城市更新·人民城市建设龙江实践③｜老旧小区改造：老房子如何变成“好房子”

深秋的齐齐哈尔，寒风已起，但在龙沙区青云小区，居民推开单元门，扑面而来的却是融融暖意。得益于城镇老旧小区改造政策，这个有着近30年历史的老小区，52栋居民楼历时两年实现“逆龄”焕新。

如今走在小区里，居民楼不仅披上了“新衣”，“里子”也厚实起来：外墙加装保温板，屋顶铺设改性沥青防水卷材，管网改造全面完成，破损的单元门与楼道窗全部更换为三层玻璃，把“温暖工程”做到群众心坎上。

“以前下雨下雪，这道全是泥，现在心里特别敞亮！”居民邱国华的感慨，道出了小区变迁的底色。曾经泥泞不平的道路已重新硬化，拆除私搭乱建后规划的停车位、充电桩及绿化带等配套改造，目前进入收尾阶段。“居住环境大变样，我们业主最受益。”邱国华说。看着眼前这派“新居”景象，4000多户居民的踏实感、获得感和幸福感，正变成触手可及的日常。

青云小区是黑龙江省老旧小区改造的一个缩影。老旧小区改造是城市更新的重要一环。近年来，黑龙江全面践行人民城市理念，把以人民为中心的发展思想贯穿城市更新全过程，坚持系统思维，立足寒地特色和各地城市底色，建立“体检发现问题、更新解决问题、评估实施效果、推动巩固提升”的闭环机制，用绣花功夫推进老旧小区全方位蝶变，让民生工程更有温度、民意工程更接地气、安居工程更得人心。

听民声：改造从“问需于民”开始

“改不改、怎么改，老百姓说了算。”在老旧小区改造中，黑龙江将“问需于民”作为改造前置条件，把群众的“急难愁盼”作为规划起点。

屋子冷、屋面漏、路不平……2024年旧改前，黑龙江大学家属楼几乎把老旧小区的“通病”占全了。“改造完你再看，屋暖、路平、灯亮、景醉，谁看都跟着美。”楼组长褚晓波的语气里满是骄傲。

黑大家属楼，凉亭步道相映，居民休闲有了好去处

可最初提出旧改时，黑大家属楼里也传出过不同声音。“前后历时两年，做了4次民调才被列入改造计划，群众工作的难度之大可想而知。”南岗区黑大社区党委书记郑梦红说，改造中只要居民提意见，施工方和全过程咨询单位就上门听、再调研，三分之二居民同意才调整图纸。居民全程参与，帮忙把关质量、反映需求。从“有顾虑”到“主动参与”，转变的不是一纸图纸，而是把知情权、参与权、监督权真正交到居民手里。

楼组长黄春英做居民工作30多年，老邻居想要什么，她心里最有数。“家属楼里老人多，院里缺一处凉亭。我们跟施工方反映后，他们配上健身器材，做了适老化改造。如今，这里成了老人茶余饭后的聚集地。”

“城市更新的落脚点是民生，要做到居民满意。”南岗区住房和建设局副局长王银介绍，黑大家属楼改造中，严格按规范施工，所有材料均抽样检测，监理单位全程监督。改造后，小区打通6420米生命通道、增设停车位242个，改造26个景观区域。

居民全程深度参与旧改施工的南岗区兴南小区

“老百姓的事，老百姓说了算。”黑龙江省住房和城乡建设厅相关负责人表示，老旧小区改造坚持以人为本、居民自愿，改造前多层次征求民意，按照“一楼一策”制定方案；改造中在施工现场设立居民调解站，及时回应群众诉求；同时发挥物业管理纽带作用，合理确定改造后物业承接模式，巩固改造成果。

用匠心：改造既要“面子”更要“里子”

老旧小区改造中，因地制宜是基础，科学决策是手段，百姓满意是目的。近年来，黑龙江旧改工作从公式化工程项目向差异化民生工程转变。

在青云小区改造中，房屋、管网、道路、环境、便民设施同步改造提质。龙沙区住房和建设局副局长王文峰介绍，为避免“今天改完明天挖”，青云小区将老旧小区改造与地下管网改造同步推进，减少重复施工、反复扰民。

在哈尔滨，旧改的节能账也算得细致：外墙保温、屋面防水采用绿色低碳技术方案，保温材料防火标准同步提升，把旧改小区供暖期室温平均提高3至6℃。

在道里区河松小区三期的广场上，儿童游乐设施、健身器材一应俱全。“改造前这里是一片水景，夏天蚊虫扎堆，大伙都得绕着走。”居民孙大爷说，旧改工程主打“听劝”，不仅把废弃水系改成休闲广场，“新家园”也改到了居民赵楠心坎上：“二十多年的老房原地翻新后，那种家的温暖又回来了，小区的‘欧陆范儿’气质没有丢。”

旧改后，河松小区三期变成宜居小区

道里区住房和城乡建设局一级主任科员翟宏志介绍，河松小区三期改造按照“一刻钟生活圈”配建设施，绿化重新优化，并邀请专家从建筑立面色彩、造型、环境治理等方面提出建议。

老旧小区改造既要保留历史记忆和特色风貌、解决居民关切的实际问题，也要重视“一老一小”，把旧改与完整社区建设结合起来。大庆萨尔图区万宝一区的中心广场上，有游乐区、球场、民谣广场；旧凉亭改成了文化长廊。万宝街道办主任张念龙说，旧改后小区设施更齐全，也为完整社区建设打下好底子。

“十四五”期间，黑龙江制定20余个配套文件，形成较为完备的老旧小区改造政策制度体系，累计改造城镇老旧小区6834个、惠及居民168万户。

求长效：改造不是一改了之

老旧小区改造，并不是一改了之。黑龙江坚持长效导向，推进共建共享共治，在更新片区同步考虑后期物业管护，以“绣花功夫”不断提升物业管理和便民服务水平，让居民的获得感、幸福感、安全感“原地升级”。

长效的第一块基石，是物业管理全覆盖。“目前省内所有旧改小区已实现物业管理全覆盖，这是我省‘十四五’期间老旧小区改造的最大特点。”黑龙江省住房和城乡建设厅相关负责人表示，哈尔滨、大庆已出台关于旧改后物业承接的规范性文件，对选用专业化物业企业、确定合理物业费用提出明确要求。

比物业覆盖更难的，是观念转变。“城市更新不只是修房子、优环境，而是重塑城市治理体系。”哈尔滨市住房和城乡建设局副局长龚英杰表示，过去旧改常被看成一项工程，干完活就画句号；如今硬件改造完成只是开头，物业谁来管、事谁来办都要想在前面。

让长效真正立得住，靠的是机制创新。哈尔滨用“肥瘦搭配”破解物业费失衡：由国有物业兜底，将盈利项目与不赚钱的旧改片区搭配管理，确保改造成果守得住。黑大家属楼改造后公开招标物业，服务水平提升，改造成果得到保持，房屋也随之升值，成为省内高校样本。佳木斯向阳区蹚出“旧改+红色物业”路子，国有向民物业专接无人接手小区，实行菜单式服务、居民自选、先服务再收费，破解“一年新、两年旧，三年回到改造前”难题，并在保证可持续经营前提下，将部分收益反哺社区修路、添器材、办文化节。

佳木斯向阳区南湖社区居民代表将锦旗送到社区及旧改施工单位手中

长效还要接得上后劲。“十五五”期间，黑龙江将持续推进城镇老旧小区改造，优先开展适寒化改造，聚焦燃气、供水、排水等基础设施，推进入户管线、充电设施建设，因地制宜推进适老化、适儿化、无障碍改造，支持加装电梯和旧电梯更新，鼓励引入物业、引导居民参与共建共治共享。

从“老房子”到“好房子”，“此心安处是吾乡”不再是遥远的诗意场景，而是城市高质量发展最温暖的注脚，也是百姓可触可感的生活日常。黑龙江正用润物细无声的实践，回答着建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧现代化人民城市的新答卷。

记者：丁燕 毛晓星；摄影：丁燕；视频：丁燕