北京买房：理清思路，购房建议2045

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

户型越大的房子收益率越低？那有钱人都傻吗，他们多还钱买收益低的房子？是他们不懂啊，还是你在瞎忽悠啊？

A：

1、首先，您只说了“户型越大”这一条。而我说的是“户型越大+总价越高”的房子收益率越低，或者说是“大户型改善房（高档小区）”，也可以直接说是“大户型豪宅”的收益率越低。

由此可以看出您对房子没什么了解，至少是没拥有过大户型的产权，更没出租过，所以理解不了大户型的租金收益率的特点。怎么说呢，人类是无法理解自己没见识过的事物的，所以D丝才没资格写爽文，毕竟连做梦时都不敢撒开了幻想。

2、有钱人未必傻，但也不是有了钱就什么都懂。他们之所以有钱，除了运气之外，大多数都是对某个行业或某种技术更精通而已，但绝不是全知全能的神。有钱人不懂房子的有的是，只有穷+蠢的人，才幻想只要有钱了就什么都懂+说什么都对呢。

3、不是他们故意买收益低的房子，而是他们买居住体验好的大户型，这种房的收益率本来就低。任何事物都是优劣势共存的，有收益就要有代价，收益低就是得到房子享受的代价，这是一种必须接受的选择性结果而已。

4、这种现象属于事实，是可以验证+证伪的，谈不上忽悠。打个比方吧，买车买手机或者是吃饭，都是越贵的越好，或者是得到更多的享受。但对应的就是如果买辆豪车去跑滴滴，那收益率就越低。能理解吗？

房子也是如此，越是豪宅+大户型的总价就越高，但能找到愿意出高价租这种房的租户却不容易，结果就是供大于求，租金收益也就偏低了。毕竟商品价格是由供需关系决定的。

而收益高的基本都是小户型，投入不高，但租户群体庞大，所以反倒能得到更高的收益。之所以有些房子打隔断分租，甚至是弄成床位出租，就是因为提高了利用率。每个租客付出的成本虽然低了，但对于房东来说的收益率却上升了。

5、简单就是这情况吧，能理解就理解，不理解就算了，很多人也没必要理解没接触到的事情的。

仅供参考。

二

Q:

买东西肯定是价格低的优先了，房子也应该一样啊，何况同一个小区，价格低就说明便宜，股票投资都是这个道理。

A：

1、您说的非常对，价格低就说明便宜，价格高就说明贵。但这还能说明什么呢？能说明对应房源的优劣势吗？我认为是不能的。

2、您所说的“买东西”，指的应该都是商品中的“标准品”，包括股票也一样。所谓标准品，就是每件商品在各方面都一样，顶多是时间批次不同而已。或者说只要是同一批次的产品，那所有方面都是统一标准的，闭着眼瞎抓也无所谓优劣。

但房子不是标准品，而是一房一议的。每套房在楼座、楼层、户型、朝向以及景观和装修等方面都是不一样的，不能简单的用价格高低来说明优劣。这种“非标商品”非常多，就不举例子了。或者说只要是备选商品有各种区别，那就都属于非标品了，可乐vs雪碧还有区别呢，能用价格比较吗？

3、这我就我跟您抬杠了，没意思。我还是那句话，您选的这几套房源都明显低于市场价，那既然是大中介平台上看的，房源就大概率有硬伤，或者是背后有某些隐情。如果是小中介推荐的，那这就更不好说了。

最典型的就是天通苑这套，两居室的市场均价应该是至少3万多，而您看的这套才2万，低了至少30%，凭什么？天通苑确实有2万左右单价的房子，但都是动辄200平的大户型，紧凑户型没有这么便宜的。除非是有硬伤或其他隐情。

4、总之一句话，人们买东西，表面买的是便宜，实际上都想买到能占便宜的。但东西不怕便宜，只是必须搞清楚便宜的道理，否则有可能买到的是麻烦，甚至有可能被坑。

仅供参考。

三

Q:

长阳的康泽佳苑是万科开发的吗？但没挂万科的名字。朋友2022年4万出头买的，现在2.5万转让，您觉得合适吗？就是楼层高，25层以上快到顶层了，担心电梯出问题。

A：

1、康泽佳苑跟万科应该没什么关系，反正我没听说过。我知道的开发商是天恒，房山区大国企，从长阳往西好几个天恒的楼盘呢，按说人家没必要跟万科合作。

主要这小区没什么开发难度，北区是两限房，南区是市区的安置房，都不用什么销售，也谈不上太高的品质。那既然是设计和销售都没有难度，剩下的就是施工了，谁都能干。

2、4万出头买的？是挺贵的。但现在的行情我不知道，具体房源也得一房一议。

不过我刚才看了看康泽南区的租金，70多平两居能租3500左右，对标180万的房价的租售比是500多。我认为这数值挺低的，您这2.5万如果没有额外的税费（综合地价款）那可以算超跌了，至少不算亏。

3、25层以上，那就是南区的塔楼呗。我不知道这里板楼和塔楼的得房率差多少，如果差不多就无所谓。因为这里南北区都属于保障房，都是紧凑户型，应该没多大区别。但电梯的事儿我不知道，这问物业吧。

仅供参考。

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