从65亿到27亿，世茂卖掉两家喜来登酒店

10月22日，世茂集团披露，旗下香港东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，已与买方签订出售协议，交易总价27亿港元，预计年底前完成。

两家酒店共有1219间客房，开业还不到六年。按照世茂最新财报，2025年两家酒店合计营业收入接近5亿元人民币。

然而，这笔27亿港元的交易，世茂预计无法获得可供境外债务重组指定账户使用的出售净现金。酒店早已被债权人接管，出售所得将优先用于偿还抵押贷款。

从65亿港元的挂牌报价，到最终27亿港元签约，一笔持续三年多的酒店资产出售，终于有了结果。

从65亿卖不掉，

27亿终于有人接手

这两家酒店曾是世茂进军香港酒店市场的重要投资。

2014年10月，世茂联合明发集团，以18.3亿港元竞得香港大屿山东涌一幅酒店用地，这是世茂首次在香港取得酒店开发用地。

当时的房地产市场，酒店是大型房企扩张商业版图的重要方向。世茂此前已经在上海、厦门、南京等城市布局高端酒店，并与洲际、希尔顿、万豪等国际酒店集团建立合作关系。香港作为国际旅游和商务中心，自然也在其投资版图之中。

东涌地块距离香港国际机场不远，周边连接港珠澳大桥香港口岸、亚洲国际博览馆及迪士尼乐园。按照当时的规划，机场客流、国际商务、会展和旅游度假，都有望为酒店提供稳定需求。

世茂为此投入了相当大的资金，项目规划总投资约50亿港元，包含两家酒店及配套商业设施。2020年12月，香港东涌世茂喜来登酒店开业，2021年1月，福朋喜来登酒店投入运营。

其中，喜来登酒店拥有218间客房，主要面向高端商务及旅游客群。福朋喜来登酒店拥有1001间客房，覆盖更加广泛的商务和休闲住宿需求。

两家酒店位于同一综合体，还配有湾景荟商业设施。1219间客房的体量，使其成为香港规模最大的酒店物业之一。

不过，酒店开业时间恰好遇上疫情，香港国际旅游和商务往来受到冲击，项目没能立即享受到预期中的客流增长。

等到香港旅游市场逐步恢复，世茂自身的资金问题又开始暴露。2023年3月，世茂委托代理机构寻找买家，两家酒店最初报价约65亿港元。

但65亿港元的报价未能吸引到买家成交，2024年底，世茂将报价下调至约45亿港元，较最初报价减少20亿港元，仍然没有找到接盘者。

随后到了2026年6月，因相关贷款违约，两家酒店被债权人委任的接管人正式接管，并重新启动公开招标。接管人委托第一太平戴维斯负责出售，招标于8月31日截止。

根据世茂10月21日发布的公告，此次招标竞争激烈，最终通过磋商确定27亿港元的交易价格。买方为Oceanfront Hong Kong Limited。

从2023年最初挂牌，到2026年10月签约，交易价格下降了38亿港元，降幅约58.5%。

如此明显的价格差距，仍然反映出酒店资产买卖双方的估值分歧。按照27亿港元计算，这组酒店平均每间客房对应的交易价格约221.5万港元。

如果以项目约61万平方英尺的总建筑面积计算，平均每平方英尺成交价约4426港元。相较于原有地价和建设投入，最终出售价格已经明显降低。

对世茂而言，十多年前拿下的香港酒店项目，在开业运营不到六年后，最终以远低于最初预期的价格转手。

年收入近5亿的酒店，

为什么保不住？

其实两家酒店的经营并没有因为世茂陷入债务危机而停止。甚至从营业收入来看，它们仍然是世茂旗下表现较好的酒店资产。

根据世茂集团2025年年报，香港东涌福朋喜来登酒店全年实现收入2.8亿元人民币，同比增长6.1%。东涌世茂喜来登酒店实现收入2.16亿元人民币，同比增长2.9%。

两家酒店合计收入4.96亿元人民币，分别位列世茂旗下酒店收入规模的第二位和第三位，仅次于上海康莱德酒店。

到了2026年，酒店经营仍保持着一定规模。世茂最新中报显示，今年上半年，东涌福朋喜来登酒店实现收入1.31亿元人民币，与去年同期持平。东涌世茂喜来登酒店实现收入9700万元人民币，去年同期为1.02亿元。

两家酒店上半年合计实现收入2.28亿元人民币，同比下降约2.1%。同期，世茂整个酒店业务实现收入10.30亿元人民币。这两家香港酒店，贡献了集团酒店收入的约22%。

在拥有上海康莱德、厦门康莱德、上海佘山世茂洲际等多家高端酒店的世茂酒店业务体系中，这两家香港酒店仍占据重要位置。

问题出在资产背后的债务，这两家酒店涉及一笔于2020年7月签订、2023年6月修订的银团贷款协议。据香港媒体此前报道，相关贷款本金约45亿港元，酒店及配套物业被用于提供抵押担保。

2026年6月1日起，相关酒店物业正式由债权人委任的接管人及管理人接管。此后，酒店继续正常营业，但资产出售权已经转移至接管人。

到了10月20日，两家酒店签署买卖协议时，世茂在公告中的表述是“接管人已知会董事会”。

世茂还明确披露，由于此次出售是接管人行使抵押担保项下的出售权，公司及其附属公司对交易没有酌情决定权。这意味着，世茂已经失去了主动决定资产出售条件的能力。

世茂集团由于主业拖累，压力更大，截至2026年6月底，世茂集团借贷总额约1761.43亿元人民币，其中有抵押借贷约1556.38亿元人民币。

东涌酒店只是其庞大资产负债表中的一部分，按照最新出售协议，27亿港元的净出售所得将由接管人优先用于部分偿还抵押贷款。由于这笔资产同时涉及世茂境外债务重组安排，公司预计不会有出售净现金进入相关重组指定账户。

对于一家已经陷入债务重组的房地产企业，能够持续产生营业收入的酒店，最终也只能通过出售来偿还债权人。

这或许比65亿降到27亿的价格变化，更能反映重资产酒店投资面临的融资风险。

27亿接盘，

买家看中了什么？

世茂寻找买家用了三年多，但酒店最终还是卖出去了。根据公告，买方Oceanfront Hong Kong Limited的投资者包括与马来西亚ParkCity Group有关联的投资工具。

ParkCity是一家房地产开发及投资企业，在马来西亚、越南等市场拥有开发项目，具有综合性物业投资和开发经验。

对于新买家，27亿港元买下1219间客房以及相关商业资产，究竟是不是一笔划算的交易？

按照此前约50亿港元的规划总投资计算，27亿港元已经显著低于项目最初的投入预期。对于拥有长期持有能力的投资者，较低的收购成本可以改善未来的潜在投资回报。

从物业本身来看，香港国际机场、港珠澳大桥、亚洲国际博览馆以及周边旅游设施，仍然是这一片区的重要需求来源。

双品牌组合也具有一定经营优势，218间客房的喜来登承担高端市场定位，1001间客房的福朋喜来登则覆盖价格更加敏感的商务和旅游客群。

两种品牌在客源、价格和产品定位上形成互补，还能够共享部分物业设施与经营资源。

此外，项目经过近六年运营，已有相对成熟的经营团队和客源基础。对于新业主而言，收购现成酒店通常可以省去漫长的土地开发、工程建设和开业筹备过程。

世茂是国内较早大规模布局高端酒店的房地产企业之一。2004年进入酒店行业，2009年成立世茂酒店及度假村，先后与万豪、希尔顿、洲际等国际集团合作，投资建设了上海佘山世茂洲际、厦门康莱德、上海康莱德等地标酒店。

2017年，世茂又联合喜达屋资本成立世茂喜达酒店集团，向自主品牌和轻资产管理领域扩张。先后推出御榕、茂御、世御、茂御居、凡象、睿选尚品和睿选七大自主品牌，覆盖豪华度假、高端商务、中端精选服务及服务式公寓等市场。世茂希望借此摆脱单纯依靠自持物业的发展模式，将酒店管理能力向第三方业主输出，但是效果甚微。

随着房地产主业陷入债务危机，世茂酒店业务也开始收缩。2022年1月，世茂以45亿元将上海地标外滩茂悦酒店出售给上海地产集团，较此前56亿元的推介估值少了近两成。此后，上海佘山世茂洲际（深坑酒店）、上海佘山茂御臻品之选等知名酒店也相继传出出售消息，但并未出售成功。

截至2026年6月底，世茂仍有20余家已开业自持酒店、近7000间客房，另有1家租赁直营酒店。

2026年上半年，酒店业务实现收入10.30亿元，平均出租率66%。相比2025年末的23家自持酒店、近8000间客房，资产规模已有所下降。如今，酒店仍是世茂的重要经营业务，但部分重资产酒店正被陆续出售，用于缓解集团债务压力。