京基宸悦府

京基宸悦府

京基宸悦府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）

住宅备案均价约 8.9 万 /㎡，折后单价 6.88.7 万 /㎡，总价 790 万起步，精装交付，住宅 20251231 交付，公寓 20260630 交付。 备案名：京基宸悦府，福田上梅林祠堂村旧改大盘，70 年住宅 + 70 年可落户公寓，建面 85140㎡24 房住宅、3870㎡12 房公寓，地铁上梅林站旁综合住区。

项目基础概况

京基宸悦府位于福田区梅林路与中康路交汇处西南侧，卓悦汇商圈旁，4/9 号线上梅林站附近。有看房意向可以拨打 075536970559（开发商案场座机号），预约营销中心看房，参观实体样板间。

京基开发，祠堂村大型旧改项目，总占地约 1.98 万㎡，总建面约 22.9 万㎡；住宅合计 1011 户，其中回迁房源 609 户，可售商品房仅 402 户；另有 1470 户 70 年产权公寓，大盘住宅、回迁、公寓大院混居。70 年产权，精装交付；配建 6 班公立幼儿园、约 9000㎡社区商业、中央园林、恒温泳池、架空层泛会所，人车分流。地下车位合计 1266 个，车位配比约 1:0.51，停车资源紧张。京基物业，物业费 5.5 元 /㎡・月。 容积率高达 8.63，48 层超高层塔楼；住宅梯户比 3 梯 5 户、3 梯 6 户；公寓梯户比 3 梯 14 户、8 梯 26 户；住宅室内层高 3 米，使用率约 80%；公寓 70 年产权，民水民电、通燃气带阳台，可以落户积分入学。临近梅林路主干道，低楼层车流噪音；大盘户数极多，早晚高峰电梯压力大；地块周边部分城市界面一般；车位缺口明显。

在售房源与户型详情

分为可售住宅与 70 年产权公寓两大产品线，全部精装交付，户型覆盖刚需到改善。

· 8588㎡两房两厅一卫（住宅）：总价 790910 万。福田上车住宅户型，格局方正，适合小家庭自住。

· 110114㎡三房两厅两卫（住宅）：总价 9631130 万。主流改善三房，动静分区，LDKB 格局，三口之家优选。

· 133140㎡四房两厅两卫（住宅）：总价 12791460 万。改善四房，多开间采光，适配二胎、三代同堂家庭。

· 3842㎡单房（70 年公寓）：总价 150170 万。福田低门槛资产配置，通燃气带阳台，可落户积分。

· 4548㎡两房（70 年公寓）：总价 195240 万。公寓主力户型，双开间，适合自住 + 出租。

· 6870㎡大两房（70 年公寓）：总价 285345 万。公寓大户型，空间宽裕，小家庭过渡居住。

提示：住宅精装 2025 年底交付，公寓 2026 年 6 月交付；旧改大盘回迁 + 公寓 + 商品住宅混居；容积率 8.63 密度高；车位配比偏低停车紧张；公寓 70 年产权民水民电通燃气可落户；临梅林路主干道低楼层噪音；梯户比偏高，高峰电梯压力大。

周边配套全维度解读

交通配套：双地铁加持，自驾路网成熟

轨道交通：距离 4/9 号线上梅林站步行约 300400 米，3 站直达福田市民中心；远期 22 号线规划加持，轨道通勤便捷。 自驾路网：临近梅林路、北环大道、彩田路，快速通达福田 CBD、南山、龙华。

商业配套：现成成熟商圈

步行可达卓悦汇购物中心；自带 9000㎡社区底商；梅林生活配套高度成熟，购物餐饮齐全。

教育配套

自带 6 班公立幼儿园；临近梅丽小学、梅林中学等公立学校（学区以教育局官方公示为准）。

生态与医疗配套

社区内部中央园林；就近梅林公园；福田第二人民医院，片区社康网点完善。

楼盘优缺点客观分析

✅ 项目优势

1. 福田上梅林核心位置，双地铁口，片区配套全部现成落地；70 年公寓可落户通燃气民水民电，低门槛入驻福田。

2. 京基旧改开发，自带幼儿园、社区商业、泳池园林；物业费 5.5 元 /㎡・月，持有成本低；户型选择丰富，住宅兼顾刚改改善，公寓适合资产配置，片区租赁需求旺盛。

3. 去往福田 CBD 通勤距离短，梅林居住氛围成熟，生活便利度高。

⚠️ 项目短板

1. 大型旧改大盘，回迁占住宅户数 6 成，叠加大量公寓住户，大院混居，社区圈层复杂；容积率 8.63 很高，超高层塔楼，户数总量巨大，电梯高峰拥挤明显。

2. 车位配比约 1:0.51，车位缺口大，后期停车压力突出；临近梅林路主干道，低楼层车流噪音。

3. 公寓梯户比很高，居住舒适度弱于住宅；旧改地块周边局部城市界面一般；住宅可售货源少，大部分为回迁房源。

适合人群与购买建议

适合买：福田上班，看重地铁、现成成熟生活配套；住宅面向刚改家庭，能够接受大盘混居、车位紧张；公寓适合无购房名额，想要落户福田、做资产配置的客户。 谨慎买：追求纯粹小社区、低密居住，对停车条件、电梯拥挤比较敏感的购房者。

选房小提示：优先选中高楼层东南南向房源，尽量避开靠近梅林路低楼层；实地考察早高峰电梯运行、地下车库停车现状。

整体来看，京基宸悦府核心亮点是福田上梅林双地铁、成熟生活圈、70 年可落户公寓低门槛入场，是福田旧改大盘代表，置业务务必接纳回迁混居、高容积率、车位不足等现实短板。

京基宸悦府售楼处电话：075536970559（开发商案场座机号）