房价下半年开始，大家要有心理准备了，很大可能要大反弹了！

今年10月19日，国家统计局把9月70个大中城市的房价数据挂上了官网。绝大多数人扫一眼涨跌数字就划过去了。

有一组数字值得停下来看。上海二手房价格同比上涨0.8%，成为70个城市里唯一一个二手房价格同比由跌转涨的城市。上海易居房地产研究院副院长严跃进说，此前70城二手房价格同比连续下跌长达32个月，这个变化终结了过去三年全国二手房价格整体下行的态势。

同比这两个字的分量在于，它比的是去年同月的价格。去年下半年开始，上海不少二手房房东已经不愿意降价，部分小区出现联合控价的动作。到今年9月，上海的二手房价比去年同期贵了0.8%。

9月的数据里，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比8月扩大0.1个百分点。北京、上海、广州、深圳分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。从今年3月起，这个指标已经连续7个月上涨。新房方面，一线城市环比上涨0.1%，涨幅与8月相同，自今年2月起连续两个月保持上涨。上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。

70个城市中，新房价格环比上涨的有17个，比8月增加2个；二手房价格环比上涨的有9个，比8月增加6个。徐州以0.4%的涨幅排在70城第一，长春、深圳、南宁、重庆上涨0.3%。

涨价的城市在变多，但分布是有规律的。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，涨幅靠前的城市一类集中在长三角和珠三角，一类是需求相对集中的省会城市。

58安居客研究院院长张波给9月数据定的性，是一线城市率先企稳、二三线城市磨底收窄的分层复苏。他说这背后是8月28日全国住房销售制度重构，叠加财政贴息、地方托底政策在核心城市率先见效，整体属于制度筑底的修复行情。

政策落地的密度确实集中在一线和强二线。8月20日，上海六部门联合印发通知，8月21日起施行，市场称之为沪八条，涉及公积金、信贷、购房补贴、房票安置、存量房收购五个方面八项措施。首套房商业贷款最低首付比例统一降为15%，外环外二套房首付从不低于20%调整为不低于15%。8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发文，把个人住房贷款期限从最长30年延长至40年。上海首套房贷利率为3.05%，也就是LPR减45个基点，以100万元贷款本金、等额本息计算，月供大约减少634元。

需要说明的是，网络流传的首套房贷利率低至2.06%、月供由5553元降至3726元这组数字，暂未找到公开权威口径可以核实，本文不采用。

销量比价格更早动。据上海市房管局统计，8月上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。除春节所在的2月，单月成交已连续9个月超过2万套。北京9月二手住宅网签15629套，创下近六个月新高。杭州贝壳研究院统计，9月杭州市区成交6746套，同比增长5.8%，创2021年以来近六年同期新高。

供给这一头的变化更慢，也更硬。国家统计局数据显示，2026年1到6月全国住宅新开工面积1.69亿平方米，同比下降24.1%。有机构测算，按这个节奏全年等效开工规模约3.3亿平方米，对比2020年全国住宅新开工16.4亿平方米，五年缩水的幅度接近八成。土地端同样在缩，中指研究院统计，2026年1到6月全国300城住宅用地成交面积同比下降23.7%，其中一线城市推出面积、成交面积分别下降22.6%和16.5%。

库存的分化写在去化周期上。国家金融与发展实验室的统计显示，2026年上半年末，样本城市平均库存去化周期34个月，低于2025年末的43.9个月，其中一线城市9.9个月已属合理区间，二线城市34.7个月，三线城市57.5个月。另一组机构数据是，截至今年6月末，三四线城市商品住宅狭义去化周期31.6个月。同一个市场里，上海新房去化周期8个月，深圳10.2个月，都在12个月以内。

价格的分化也没有消失。9月一线城市二手住宅价格同比下降1.5%，降幅比8月收窄1.2个百分点，其中北京、广州、深圳分别下降2.5%、2.9%和1.5%。二三线城市二手住宅价格同比分别下降4.5%和5.4%。同比上涨的，70城里只有上海一个。

对机构判断做个对照。中信证券认为，到2027年春天，连续六年的房价下跌周期可能正式结束。中金公司预计，2026年或有几个城市迎来房价环比走稳的拐点，到2027年扩散至库存条件较好的主要城市。克而瑞的判断是市场整体处于L型筑底阶段。高盛在研报中提出，全国实际房价可能还有约10%的调整空间，全国大盘层面的底部预计出现在2027年，上海、深圳这类核心城市见底时间更早。

居民端的动作也值得放在一起看。评级机构报告显示，2026年上半年个人住房贷款余额延续负增长，居民加杠杆意愿偏低。二手房挂牌量则在回落，有机构统计截至2026年5月末，25个重点城市二手房挂牌量211万套，较去年10月高点下降5%，其中上海挂牌量较去年高点下降26%。

把9月这份数据放在一起看，能确认的是三件事：上海二手房同比转正，一线二手房环比连续7个月上涨，全国房价环比上涨的城市数量从3个增至9个。不能确认的是反弹的斜率和覆盖范围。9月北京新房环比下降0.2%，一线二手房同比仍在下跌，三四线城市去化周期仍在30个月以上。

数据背后还有一层更基础的变化。2026年三季度，20个重点城市二手房成交占一二手总成交面积的份额升至69.2%，成交规模约为新房的2.2倍。国家统计局新闻发言人、副局长毛盛勇在10月19日的新闻发布会上表示，房地产进入控增量、去存量、优供给的阶段，可以更多关注交易、库存、价格等指标。

对正在看房的人来说，这些数字落到具体的事上，无非是几件。中介门店的带看量回到了周末排队的水平，议价空间从年初的一成收窄到两三个点，挂牌的房东不愿意再让价，远郊房龄老、配套弱的房源价格弹性依然大。同一座城市里，两套行情在并行。

国家统计局数据还显示，2026年前三季度全国新建商品房销售面积5.65亿平方米，同比下降13.2%，同期二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%。