商业不动产REITs期待“长钱”，险资入席静候东风

来源：市场资讯

（来源：华夏REITs）

2026年6月18日，我国首批商业不动产REITs上市，标志着我国REITs市场由此迈入一个新阶段。截至目前，全市场已有超过30只商业不动产REITs申报、合计拟募集规模约千亿元，商业不动产REITs是资本市场在不动产领域的一次重要突破，有利于做优增量、盘活存量，以金融创新深度服务实体经济，也为投资者大类资产配置提供新选择。

现行规则下，保险资金已可参与基础设施REITs，但商业不动产REITs尚未纳入可投范围。对商业不动产REITs而言，资产端已逐步就位，真正稀缺的是能长期陪伴、稳定定价的“长钱”；而险资能否入席，正是市场翘首以盼的“东风”。若这一制度衔接能够尽快完善，险资等长期资金将为商业不动产REITs提供更坚实的配置支撑，助力其行稳致远。

一、发行稳步推进，认购总体平稳

从发行数据看，2026年以来公募REITs发行总体有序。截至9月底，今年以来已成立的公募REITs共计17只，合计募集资金约480亿元，其中基础设施REITs共9只、募集合计约184亿元，商业不动产REITs共8只、募集合计约296亿元，商业不动产REITs是年内发行的重要增量。

认购情况方面，今年以来已成立的基础设施REITs网下认购倍数平均约188倍、公众认购倍数平均约461倍；商业不动产REITs网下认购倍数平均约35倍、公众认购倍数平均约68倍。两类产品认购热度存在一定差异，成因是多方面的，其中一个具有结构性影响的重要因素，是保险资金尚未参与商业不动产REITs投资，长期资金供给相对不足。商业不动产REITs认购倍数虽不及部分基础设施REITs，但分派率具备一定吸引力，长期配置价值正在逐步显现。

从时间线看，首批4只商业不动产REITs于5月发售、6月18日上市，平均网下认购倍数约69倍，认购较为踊跃；此后随着新品类常态化发行、供给持续扩容，后续产品的认购倍数有所回落。这既是新品类从“试点稀缺”走向“常态化供给”过程中的阶段性变化，也与市场资金结构密切相关，险资等长期资金的缺位产生了较大影响。

商业不动产REITs的意义毋庸置疑，打通了商业综合体、写字楼、酒店等存量资产的证券化路径，推动公募REITs市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，也为投资者提供了全新的配置品类。正因如此，让更多长期资金参与这一新品类，更有助于其平稳健康发展。

二、二级市场经历阶段性调整，配置价值逐步显现

二级市场方面，今年以来公募REITs整体经历了一轮估值调整，这是全市场的共同特征，而非商业不动产REITs独有。截至9月末，中证REITs全收益指数报收约949点，较年初高点1057点累计回撤约10%，调整的成因是多方面的，包括市场总量有限、投资者结构趋同、长期增量资金不足等。商业不动产REITs上市以来，部分产品价格出现阶段性波动，多家原始权益人接连公告增持，体现了产业方对产品长期价值的信心。

流动性方面，部分产品日成交相对清淡，价格对资金进出的敏感性较高；长期配置盘的缺失，使市场承接力量相对有限。这也从另一个角度说明，引入长期资金、优化投资者结构具有重要意义。

经历调整后，配置价值正在显现：REITs的现金分派率与国债收益率之间的息差已处于历史高位，多家机构认为REITs进入“估值回归合理、长期配置价值凸显”的区间，当前正是引导长期资金入市的窗口期。

三、长期资金参与不足：值得关注的结构性因素

2021年11月，原银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，明确保险资金可以参与基础设施REITs的投资；而商业不动产REITs试点于2025年12月推出，保险资金的可投范围尚未同步扩展至这一新品。

保险资金与公募REITs高度契合，截至2026年二季度末，我国保险资金运用余额首次突破40万亿元；保险资金负债久期通常在10年以上，追求长期稳定的现金流回报，而REITs底层资产分红稳定、收益具备类固收属性，两者在久期、现金流、风险偏好上天然吻合，被业内普遍视为最契合REITs的机构投资者。

险资缺位的连锁反应值得关注，商业不动产REITs网下环节相对缺少配置型买盘，认购倍数走低、定价贴近区间下限；上市之后缺乏长期配置盘承接，打新资金“快进快出”、集中抛售，价格随之承压；存量资金为参与新一轮战配与网下，进一步抛售二级份额回笼资金，压低二级价格，形成“一级发行难—二级破发—资金腾挪—一级更冷”的循环。

市场总量有限则放大了这一效应，全市场已上市REITs总市值约2,300亿元，而申报在途规模已超千亿元；投资者高度机构化、结构趋同，交易型资金占主导，换手率偏低，缺少保险资金这一长期增量，导致负反馈一旦触发，修复格外缓慢。

事实上，保险资金并非没有配置意愿——在低利率与资产荒环境下，能够提供稳定分红、久期较长的公募REITs，正是险资长期寻找的“压舱石”类资产。放开商业不动产REITs投资，既回应了险资的配置诉求，也补上了市场长期资金链条上的关键一环。

四、增量“活水”正在路上，还差关键一环

市场并非没有增量资金，2026年7月，首批4只中证REITs全收益指数基金成立，合计募集近12亿元；同时，《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》（以下简称“《运作办法》”）将“不动产投资信托基金”列为独立基金类别；可投REITs的新发“固收+”基金规模已超百亿元，这些资金正在为市场提供新的承接力量。但也要看到，指数基金与“固收+”资金的体量短期内尚难与保险资金同日而语，较难替代保险资金提供长期稳定的配置支撑。

长期资金缺位的影响还会外溢到更广的层面，当价格波动成为投资者对新品的“第一印象”，投资者对REITs的认知会被短期价格主导，长期配置的理念更难普及；当发行定价长期贴近区间下限，原始权益人的积极性也会受挫，“盘活存量”的政策效果随之打折；当二级市场缺乏“压舱石”，市场的融资功能与投资功能将同时被削弱，REITs服务实体经济的能力也就难以充分释放。

从这个意义上说，引入保险资金让整个市场的定价机制、投资者结构和功能定位回归其应有的样子。

五、呼吁：让“长钱”进入商业不动产REITs

当前，商业不动产REITs已具备引入保险资金的条件：底层资产成熟、现金流稳定、信息披露规范，试点运行平稳，估值亦经历充分调整。建议尽快将商业不动产REITs纳入保险资金可投资的公募REITs范围，允许保险资金参照基础设施REITs的路径，通过战略配售、网下认购、公众认购及二级市场投资商业不动产REITs，并配套完善偿付能力认可、风险因子、投资比例与久期管理等规则。

同时，建议同步研究将社保基金等长期资金的配置范围扩展至商业不动产REITs，形成长期资金“组合拳”。

这一调整意义多重，对市场而言，是引入真正的长期配置盘，稳定发行定价、平抑价格波动，推动“一级—二级”从负反馈走向良性循环；对保险资金而言，是在资产荒背景下获得一类现金流稳定、分红可观、久期匹配的优质资产；对宏观经济而言，则有助于盘活存量商业不动产，畅通“投融管退”闭环，支持商业不动产发展新模式。

商业不动产REITs期待“长钱”，险资入席静候“东风”；当制度东风落地、长期资金入场，资产与资金有望实现更好的双向奔赴，我们拭目以待！