这些地方，马上触底反弹！墨尔本房价将跌破 100 万，抄底时机已到？

01

悉尼高端房市承压！$985万豪宅流拍，中介揭露背后原因

高端住宅市场承压之际，一处位于Mosman的Beauty Point半岛的五居室房产于周六以985万澳元流拍。

这处设施齐全的双层房产位于36 Medusa St，仅吸引一人注册竞拍，但最终却无人举牌。卖方叫价985万澳元，拍卖随即结束。

该房产的底价同为985万澳元，拍卖前指导价为950万至1000万澳元。拍卖结束后，指导价下调至900万至950万澳元。

据悉，这名注册竞拍者是一对想让孙辈来家里住的夫妻。

Guildea Residential负责人Jason Guildea表示，对该房产感兴趣的买家类型出乎他的意料。

他说：“我原本以为买家会是有年幼孩子的家庭，因为这套房空间很大。但实际上，感兴趣的通常是祖父母，他们希望从坡度较陡的地块搬到更适合孩子的房产。”

不过，Guildea表示，经济前景不明朗，已让部分高端买家开始三思。

他说：“一年前，1000万澳元的房产在拍卖时，买家会抱着婴儿来到现场。如今他们不再出现，或许正是因为利率高企，借贷能力也下降了。”

卖方准备搬离悉尼，前往离成年子女更近的地方。

本周，悉尼共有561套房产参与拍卖。

02

澳专家点名40个“超级城区”！房价有望触底反弹，Campsie上榜

McGrath Estate Agents首席执行官兼创办人John McGrath认为，房地产市场并非全无亮点。

这位房地产专家发布了McGrath Report 2027，这是他每年深入分析房地产行业趋势及未来一年市场走势的最新一期报告。

McGrath表示：“这是我进入行业40多年来经历的第八次市场调整，也是我记忆中房价下跌最快的一次。”

“数据公司报告的跌幅只有个位数……但我可以肯定地说，从市场一线的实际情况看，大多数大都会市场的房价在过去六个月已下跌10%至15%，部分市场的跌幅更是高达20%。

“对于盼望这场自由落体式下跌结束的人来说，好消息是——历史表明，各大城市已经接近谷底。”

McGrath列出了他预计未来一年将出现增长的40个城区，遍布新州、维州、昆州和塔州。这份名单既包括大都会地区，也包括偏远地区。

新州

Campsie（大都会）

McGrath表示：“几年前，我带你投资Marrickville，并称那里是‘新的Paddington’。如果你跟随我的建议，资金会先翻一倍，再翻一倍。”

“Campsie拥有精彩的多元文化氛围，我认为它很可能成为新的Marrickville。”

Narooma（偏远地区）

McGrath表示：“Narooma是南海岸的一颗明珠，提供了许多人梦寐以求的生活方式。”

“这里有洁净的海滩、国家公园和很棒的咖啡馆，如今还新增了首个度假村式住宿设施——Justin Hemmes旗下的Merivale Group最近开设了一家奢华的‘70年代风格’汽车旅馆‘The Whale’。”

“这里的独立屋中位价为99万澳元，与其他海滨城镇相比，性价比很高。”

维州

Sunshine（大都会）

他说：“Sunshine为买家提供了丰富选择，从排屋和1920年代的平房，到现代公寓和设计师打造的住宅，应有尽有。”

“这里的多元文化根源体现在缤纷的餐饮场景和文化节庆中。再加上临近市区、生活配套成熟，Sunshine作为墨尔本房市‘最不为人知的秘密’，时间可能已经所剩不多。”

Mildura（偏远地区）

“Mildura位于Murray River沿岸，已发展为维州最强劲的偏远地区增长中心之一。农业、医疗保健、建筑和制造业构成其多元经济，为就业和长期住房需求打下坚实基础。

“Mildura吸引了当地首次置业者、从城市迁往乡村生活的人士，以及来自墨尔本的退休人士。”

“预计到2046年，该镇人口将超过6.6万人，高于2021年的56,792人，预计2026年至2046年间就业将增长26.5%。”

昆州

Beenleigh（大都会）

“随着买家继续在布里斯班和黄金海岸之间快速扩张的走廊地带寻找价格可负担的替代选择，Beenleigh具备良好的增长条件。

“包括铁路和高速公路在内的重要交通连接，加上附近就业中心持续获得投资，支撑了它的吸引力。”

“随着邻近市场变得越来越难以负担，这个城区也受益于受价格因素驱动的迁入人口。”

Maryborough（偏远地区）

“对于希望拥有更多空间、获得更高性价比，同时又不放弃与Fraser Coast交通联系的买家来说，Maryborough正变得越来越有吸引力。”

“凭借历史风貌街景、完善的学校和紧密的社区，这座城镇正受益于一波旨在改善宜居性并释放新住房机会的投资。”

“由于沿海市场价格更高，Maryborough的可负担性、不断改善的配套和多元的本地经济，正帮助它成为一个具有长期潜力的市场。”

塔州

Chigwell（大都会）

“Chigwell紧邻Brooker Highway，位于霍巴特以北15分钟路程，多年来一直被价格更高的邻近的Glenorchy掩盖了光芒。

“这里可以轻松前往Glenorchy购物区，独立屋中位价略高于60万澳元，租金收益率为5.3%。”

Mayfield（Launceston—偏远地区）

“Mayfield物有所值，独立屋中位价低于53万澳元，而且可以轻松前往CBD、UTAS Newnham、Australian Maritime College和Mowbray购物区。

“尽管房价去年上涨了27.9%，收益率仍维持在约5.6%，使Mayfield成为Launceston最具吸引力的首次置业者和投资者市场之一。”

03

墨尔本房价中位数将跌破 $100 万大关，买家顾问称抄底时机已到

墨尔本独立屋中位价有望在今年年底前跌破 100 万澳元，重回六位数区间，创下自 2021 年 3 月以来新低。业内观点认为，这一低位并不会长期维持。

Domain 9 月季度房价报告显示，墨尔本当前房屋中位价为 1,014,335 澳元，环比下跌 3.3%，单季缩水 34,192 澳元，距离跌破百万门槛仅差 14000 澳元。Domain 首席研究经济学家 Nicola Powell 博士测算，下一季度只要再跌 1.41% 就会跌破 100 万，而这个跌幅几乎难以避免。 “就算跌速放缓，下个季度下跌 1.4% 基本已成定局，现实情况是，目前跌势还在加快。”

墨尔本房价已连续三个季度走弱：3 月跌 0.6%、6 月跌 3.1%、9 月跌幅扩大至 3.3%。墨尔本房价在 2021 年 6 月首次站上 100 万大关，疫情行情推高至 2021 年 12 月高点 1,084,968 澳元，随后震荡调整；2025 年 12 月再度冲高至峰值 1,087,171 澳元，这一轮反弹很快终结，开启持续下行。

Powell 博士分析，过去五年人口变化是墨尔本楼市承压的核心原因。疫情期间出现人口外流，不少居民搬往偏远地区或其他州；后续本地人口增长远弱于其他首府，叠加房源供给充足，拖累房价。

墨尔本也是过去五年全澳唯一一个房价录得下跌的首府城市，累计跌幅 1.9%，其余首府城市房价均实现上涨。 曾经是澳洲第二贵房产市场的墨尔本，如今跻身房价负担性更好的首府行列，仅高于霍巴特（790,155 澳元）和达尔文（752,478 澳元）。

Powell 提到，一旦墨尔本跌破百万，全澳只有三个首府中位价低于 100 万，另外两个城市体量远小于墨尔本。

买方代理公司 Wallace Advocates 顾问 Emily Wallace 指出，100 万是买家重要的心理分界线。 “对很多人来说，100 万是一道清晰红线。一旦落到六位数，买家会看到明显性价比，但这个低价窗口期不会太久。”

她认为墨尔本城市基本面扎实，中位价很难长期维持在百万以下，当下正是不错的入场时机。 “不要等行情反转、房价抬升之后再追高。市场走势就像下行再反弹的曲线，最佳买入点就在靠近底部、还未全面回暖的时候。一旦市场回暖，买家蜂拥入场，成交价和中位价很快就会再度走高。这个低价阶段可能只有短短几个月。”

Wallace 还发现，当前房价水平正在回到 2021 年 3 月的水平。她在给客户做估价时，经常发现 2020 年末、2021 年初的估值，放到现在依然适用。 “我们已经在准备迎接买家意识到墨尔本房产价值的时刻，市场氛围会慢慢回到 2021 年繁荣期的状态。对准备入市的买家来说，现在是难得的机会。”

04

澳洲6套未完工豪宅$900万挂牌！仅比隔壁一套房贵$50万，但有一个坑…

Brighton一项六套豪宅开发项目尚未完工，接管人开价约900万澳元，这个价格只比同一条街一栋已经完工的豪宅成交价高一点。

一处位于60 Were St的五居室房产于3月以850万澳元成交。换言之，这六套位于8-12 Were St的房产，挂牌价只比一栋成屋的成交价高50万澳元。

如果只看账面数字，相当于每套拟建房产约150万澳元。不过，接手者仍需完成工程，而项目到底还要花多少钱，目前尚未披露。

Stonebridge在接管人及管理人Grant Thornton的指示下，负责推销这幅3305平方米的地块，项目施工已经超过框架阶段。

规划获批包括五套四居室和一套五居室房产。目前，地基、地面板、泳池结构和结构框架已经完成。

该项目距离Brighton Beach约200米，周边坐落着墨尔本最昂贵的一些房产，现场几栋未完工住宅与周围已经建成的邻居形成反差。

Stonebridge全澳合伙人Julian White表示，已有的大量工程可能让买家把六套房产推向市场所需的开发周期大幅缩短。

Future Property Group创办人兼董事总经理David Cummins则提醒，接盘另一名开发商留下的未完工项目，可能是一场代价高昂的赌博。

“买家表面上看似省下成本，实际也可能一并接手会侵蚀这份节省的问题。”

“接手项目存在巨大风险。”

在他看来，施工缺陷、暴露在天气下，或资料文件不全，都可能让新承建商不得不返工。因此，买家在承诺购买前，仔细检查并进行尽职调查不可或缺。

Cummins表示，如果建设成本在最初规划和最终交付之间上涨，项目也可能失去财务可行性。

澳洲统计局数据显示，截至2026年6月的12个月，全澳房屋建筑价格上涨5.9%，维州升幅为3.7%。

澳洲证券投资委员会数据显示，2025-26年首次进入外部管理的公司中，建筑业占24.5%，在各行业中比例最高。

Cummins认为，开发商需要重新检视项目的处理方式，不能在完善规划前一味追求速度并作出财务承诺。

“我们不能一直用昨天的思维，去解决明天的问题。”

Brighton项目进入接管程序背后的具体情况尚未厘清，也没有证据表明项目困难与任何特定的建筑成本上涨或建筑缺陷有关。

Bayside市议会的记录显示，项目规划最早可追溯至编号2014/666的许可证，后续修订最近曾于2022年10月接受审议。

不过，这些记录未说明工程何时停止，或项目为何最终未能完工。

该物业意向书征集截止时间为11月19日下午2点。

*本文图片均源自网络，如有侵权，请联系后台删除

25

10-2026

23

10-2026

22

10-2026