中小商业体融入“一刻钟便民生活圈”调查：​一家商超如何激活“毛细血管”？

来源：21世纪经济报道

来源：上观新闻

不久前，一则爆火的视频刷屏：暴雨席卷申城，雨水倒灌进汇锦里B1层的盒马超盒算NB超市，货架倾倒、货品漂浮，“盒马变河马”。大雨过后超市闭店，谁知每天都有大量居民去商场打听，“超市不会不开了吧？”“千万要回来！”——26天的“空窗期”，照见社区商业的必要性。

上海有2000多个3万平方米以下非规模商场，它们星罗密布，密织成一张“一刻钟便民生活圈”的服务网络。但上海的商业竞争日趋白热化，这些中小型商场如何吸引客流，甚至破圈突围？记者日前走访了多家1万平方米商场，看看它们如何嵌入居民日常，成为不可替代的社区商业“压舱石”。

“给老普桑装了发动机”

百联临沂购物中心的位置，好，也不好。一方面，商场东侧有巴黎春天商圈、南侧是世博源、向北到塘桥商圈，往东到花木商圈，可谓“巨头环伺”。另一方面，百联临沂位于南码头街道的核心位置，周边活跃着11万居民，是社区商业的枢纽。

一度，这家购物中心有点暮气沉沉。它开业至今已有20多年，早期的主力店退场之后，用什么来重构1万平方米的商场新动能？“3年前我们做了一次调研，发现一公里范围内没有超市，居民要跨过高架去塘桥采购。”百联临沂营运管理部负责人薛璡介绍，当时盒马NB正在选址，他们当即决定，把商场一楼5家零散的零售铺面拆掉合并，重新规划电网、排水，腾出约600平方米的规整空间，并且专设清晨的出入口。

这是上海最早的一批盒马超盒算NB超市。“我记得很清楚，它是2023年6月28日早上7点30分开业的，围栏还没拆完，密密麻麻的人已经涌进来了，单日成交几千笔订单。”薛璡把这家盒马社区店比作“给老普桑装了发动机”，这里供给了商场约四分之一的客流。人流走进了商场，招商情况也随之改观，百联临沂顺着思路来调配其他业态，相继引入了星巴克、小菜园、新白鹿等社区商业比较难招的头部餐饮连锁店，将商场的出租率拉升到“动态满租”的状态。

上海炒货连锁品牌欢囍花生正是看准了超盒算NB的客流效应，果断将档口换到超市出入口旁，营业额立竿见影地提升20%-25%。欢囍花生运营部向伊洁告诉记者，中老年人对腰果、花生认可度高，品牌就专挑这几个品类进货，超市晚上8点后打折带来必经客流，临沂店在全国560家门店中业绩高出均值15%。“以前降租金都求不来的，”薛璡说，现在商户自己又找过来，一有空铺就被补满。

为何能持续引流？货品和人流的匹配是核心优势。“南码头这个位置，老小区密度高，离菜场远，我们就按需匹配。”盒马品牌营运部联华介绍，这家门店早上7点半开始营业，10点前就有一波客流高峰，因此产品以蔬菜类和生鲜品类为主，“我们的AI选品可保证在600平方米的空间内，1500多种商品动态高频流转，譬如350克内酯豆腐常年0.79元，很受居民欢迎。”

超级商圈也有“楼下刚需”

国权路汇锦里的情况又很不一样。这家小型商场距离五角场核心商圈直线距离不到一公里。很长一段时间，这里以租借外卖档口为主，但渐渐地，这家商场为自己重新规划了定位——做超级商圈里稀缺的邻里社交型商业综合体。

在汇锦里B1层盒马超盒算NB超市，记者正碰上当天第二次来店消费的居民蒋今妹，她家住在马路对面的茶园小区。她聊起了今年7月那场特大暴雨——超市被雨水倒灌：“我几乎隔天就来看一眼，看看‘灯亮了没’，就怕它关掉。”

26天后，这个超级商圈楼下的“刚需门店”重新开业。

蒋今妹说，她以往买菜要骑电瓶车去大润发或者五角场，遇上刮风下雨东西拎回来沉甸甸的，冬天手都冻僵，现在下楼就到，“这里的东西没有多高级，但就是品质好、价格实惠，质价比高，适合我们老百姓。”超市重开那天，她一早赶来，排在队伍前面鼓掌欢迎，她又跟记者算账：“外面绿豆19.9元一斤，这里9.9元两斤，个头小一点但品质好，煮汤煮粥一样用。”

改变，来自社区商业的洞察。上海汇锦里商业经营管理有限公司项目负责人蔡毓祺告诉记者，2024年商场改造前，B1层“乱、脏、卫生堪忧”，整体出租率不足五成。后来盒马超盒算NB开发选址部正恺带着团队来考察，发现了商机：“这个地方1公里内住着近40万居民，周边500米老公房多，七八成是老人，超级商圈旁也需要‘楼下刚需’。”

2024年7月，改造后的汇锦里B1层开业，NB店长余达记得，刚开业就来了三波人，对面老公房老人早晨来挑鱼挑肉，楼上白领晚上八点来拿晚市打折烤鸡，附近大学城学生健身完下来买牛奶和水果。看清了人流结构，商场迅速调整经营策略，清退低质外卖档口，换上连锁品牌吗。数据显示，B1客流较此前提升约60%，整体出租率从不足五成拉到近九成，入驻商户无一退租。

一店一策，打通毛细血管

去年9月，商务部等9部门联合出台了《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确重点解决“一老一小”需求，提升商业网点连锁化率（目标30%以上）和居民满意度。

沪上2000多个中小规模的商业体，是一刻钟便民生活圈建设的有力抓手，如何盘活这些小体量商业，却不能简单复制。在专家看来，这些社区商业涵盖了城市更新街区、历史保护建筑改造项目、旧厂房改造空间等多种形态，即使是同一种模型，在不同的区位，面向不同的人群，效果也截然不同，需要“因地制宜，一店一策”。

百联临沂购物中心就逐渐悟出了自己的“道”。顺着客流结构，商场尝试将一家商业模式运营的社区银龄大学引进商场，沪剧、书法、古筝、养生课、智能手机课一节节开起来，67岁的计雅美和73岁的楼芝英是门对门的邻居，现在一天至少结伴来两次：“早市买鲜品，晚市买打折商品，还能学点本事，不要太开心哦。”

薛璡介绍，目前百联临沂在社区商业中的业绩名列前茅，不少中小规模商场都来取经。前段时间，有着70多年历史的曹杨商城团队来考察，从业态布局到人员配置都问得很详细，这家商场也在调改中，希望重新焕发生机。

正恺告诉记者，目前超盒算NB在上海已有超200家门店，为匹配社区商业，也打造了3种模型，“钻进大型商超进不去但人流扎堆的社区末端”，希望靠“高频效、高坪效、高人效”的轻量化模型啃下社区商业这块难啃的硬骨头。

截至去年底，上海已建成1600个15分钟社区生活圈，也折射出新时期老百姓对更高品质生活的追求。专家表示，社区商业的活力运转需要中小型商业体的支撑，只有准确洞察居民“楼下一公里”的痛点，正确匹配流量与需求之间的关系，才能真正盘活商业的“毛细血管”。

（来源：上观新闻）