本退出通道对存量资产的价值。

复杂存量资产的前端研判和持续更新

城市与建筑遗产保护教育部重点实验室特聘研究员、至善更新总经理阎凯以《复杂存量资产的前端研判和持续更新》为题，结合城市更新与资产经营实践，分享了存量资产盘活从“开发思维”转向“经营思维”的思考。他指出，复杂存量资产更新不能简单理解为建筑改造或业态替换，更应在方案形成前研判区位、客群、空间条件及经营约束，明确项目的定位与运营基础。以其在浙江操盘的城市更新项目为例，他回顾了原国企办公大楼改造为教育综合体，并伴随客群需求、交通条件、政策及市场变化，先后向“儿童乐活成长中心”“年轻活力中心”调整的过程。通过优化业态组合、改善交通配套、持续招商运营，项目不断回应不同阶段的经营问题。他强调，存量盘活不是一次性的改造，而是前端判断、资源协同与长期运营相结合，并随市场变化持续校验和调整的过程。

存量资产盘活与场景激活——南汽大厦的探索与共赴

南京东华资产经营有限公司招商事业部高级总监成辉分享了南汽大厦的盘活实践。东华资产是上汽东华在南京的核心资产运营载体，目前在营地块8个、产业园区6个，存量物业总面积约120万平方米。南汽大厦位于中央路与新模范马路交汇处，紧邻地铁1号线、毗邻玄武湖，总建筑面积2.37万平方米，为国企全程自持自营的写字楼项目。他坦言，即便手握核心区位，南汽大厦同样面临租金下行与高空置并存的压力：大厦平均租金一路承压下行，招商率也在不断下降，来访客户需求面积段也在降低，存量客户也不只是要求降租，而是要求更高的性价比和服务。症结在于产品错配——与周边新入市的楼宇相比，南汽大厦原有交付标准偏毛坯简装、户型以大户型为主、公区形象老化、配套仅有基础物业。“地段是底牌，但产品必须与客户需求精准适配”，粗放式“有什么租什么”的方式已经行不通。

为此，东华资产从三个方向着手：一是硬件提档，2024年焕新大厅，2025年改造空调系统与楼层卫生间，2026年出新停车场与楼层公区，以滚动微改造对冲租金下行；二是产品重构，低区（4—6层）做60—200平方米精装现房、拎包入驻的灵活办公，高区（7—11层）面向区域总部提供500平方米以上、按需分割的定制装修；三是服务升级，推行菜单式物业服务、节假日滚动微改造，并依托国企自持自营、无第三方外包的优势缩短服务响应链条。楼内还落地了24小时自助健身房、一层共享食堂、临街精品咖啡等场景，形成员工“生活闭环”。他用一句话总结：好的场景本身，就是一种招商力——员工觉得舒服、体面，企业的退租意愿自然会下降。

中央门街道介绍辖区存量情况及需求

中央门街道副主任庄永联介绍了辖区商务楼宇的存量现状与盘活需求。他表示，中央门街道是目前鼓楼区商务楼宇资源最集中的区域——规模以上楼宇12栋、建筑面积38.3万平方米，规模以下楼宇8栋、约20万平方米，合计20栋。他逐一介绍了华贸中心、南汽大厦、保利南自、南邮大厦与南邮科技园、金茂广场、南京工业大学新模范马路园区、凤凰大厦、天正广场、长江科技园等楼宇的租金、物业费和出租情况，并分析了当前的两重压力：一方面，新入市的高品质楼宇对周边楼宇形成价格和客源挤压；另一方面，今年4月1日起对企业奖补的负面清单政策，给基层招商带来不小影响。

他强调，街道的优势在于资源集聚：鼓楼区内有南京工业大学、南京邮电大学、东南大学医学院、中国药科大学4所高校，鼓楼区整体总部经济占比约70%，拥有全市约70%的优质中小学、80%的优质三甲医院和90%的省级机关，以约1%的土地面积贡献了全市近13%的经济体量。

他表示，街道将从三方面做好服务：一是企业服务，主动联合税务、司法等部门上门为企业解决实际问题；二是楼宇服务，与各楼宇保持高频互动，帮助项目对接、资质申报和奖补申请；三是环境整治，持续改善周边交通与街区面貌。

多方研讨：直面存量盘活的真问题

研讨围绕政策、资产方痛点、运营方能力、场景激活四个议题依次展开，每个议题先由各方代表谈真实情况，再开展自由讨论。

（一）存量盘活政策支持

鼓楼区发改委项目科介绍了市区两级支持存量盘活的政策与资金工具，鼓楼区建设局介绍了鼓楼区城市更新的工作机制与政策体系。据介绍，鼓楼区已建立“1+1+X+N”的城市更新推进机制，区城市更新专班由建设局牵头，区属平台公司、属地街道和功能板块、多个自主更新主体共同参与；在规划层面，2023至2024年编制完成区级城市更新专项规划，梳理形成“两特六老”资源体系，并配套出台系列政策文件，2025年获得南京市城市更新实验区称号。纳入年度城市更新计划的项目，可申请城市更新专项资金、中央预算内投资、专项债券和新型政策性金融工具，并同步开展城市体检。相关领导表示，欢迎各方把政策需求通过商会平台向上反映，共同争取支持。

中央门街道介绍了政策落地的具体路径：由属地街道牵头召开协调会、区级召开区长办公会形成会议纪要、交由规划资源部门办理临时变更，涉及的土地出让金补缴标准相对较低，并现场分享了辖区办公楼宇转为酒店、老旧楼宇改造等实操案例。

（二）资产方的主要需求和痛点

研讨中，来自南京安居集团、徐矿置业、凤凰置业、江苏通信置业、省城建开发公司等资产方代表，围绕空置压力、招商手段、改造投入和考核机制等话题，集中反映了当前存量盘活面临的真实困境。

随着央企内部对存量资产盘活的重视程度不断提高，盘活成效已纳入企业效能考核。随之而来的痛点是：老旧资产普遍存在用地性质、权属不清等历史遗留问题，制约改造和招商；央国企更看重资产的平稳有序和长期安全，并不追求单一年度的收益，希望运营方、服务方能给出5年、10年的中长期方案；安全生产是硬约束，相关要求使改造投入必须把安全成本一并考虑在内。

目前，巨量国有存量资产正在快速归集并整理成清单：省财政厅设有国有存量资产盘活专班，审计力度持续加强，低效无效资产如不盘活将被收回，这意味着未来供给端会有大量标的集中推出；与此同时，政策工具箱正在变得完整——既有国家财政支持、省市补贴，也有街道层面的协调斡旋，路径也日益清晰。城市更新需要规划师、建筑师与运营方一体化介入，每个项目走到最后都是“一标一策”，难以简单复制。

（三）运营方的经验

以创想派、万物梁行、溯生科技、晟楠健康为代表的运营方代表围绕“运营价值如何被资产方看见并认可”，分享了各自的实践与思考。

他们认为，在存量搬迁为主、新增供应极少的市场里，“留住客户”比“招引客户”更重要，而客户的波动性又很大。因此运营方可与甲方合作时提供全流程、系统化的组合拳：定期为甲方做市场信息与敏感度分析，让甲方看到真实的租金、免租期、物业费减免等市场情况；在产品端做灵活分割和定制化装修，通过供应链管理缩短工期、降低装修成本；在服务端，实行“一企一档”和定期走访，把企业服务做成“本地落地管家”，除财税法等基础服务外，还提供用工招聘、投融资对接和市场资源链接。运营商的角色正在从“帮空间找客户”转向“为资产方培育产业底座”，把服务、活动和企业链接的成果，变成附着在资产上可复用的价值，与资产方走向长期共生。

客户选择载体的标准正在变化：空间和常规服务已越来越“卷”，真正起作用的是“来到这里对我的业务有没有帮助”，即能否降低经营成本、增加业务机会。因此建议资产方在招商和运营中更多研究产业和行业，围绕现有客户做上下游链接，增加客户黏性和业务拓展渠道，这样的服务对招商的吸引力会更大。

运营的价值天生是隐形的——交付的往往是“没有发生的事”（设备没有停机、能耗没有超标、租户没有流失），缺少对照和归因，甲方容易按成本项压价。破局的关键是把成果翻译成资产方能读懂的三张表：利润表、合规表和估值表。“被看见的本质很简单，我们交付的到底是工时，还是可以被审计的现金流。”

（四）场景激活：技术赋能与内容创新

以九州更新、南京活力结构技术公司（博锐尚格子公司）、大金（中国）投资南京分公司、美的集团楼宇科技事业部、泛联智能、青影文化为代表的服务方分别围绕城市更新统筹顾问、绿色低碳、节能改造激活场景、科技内容赋能城市更新的实践，带来了各自的解决方案和落地案例。

南京商业地产商会执行会长冯宪法在总结中表示，存量盘活不能停留在口头讨论，要落到具体的需求和项目上。他说，交流会信息量很大，但存量商务楼宇现状如何，需要通过这次调研形成一本清楚的账；要把街道的楼宇台账变成需求清单、问题清单、机会清单三张清单，再由在座的专业机构共同编制解决方案，逐步形成共同解决问题的生态和共同体。他还建议，从资产方、运营方、服务方中吸纳一批热心且有能力的人，组建专项工作组，定期推进工作。

商会现场宣布，即日起公开征集三张清单——“鼓楼区商务楼宇更新需求清单”“鼓楼区商务楼宇场景开放清单”“技术企业场景需求清单”，有需求、有场景、有技术解决方案的企业都可以对接商会秘书处，由秘书处作为专业平台持续跟进和撮合，不让讨论只停留在口头上。

本次活动的举办，标志着鼓楼区商务楼宇专项调研正式启动。下一步，商会将组织样本楼宇走访，同步推进筹备低碳专委会，并推动资产方、运营方与技术方之间的常态化对接，助力鼓楼区商务楼宇在存量时代实现提质增效与产业升级。

撰稿｜李博闻

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法