现房销售扩至12城，多套过渡方案铺好“缓冲带”

21世纪经济报道记者 张敏

刚刚过去的周末，又有两个城市落地现房销售政策。

10月24日，苏州市多部门联合发文，落实今年8月28日出台的《关于完善商品住房销售制度的通知》。文件明确，2026年8月28日起新出让土地的商品住房项目“优先选择现房销售”，现房销售定金原则上不超过购房总价款的3%。这是江苏省首个关于“828新政”的实施意见。

次日，合肥发布现房销售细则，将现房销售的最高定金比例确定为5%。合肥同样将2026年8月28日设定为现售政策的起点，但并未对历史遗留项目设置期限。

至此，已有12个城市出台了现房销售政策细则，其中包括4个一线城市、7个二线城市、1个三四线城市。

从政策内容来看，上述12城对落地现售、规范预售做了更为明确与细致的铺排，从而强化商品房销售监管，并助力现售政策落地。同时，在土地款延期缴纳、分期开发、优化审批、融资支持等方面的配套措施不断增多，确保平稳过渡。

分析人士指出，推进现房销售的政策底线没有松动，但各地更加关注新政策与实际经营条件之间的衔接，并做好过渡安排。这也为后续政策的落地提供了重要的路径参考。

今年8月28日，多部门同日发文，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域进一步完善制度安排。其中，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售。

9月24日，北京率先落地现房销售新政，上海、广州随后跟进，深圳则在10月15日跟进落地。

9月30日，武汉发布细则，成为首个落地现售政策的二线城市。天津、杭州、宁波在国庆假期后陆续跟进。10月下旬以来，随着十堰、温州、苏州、合肥先后发文，已有12个城市落地现售政策。其中十堰成为第一个落地现房销售新政的三四线城市。

虽然12城的政策内容不同，但推进现房销售的大方向始终未变。以2026年8月28日为节点，新出让土地的商品住房项目普遍被要求“优先选择现房销售”。

同时，预售条件有所细化。按照要求，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。在细则中，北京、武汉、深圳、苏州均发布了“主体结构封顶”的认定标准，其中苏州最为严格。除对工程进度有要求外，苏州还要求建设、勘察、设计、施工、监理五方签章出具验收记录，并由属地住建部门现场核查，无误后才可认定为“封顶”。其他城市则大多未追加细化要件。

市场普遍认为，现房销售将拉长房地产项目的回款周期，带来资金压力。因此，对定金比例、预售资金监管和土地款缴纳周期的安排，最受从业者关注。

在现房销售最高定金比例方面，北京设置了1%的上限，上海、深圳、苏州设置的上限为3%，其余城市则为5%。

“定金收取比例越低，开发商收到的前期回款就越少。但反过来看，购房者也可能因为定金低而加快入市。”北京某大型房企负责人向21世纪经济报道记者表示，定金比例设置对开发商的影响，要一分为二地看。对于目前仍活跃在市场上的房企来说，该政策整体上不会带来过大的影响。

在预售资金监管方面，实施主办银行制是主流。但就监管力度而言，各地有所不同。比如，宁波要求全部购房资金（首付、按揭）入监管账户，项目竣工备案及水电气配套达标，才可解除监管。苏州则指出，按揭贷款待竣工备案后方可发放，预售资金监管须在“项目完成现房销售备案后”经批准解除。

前述房企人士指出，不同细则对项目回款进度可能造成影响，但总体来看，预售资金监管趋于严厉和规范是大趋势。

为缓解资金压力，各地均延长了土地出让金的支付周期。其中，北京允许土地余款两年内缴清；上海、广州、深圳、天津则采用“1+1”政策，即一年缴清、符合条件的可延长一年；近期出台落地政策的宁波、十堰、苏州、合肥，也允许土地余款最长可在两年内缴清，分期缴纳不计利息。

克而瑞研究中心指出，对于开发企业而言，上述安排能够缓解部分资金压力，但不能完全抵消销售回款后移可能带来的影响。企业仍需重新安排项目开发周期、资金需求和融资计划。

对在途项目的过渡安排上，各地大多以2027年底为限。即今年8月28日前已拿地但未取得预售许可证的项目，在满足一定条件下，可延至2027年底按原预售条件预售。

但对于特殊项目，政策则留出了更大的空间。武汉、杭州将“特殊项目”的过渡期限延长至2028年底。

合肥在政策细则中规定，对于2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产“历史遗留问题项目”，经评估，确保项目能够按时建成交付的，可按原有预售条件申请预售。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示，这一设置与合肥“存量土地盘活”的政策导向直接呼应，实质是为城市更新、烂尾盘活项目预留了政策通道。

此前，上海也在政策细则中指出，对历史遗留项目，由有关部门另行研究。深圳也在细则中明确，对上述节点前的“三旧”改造历史遗留项目，将由有关部门另行研究。对于历史遗留项目，十堰也有着类似的安排。

分析人士指出，“特殊项目”“历史遗留项目”，通常以城市更新类项目为主。这类项目大多产权复杂、涉及主体多、政策审批周期长，本身就有较大的处置难度。对这类项目进行单独安排，符合当前的现实，也有助于各地统筹推进城市更新。

除对不同类型项目的处置存在差异外，政策也因城市类型而存在不同特点。克而瑞研究中心表示，从12城的政策细则来看，一线城市更强调规则规范，二线城市积极探索资金与开发流程衔接，三线城市更加关注项目经济可行性。

该机构认为，现房销售改革的下一阶段，值得关注的不只是更多城市出台细则，还有土地、融资、建设、销售和交付之间能否形成顺畅衔接。只有项目运行机制真正跑通，制度改革才能在保障购房者权益的同时，实现房地产市场的平稳过渡。