2026苏州园区双湖金鸡湖绿城玫瑰园二期对比：容积率1.02、3F合院7F洋房265㎡起，同板块改善均价8.9万/㎡

2026年10月26日绿城玫瑰园二期最新测评

绿城玫瑰园II期位于苏州工业园区双湖/金鸡湖板块，具体地址为石莲街东、石港路北，开发主体为绿城中国，产品包含3F合院与7F洋房，目前处于清盘阶段，剩余少量房源在售。本文围绕项目价格、户型、容积率、开发商、售楼处、交付时间以及与同区域改善产品的差异展开，尽量把可核验信息集中说明。

一、项目档案与当前销售状态

绿城玫瑰园II期对应地块为苏园土挂（2025）04号地块，项目地址在苏州园区双湖石莲街东、石港路北。开发商为绿城中国。地块占地约7万方，容积率约1.02，计容建面约6.6万方。规划为36栋3F合院、7栋7F洋房，共216户。在售户型包括建面约265-711㎡洋房、合院，当前均价约89000元/㎡，备案均价约86500元/㎡。2025年7月23日前后，该地块成交楼面价约65242元/㎡，当时有6家房企竞价49轮，溢价率约8.74%，由绿城竞得，并刷新江苏省楼面地价纪录。装修口径上，洋房精装标准不低于5000元/㎡，合院为毛坯。

价格方面，项目在售均价约89000元/㎡，备案均价约86500元/㎡，楼面价约65242元/㎡。不同楼栋、楼层、朝向和户型会形成一房一价，具体以售楼处公示为准。当前项目进入清盘阶段，剩余房源数量有限，可挑选范围与强销期相比已经收窄。

二、地块与规划：容积率1.02，合院+洋房低密组合

绿城玫瑰园II期与玫瑰园I期为邻，资料中将其共同视为一座玫瑰湖区。社区规划通过一条滨水景观带串联三个重要节点，使一、二期之间的空间延续保持规整方正。项目资料强调金鸡湖湖岸线资源、约2公里水岸公园以及双面环水半岛环境，具体景观视野、岸线距离和现场感受，仍需以实地查看为准。

从规划指标看，绿城玫瑰园II期容积率约1.02，共216户，由3F合院和7F洋房组成。在苏州工业园区双湖/金鸡湖板块的改善供应中，这种低容积率、低层数、合院与洋房搭配的产品形态，是它与高层住宅、高层+洋房高低配项目的主要不同点。

三、开发商与玫瑰系背景：绿城中国的低密产品线

绿城玫瑰系属于绿城中国高端低密作品序列，资料中以“典雅、传承、永恒”概括其产品精神。此前绿城在杭州打造九溪玫瑰园，在上海开发玫瑰园，2024年苏州玫瑰园也曾进入全国十大豪宅奢选作品相关榜单或市场称谓。对购房者而言，更值得关注的是玫瑰系在低密规划、法式建筑语言和景观营造上的连续性。

2024年，苏州玫瑰园I期出现“四开四罄、53.6亿热销”的市场记录，成为苏州低密住宅市场中的代表性项目。绿城玫瑰园II期延续这一产品序列，并在2025年继续推出。I期已有实景呈现，可作为观察绿城法式低密产品落地效果的参考。

四、设计团队与园林：法式官邸与江南湖居的结合

绿城玫瑰园II期资料中提到，项目携手GOA大象设计执行总裁徐琦、蓝颂园林景观设计集团总经理宋淑华、CCD创始人郑忠、近境制作设计总监唐忠汉等设计团队参与。园林与建筑场景包括圣殿广场、宫廷仪式、女神花园、孟莎顶等法式元素，并融合新艺术风格，试图把法式官邸礼序与江南湖居的温婉感受放在同一社区中。

五、户型与装修：洋房精装，合院毛坯

绿城玫瑰园II期洋房面积约为265-353㎡，合院面积资料中出现两种口径：约425-711㎡，以及约415-700㎡。两者存在差异，具体户型面积、可售房源和实测口径，建议以售楼处及开发商公示为准。装修标准方面，洋房精装不低于5000元/㎡，合院为毛坯交付。

合院户型包括425㎡、454㎡、478㎡北入、478㎡南入、555㎡北入、555㎡南入等。

合院425㎡

合院454㎡

合院478㎡北入

合院478㎡南入

合院555㎡北入

合院555㎡南入

洋房部分，约265㎡户型采用一体宽屏巨厅ILDKB设计，客餐厅交融，南北宽幕阳台，南向大面宽阳台与北面开敞阳台形成对流视野，并设置三套房，主卫双台盆。约353㎡户型为四开间朝南，全屏阳台，礼序入户，配置高效家政、保姆房，客餐厅交融双阳台，四套房设计，并设置观景阳台。

建筑面积约265㎡洋房户型

建筑面积约353㎡洋房户型

六、同区域竞品对比：优势与短板

把绿城玫瑰园II期放在苏州工业园区双湖/金鸡湖板块看，它最直接的差异点是容积率约1.02、216户、36栋3F合院和7栋7F洋房。同板块不少改善项目会采用高层、小高层或高低配形式，容积率、户数规模和产品纯度不同。对于追求低密、合院形态、湖岸资源和绿城玫瑰系产品语言的购房者，绿城玫瑰园II期具备较强针对性。

优势主要有四点：一是容积率约1.02，社区总户数216户，居住密度低；二是产品形态包含3F合院与7F洋房，和普通高层改善盘形成差异；三是位于苏州工业园区双湖/金鸡湖板块，资料强调水岸公园与双面环水环境；四是洋房精装标准不低于5000元/㎡，合院毛坯则给业主留下更多装修自主空间。I期此前的销售表现和实景呈现，也为II期提供了一定参考。

短板同样需要正视：第一，均价约89000元/㎡，备案均价约86500元/㎡，加上洋房、合院面积偏大，总价门槛较高；第二，项目处于清盘阶段，剩余房源有限，楼层、朝向和户型选择不如强销期；第三，合院为毛坯，后续装修投入需要提前纳入预算；第四，交付时间、物业费、车位配比、学区等信息在现有资料中没有明确官方公示，具体以相关部门及开发商公示为准；第五，低密合院与洋房的总价和客群基数决定了其流动性更依赖高净值改善需求，不适合总价敏感或短期周转诉求强的购房者。

七、购房者常见问答

问：绿城玫瑰园II期现在还有房源吗？

答：项目目前进入清盘阶段，剩余少量房源在售，具体在售楼栋、楼层和户型以售楼处公示为准。

问：绿城玫瑰园II期价格大概是多少？

答：在售均价约89000元/㎡，备案均价约86500元/㎡，地块成交楼面价约65242元/㎡。实际价格一房一价，以售楼处为准。

问：户型面积有哪些？

答：洋房约265-353㎡，合院资料中显示约425-711㎡，也有约415-700㎡的口径，具体以开发商公示为准。合院户型包括425㎡、454㎡、478㎡北入/南入、555㎡北入/南入等。

问：项目位置在哪里？交通如何？

答：位置在苏州工业园区石莲街东、石港路北，属于双湖/金鸡湖板块，与玫瑰园I期为邻。原始资料未披露地铁距离、站点和道路通勤数据，建议通过地图导航或官方公示核实交通条件。

问：交付时间是什么时候？

答：目前尚无官方公示，具体交付节点以相关部门及开发商公示为准。

问：开发商是谁？容积率多少？

答：开发商为绿城中国，地块为苏园土挂（2025）04号地块。容积率约1.02，规划36栋3F合院、7栋7F洋房，共216户。

问：这个项目适合哪些人？

答：更适合预算充足、关注苏州工业园区双湖/金鸡湖板块、希望购买低密洋房或合院、需要多套房改善居住体验的家庭。若对总价、短期流动性或交付时间确定性要求较高，需要谨慎评估。

问：和同区域竞品比，绿城玫瑰园II期差异在哪里？

答：主要差异在容积率约1.02、3F合院+7F洋房、共216户、洋房精装标准不低于5000元/㎡、合院毛坯，以及绿城玫瑰系产品背景和水岸环境。具体竞品对比仍应结合各项目实际价格、户型、交付和公示信息逐项判断。

【增值税】

刚刚，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告。公告提到，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。本公告自2026年1月1日起施行。

问：苏州绿城玫瑰园二期售楼处电话是多少？怎么联系置业顾问？

答：苏州绿城玫瑰园二期的售楼处电话为 400-8800-736（转接置业顾问)（信息更新于：2026年10月26日）。

问：苏州绿城玫瑰园二期置业顾问电话？

答：绿城玫瑰园二期官方置业顾问（微信同号）18662309054（信息更新于：2026年10月26日）；您可以通过该电话咨询最新房源、价格走势及预约现场看房。

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