前期物业合同，才是小区最大的“硬伤”！没得挑、没得选、没得谈

很多业主第一次接触物业纠纷，源头，就是买房时那份前期物业服务合同。

不少人买房签购房合同的时候，附带一份前期物业协议，匆匆扫一眼就签字。等到收房入住，发现物业服务跟不上，收费偏高，想要更换物业，才猛然醒悟：当初这份合同，自己根本没得挑、没得选、没得谈。

很多人以为，物业是业主一起投票选出来的。现实里大量新建小区，交房之后好几年，都没有成立业委会。小区的物业，是开发商直接选定的，对应的就是前期物业服务合同。

这份合同，甲方是开发商，乙方是物业公司，买房的购房者，并不是签约主体。等你收房，自动承接这份合同的权利义务。简单说：物业是谁、物业费多少、服务标准、违约责任，全部是开发商和物业提前谈好，买房人只能被动接受。你喜欢也好，不认可也罢，只要收房，就得按这份合同执行。

这就是很多业主心里觉得憋屈的地方。买别的商品，不满意可以货比三家。但买房附带的前期物业，属于捆绑交付。房子看中了，就要一并接受开发商选定的物业，没有机会对比其他物业公司，不能坐下来协商服务条款，物业费单价、服务细则，全部提前定死。

很多开发商旗下自带物业，也就是常说的父子公司。开发商建好楼盘，直接安排自家物业进场。签订前期合同的时候，双方立场一致，很容易出现偏向物业的条款。比如服务标准写得笼统模糊，违约处罚很轻；物业费定得偏高，后期想降价难；公共收益的归属、使用方式写得含糊不清。

等到业主入住，发现保洁敷衍、维修响应慢、设备维护不到位，想拿合同追责，才发现合同里面约束物业的内容很少，约束业主缴费的条款却写得清清楚楚。

有业主会问：既然不满意，我能不能不签这份前期物业合同？

实际操作很难。很多楼盘收房环节，会把签署前期物业相关文件，作为交房的流程之一。不签字，就拿不到钥匙。很多刚需购房者奔波很久才买到房子，为了顺利收房，只能无奈签字。

法律层面上，前期物业合同，本身是为了小区在业主大会成立之前，保障小区正常运转。房子刚交付，业主来自五湖四海，互不认识，不可能短时间凑在一起选聘物业。所以法律允许开发商先行选聘物业，维持小区基础运行。

立法初衷是解决小区过渡期管理，但是落地之后，就出现很多弊端。

最大的矛盾点，就是权责不对等。

合同谈判双方是开发商和物业，但是付费、享受服务的，却是全体买房业主。谈判的时候，没有业主代表在场，没有人站在住户角度争取权益。开发商更关心楼盘顺利交付，物业关心收费标准，业主的诉求基本没有渠道放进合同。

不少前期合同埋下长期隐患。比如小区配套的地下车位归属、电梯广告、快递柜这类公共收益，前期合同写得模棱两可。等到入住几年，业主想要追回公共收益，才发现合同条款对业主不利。还有维修责任划分，外墙渗水、管道故障，到底是开发商质保，还是物业负责维修，写得模糊，后期扯皮不断。

还有一个现实痛点：想换掉前期物业，门槛极高。

不是业主几个人不满意，就能直接赶走。想要更换前期物业，必须成立业主大会、选举业委会，全体业主表决，达到法定比例，才能终止前期合同，重新选聘新物业。

成立业委会这件事，很多小区要耗费两三年，甚至拖上五六年。这几年里面，不管服务好不好，前期物业持续在岗，拿着前期合同收费。部分前期物业，很清楚业主短期内无法更换自己，服务上慢慢松懈。服务缩水，物业费不降低，矛盾一点点积攒，拒缴物业费的业主越来越多。

但我们也要客观说一句，不是所有前期物业都不好。有不少开发商选聘的前期物业，服务规范、收费合理，交房之后口碑一直不错。问题不在于“前期物业”这个制度本身，而是合同订立阶段，完全缺少业主一方的话语权。

很多业主直到打官司，才搞懂这个常识：前期物业服务合同，并不是业主本人签字，但是法律规定，对全体业主具备约束力。不少人觉得不公平，但这就是现行法规设定的过渡安排。

普通人买房，怎么提前规避前期合同里面的坑？

第一，买房阶段，提前查阅小区前期物业服务合同。不要等到收房才看。看清楚物业费标准、服务等级、公共收益约定、物业的违约责任。发现明显不合理条款，提前留存证据。

第二，收房时，所有和物业相关的文件，拍照完整保存。不要随便在空白文件上签字。

第三，入住之后，尽快联络邻居，筹备成立业主大会。这是唯一能够终止前期物业合同，业主自主选聘物业的合法途径。

第四，日常做好取证。卫生、维修、安保方面的服务缺陷，拍照录像留存。一旦后续维权或者走表决流程，这些材料都能用。

前期物业合同，只是小区的临时过渡方案，不是永久合同。它的使命，本应该撑到业主可以自主选聘物业为止。

可现实大量小区，这份临时合同一用就是很多年。业主没有参与谈判，没有选择权，被动接受所有条款，这也是物业矛盾高发的根源。

小区的管理，本该由小区主人说了算。

前期物业制度是过渡手段，不该变成长久的枷锁。只有尽早成立业主大会，业主才有资格重新挑选物业、重新谈判合同条款，摆脱前期物业合同的被动局面。