太盟猎杀倒计时：600亿鲸吞珠海万达后，明天又要抄底恒大物业

命运多舛的恒大物业，又一次被摆上了猎人们的餐桌。

9月底恒大物业公告：清盘人已与一名“选定投标人”签订排他性协议，谈判期限截至10月27日。

其“选定投标人”，业内直指凶猛的私募猎手太盟和单伟健。

据波哥看商业观察：

这一次很一样，已正式进入到知名私募机构太盟单伟建的射程内，不再是以前合生创展、万物云、华润万家生活、广东旅控等房企或物企或其他国资等关联类猎手，猎人的角色在快速变化，也昭示出恒大物业的命运在快速改变。

以前最早2021年时交易对价可以谈到200亿元，而从恒大暴雷特别是最近许家印被判无期后，恒大物业也受到很大拖累其估值已经大幅缩水，市值已然瘦得皮包骨一般了——从先前巅峰时期的2000多亿急速滑落到现今的120多亿。

众多业内报道显示，实际上，太盟和单伟健入局恒大物业的狩猎场，已非第一次了。

在今年上半年那轮交易对象寻找和洽谈中，坊间有传闻，太盟就曾经就出现在当时的潜在竞购名单中，可惜那时恒大清盘人没有选它，而看上了当时他们认为最合适的区域国企广东旅控作为最后的选定中标人，并于2026年4月14日，与恒大物业签订30个工作日的排他性协议。

可由于国企的审批程序漫长、对附着在恒大物业身上所牵扯的恒大母公司的众多风险容忍度有限等，双方最终在尽调与价格上未能如期达成一致，谈判于6月25日宣告终止，导致恒大物业当日股价暴跌逾两成至0.78港元。

近期，太盟在与华平投资和信宸资本的新一轮较量中杀出重围，快速洗白了上一轮陪跑角色的尴尬，而成为本轮恒大物业股权变卖洽谈过程中唯一的中标单位和交易对象，也充分说明恒大清盘人更加看重太盟所提出的一些交易条件，和符合整体债权人的预期。

隐形风险不少，需要不断排雷和较长时间去化解，同时又能给出合理报价和及时快速兑付收购款等，可想而知清盘人对本次交易的要求必定非常苛刻，毕竟，清盘人后面还有一大帮等着要分钱的债权人，他们已经急不可耐了，不会给买家太多的时间。

上一轮广东旅控的最后突然终止和退出，客观来看，绝非恒大物业单方面的原因，跟其自身的资金实力（据披露，其在手现金146亿元左右）、给付能力和速度等有所欠缺也有关。

为什么，上轮流产后，经过重新筛选招标洽谈后，本次着重选定了太盟？

据波哥看商业分析，主要有两点：

一是，太盟诚意满满，一直死盯着这块肥肉不松口。

太盟上一轮就一直在深度参与，虽然最后沦为了“陪跑者”有点尴尬外，但“资本秃鹫”和私募猎手的诚意还是因其欲望而拉满了，反正没放弃，不咬下一块肥肉绝不主动撤退，很有当年600亿鲸吞珠海万达商管的“钉子精神”——原本是投资，后因万达出现资金危机等，而化投资为股权直接吃下珠海万达商管60%的股权，并一转身成为大股东和主导者，去年又联合他人吃下48座万达广场等，这令当年的王健林痛苦了好几个月才缓过神来。

今年在恒大物业的追踪上，太盟第一轮没进入到最后，但一直全程跟踪，也结合了上次的某些失误和根据实际情况优化了自己的方案，才最后打动了恒大清盘人而一举拿下“选定投标人”的花冠。

二是，太盟强大实力和业绩助其脱颖而出。

太盟投资集团，在业内素有有“亚洲小黑石”之称，由单伟建创立，截至2026年6月30日，太盟管理资产超过600亿美元，其中不动产管理规模超过930亿元人民币，其资金主要来自超过300家全球机构，包括养老金、主权财富基金、保险公司及大学捐赠基金。

业务覆盖私募股权、不动产及信贷与市场三大板块；其核心策略是擅长在市场低迷期以较大折扣收购被低估或陷入困境的优质资产，通过专业运营提升价值后退出。

在万达商管上一战成名后，非常看好国内低迷时期的优质商业资产等的发展，有较长的战略安排。

本交易中，恒大物业对太盟也有着强烈的吸引力——跟母体恒大基本已划清界线、过往134亿元烂账已全部计提和近期已收回900多万元，国内物业的成长性依然尚好，叠加物管业务收入稳定、资本开支小、上半年利润稳中有进等，是典型的现金奶牛，也是“恒大系唯一还能卖出价格的资产”所在。这在单伟健眼中，就是一个非常优质的猎物和标的，一旦拿下恒大物业，也可有效补全万达商管+优质物业的资管链条。

综上，综合实力、意愿匹配度、载体价值牵引等，恒大清盘人目前将51.02%的股权绣球抛给太盟，就比较正常了。

最后一个问题：

本次交易事件，业内在两个维度产生了较高的关注度——能否成功交易+以何种价格落定？

对此业内都在观望，明天27号不知有否结果公布出来？

目前按业内反馈出的相关信息等，波哥个人认为，本次交易成功的可能性会比较大，像如此有浓烈兴趣、足够诚意且具备强大综合实力的买家太盟，对需要快速去化优质资产及时变现的恒大清盘人和债权人来说，估计也不会轻易放过单伟健这根救急稻草。

如果放过，清盘人短时间内预计很难再找到不怕风险、愿意慢慢整改等待和强化运营的合适买家了，这里最关键就是清盘人等不等得起，相对而言，单伟健更从容一些，还有充足的时间和其他机会等。

最终什么样的价格成交，这还真不好说。

有人按当前市值130多亿和对应51.02%的股权来猜测，而得出一个60多亿的价格，但大家都知道这有点想当然了；还有市盈率估值说，其价格有可能在30到40亿元之间的。

然而，今时不同往日，老狐狸单伟健不可能按这种简单的模式给出交易对价，肯定会大打折扣，不说别的，就单讲恒大清盘人需要及时快速有效出货的谈判心态上这一点，都要被单伟健大为拿捏一把，因为最近清盘人发布了第二进度的报告，在长达33个月的工作后，只收回不到1%约34亿元的现金，少得可怜，足可以看出清盘人的焦急心态。

这必定会影响清盘人对交易价格阵地的坚守，适可而止，见好就收，将是大概率的情况。

同时，又由于恒大物业标的目前的财务指标看起来还不错，在增长性、毛利率和去恒大化等方面有现实构筑价格的基础，比如，2026年上半年，恒大物业上半年营收约69.43亿元，同比增长4.5%；期内公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5%。当前，恒大物业整体毛利率约为19.2%，同比提升1.2个百分点，其中基础物管毛利率由14.9%升至16.2%等。

也就是说，交锋中，双方各有相关各类筹码，刀光剑影的激烈博弈自然免不了，但总体上看，清盘人在这个交易过程中处于一个相对弱势的地位，割肉放血和让步是非常可能事情了。

毕竟，一个身强力壮的资本秃鹰，面对一个比较瘦弱又急于觅食果腹的猎物，和接近年关需要分配资源的关口等，谁敢说太盟这一资深老辣而凶猛无情的猎手，又怎么会给出一个多高的价格呢？

具体如何，一切要看明天的结果了，大家拭目以待吧。