付鹏：日本核心区早见底10年，中国楼市的分化，或许会走同一条路

近期，看到付鹏一段关于日本房地产的分享，开头很直接：研究完日本，中国房地产的答案就清楚了，不用猜。

这句话听上去很绝对，但是他说的“10年之差”，却值得我们仔细思考。

因为目前中国房地产市场最大的变化，并不是简单地上涨或者下跌，而是：在同一个周期里，各个城市、各个区域的表现都大相径庭。

01、日本做的事情很简单：把有限的钱投向核心区域

付鹏表示，日本房地产调整之后，并不是所有的投资都停了下来，而是有了新的方向。

1993年之后，日本的投资总体上明显下降。并不是因为日本不想要去建，而是因为社会保障、医疗、教育等方面的开支过多，使得用于基础设施以及房地产相关的资金越来越少。

钱少了，怎么办？只能集中使用。

日本最后选择的是把钱投到东京的核心地带，也就是东京站、银座、中央区和千代田区等地。

2001年左右，东京站周围开始了大规模的城市改造工程，车站、地下空间、公园、商业设施以及办公楼等都被重新规划布置，在此之后的城市更新，也不再仅仅是简单的道路修建与建筑施工了，而是在一个中心地带进行全方位的改善。

后来我们在东京、大阪等地所见到的“车站+商业+办公+住宅”的综合体，大都是在这个时期逐渐发展起来的。

这件事的关键，不是东京又建了多少房子，而是：当资金有限时，城市会优先把钱投到哪里。

答案很明确——先保核心，先改中心。城市的资源越是集中在中心地带，那么该地区的房地产也就越先趋于稳定。

02、十年之差：日本核心区比整体市场早见底

这也是付鹏的观点中值得我们注意的部分。

只有从整个日本房地产市场的角度来看的话，大家才会觉得日本房价在2011年和2012年前后才真正触底。

但是如果把范围缩小到东京市中心的话，就会得到另外一个结论：东京核心区的新建住宅，早在2001年前后就出现了企稳迹象。

前后相差大约十年。

所以日本并不是整个国家都一起见底，也不是所有的房子都会同时恢复，而是核心地带首先进行调整，而外围地区仍然承受着压力。

核心区先安定下来，有产业、有工作、有消费的人口才会留下来；而没有产业支撑、人口不断外流的地方，即使全国市场的恢复已经完成，仍然有可能继续下降。

这十年差距，本质上就是房地产分化的过程。

付鹏认为，中国未来也可能走出类似的路径，这个判断并非没有依据。

中国与日本在制度、土地、财政和货币方面并不完全一样，在城市化进程减慢、人口结构变化、住房由增量市场转为存量市场的过程中也存在着共同点。

因此，以后再问“全国房价会否上涨”的问题就没有意义了。

更应该问的是：

哪些城市会先稳？哪些区域会先恢复？哪些房子即使价格便宜，也很难重新获得需求？

目前看国内很多城市都有类似的苗头。

一线城市核心区域，依然有人工作、有人租住、有人购买；而部分远郊板块，挂牌量持续增加，成交周期不断拉长，价格即使下降，也未必马上有人接手。

03、真正重要的，不只是结论，而是看问题的框架

付鹏还提出一个看法，我认为对于普通人的帮助更大一些。

他说，看问题需要一套从下到上的认知结构：最底层是市场参与者，再往上是市场本身，然后是货币金融、政治经济，最上面则是哲学观。

普通的人并不需要去当经济学家，但是至少要明白：新闻是表面的东西，而市场的反应才是最终的结果。

例如，在一个城市更新政策出台之后，有的人只会看到“利好房价”；而另外一些人则会继续追问，资金来自何处、重点投资哪个区域、谁将会从中获益、人口和产业能否留下来。

这就是有没有框架的区别。

没有框架的人只能看到一条新闻，而有框架的人则可以顺着这条新闻往前推想几年。

同为日本房地产市场调整的时候，有的人只记得了这一点，而有的人则看到了另外一种情况：日本整体市场长期低迷，但核心区域并没有和所有地方一起下跌。

这，才是更值得中国楼市借鉴的地方。

04、普通人可以记住三件事

第一，看资金流向，而不是只看口号。

一座城市的将来是否有价值，并不是由它的规划多么美好来决定的，而是要看它所投入的财政资金、实施的产业项目以及提供的公共资源配置到什么地方去。

如果大量的资源不断地集中在核心地区的话，那么该地区的基础设施需求以及资产支持一般都会比较强。

第二，接受“分化”会长期存在。

以后就不要笼统地提问了，应该这样提问：

哪个城市的哪些区域、哪种类型的房屋还有真实的市场需求呢？

有产业、有工作岗位、有外来人口的地方，即使增长的速度比较缓慢，一般也会比较容易保持流动性。但是没有常住人口的概念，那么低价就不是安全的了。

第三，为自己的行为制定一个基本的标准。

至少看三层：国家、城市怎样做，资金、资源流向何处，居民、企业又该如何抉择。

人们买房子时只关注第三层，看到别人抢就跟着抢，看到别人卖就跟着卖，结果总是落后一步。

但是框架的意义并不是要你精确地预判底部，也不是要你买进之后就一定能赚到钱，而是在市场发生改变的时候，你会知道应该去看哪些东西，不至于让自己的情绪来左右自己。

付鹏讲日本，表面上是在说房价，实际上是在说资源如何集中，以及市场如何分化。

日本的经验是：整体市场的底部并不一定就是各个地方的底部；房价平稳了，并不意味着所有的房子都很值钱。

中国的房地产市场将来可能会出现类似的情况：核心城区稳定，外围地区会慢慢跟上，而没有人口、产业支持的郊区还会继续承受压力。

普通人改变不了大趋势，但可以改变自己的判断方式。