河南
楼上装修产生噪音，影响白天休息，租客以“合同目的无法实现”为由单方提前解除租赁合同，是否构成违约？房东在退回剩余租期租金外，是否还要退还押金？
近日，上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）审结了这起房屋租赁合同纠纷案，认定租客执意提前解约应当承担违约责任，房东无需退还押金。
案件回顾
2025年5月10日，小王（化名）承租了小刘（化名）位于上海市浦东新区某小区1602的房子，双方为此签订《房屋租赁合同》，约定采用付三押一的方式支付租金，租金每月85000元，租期一年。入住后，小王每天早上送完孩子上学后，就回家休息。一段时间后，楼上1702的住户开始装修，尽管施工符合相关规定，但每日的装修时间与小王的休息时间有所重合。同年12月初，小王向小刘反映了楼上装修噪音影响自己休息的问题，并提出想要提前解除租赁合同。小刘知道情况后，积极与物业及楼上邻居沟通，尽量减少装修噪声影响，并表示等租期届满时，可以给小王减免部分租金，但小王还是执意提前退租，小刘退还了剩余的租金，但拒绝退还押金，小王为此将小刘诉至浦东法院。
小王认为，自己白天送完孩子后需要休息，但楼上装修施工产生的噪音导致自己无法正常休息，因此这套房子已经不能满足她的需求，租赁合同的目的已无法实现。因此，自己有权解除租赁合同，房东也应退回押金。
小刘辩称，在小王跟自己反馈情况以前，她并不知道楼上装修的事情。得知情况后，她督促物业管家每天上门查看楼上装修是否存在违规情况，确保装修符合相关规定。小王提前解约构成违约，自己已经退还了剩余房租，无需退还押金。
法院判决
浦东法院经审理后认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，合同双方都应当全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
小王和小刘的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。双方签订合同时，没有对相邻方装修是否构成解约条件做特别约定，且楼上邻居的装修行为也符合《上海市建设工程文明施工管理规定》和《上海市社会生活噪声污染防治办法》等规定，因此邻居装修不构成约定或法定解除合同的条件。解约前，双方在协商期间，小刘表示若合同履行到期，可以给予小王一定的租金减免优惠，但小王执意提前解约，应当承担违约责任，85000元押金作为合同约定的违约金可不予退还。
综上，小王的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。
法官说法
一、“住得不舒服”不等于“可以直接退租”
合同签订后，各方都要遵循诚信原则，全面履行自己的义务。《民法典》第五百六十三条规定，当事人可以解除合同的法定情形包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；一方明确表示不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行；一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；以及法律规定的其他情形。
本案中，合同对履行期间遇相邻方装修能否解除合同并无特别约定，且居民小区装修噪音管理有相关管理规定，相邻方的装修行为未违反相关规定，故法院认定邻居装修事由不构成约定或法定的合同解除条件。房屋装修必然会产生一定的噪音，小王单方面解除合同，应当承担相应违约责任。
二、特殊入住需求可协商写入合同条款
租房时，每一位租客的作息、生活习惯各不相同，对居住环境也会产生个性化要求。如果自身对噪音、采光、周边环境等有特殊需要，建议在看房阶段实地查看，充分考察房屋周边、小区内部的实际环境，提前评估潜在影响。
对于噪音容忍度、休息环境等个性化诉求，不要仅停留在口头沟通，应当通过平等协商，将相关要求、违约责任明确写入租赁合同。当然，约定的特殊条款应当合法合规、不违背公序良俗。一旦后续出现约定情形，便可依照合同行使权利，减少后续发生争议、举证困难的风险，更好地维护自身合法权益。
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