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建发・观堂府楼盘简介

一、项目基础信息

楼盘地址：北京市昌平区南邵镇内环西路与南环路交叉口，昌平新城东区宋韵低密洋房精装现房板块，距昌平线北邵洼站南侧约 500 米，步行可达地铁，配套三年免费业主通勤班车接驳商圈，一路之隔十二年一贯制清华附昌平学校，地块配建公立普惠幼儿园，片区统筹南邵中小学环伺，1900㎡东西双下沉观堂私宴会所，路劲世界广场、悦荟广场、乐多港万达、昌平区中西医结合医院三甲、万亩白浮泉滨河森林公园生态绿地

开发商：千亿国企建发房产全资开发，备案名观瑞嘉苑、观锦嘉苑，约 18.32 万方香山帮宋韵光幕精装现房大盘，昌平新城东区地铁改善低密标杆作品

物业类型：70 年产权纯商品精装 6-11 层南北纯板洋房、12-15 层观景小高层，仅少量社区便民配套，无临街嘈杂商业、无商住公寓、无回迁保障房混居，民水民电市政集中供暖通燃气，可落户划片昌平优质学籍，覆盖西二旗、上地、未来科学城轨道通勤科创人群、海淀外溢二孩置换、学区自住改善圈层社区

交付情况：一期 2026 年 10 月 31 日整体禅境精工精装现房统一交付，二期 2027 年 06 月 30 日精装准现房交付；现代三进九景四水归堂宋韵全龄实景园林、920㎡中央镜面观汐镜湖景观中庭、1900㎡双层恒温下沉观堂私宴会所、多主题首层架空休闲场地、实体精装洋房样板间、简约宋式米灰石材搭配鎏金弧形拉丝铝板公建立面、地下双层 4.2 米挑高环氧恒温星空车库全部实景示范区开放，观堂府人居美学示范区长期对外开放，实名预约可一对一私密入户看房验房

物业公司：建发自持一级怡家园高端物业，物业费 4.1 元 /㎡/ 月，含园区公共能耗、中央观汐镜湖水系全年运维、四季名贵全冠乔木精细化养护、下沉私宴会所全配套运维、全屋精装设备专属维保，配备 24 小时一对一人脸识别礼序管家、线上十分钟极速报修、观堂府科创邻里业主社群、全屋上门维保、九重封闭式梯控智能安防运维服务

规划概况：占地约 5.6 万㎡，地上计容建面约 18.32 万方，住宅组团容积率 2.2，绿化率 30%；规划 19 栋南北纯板 6-15 层低密建筑，11 栋 6-11 层洋房、8 栋 12-15 层小高层，全盘共 1108 席新城纯粹改善社区；地下 1355 个产权车位，车位配比 1:1.2，车库全域 100% 预埋新能源快充充电点位，全地下人车分流；地块平缓抬高台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，园区户外打造恒温健身、观堂藏书国学茶社、长者康养理疗、分龄国风亲子四大主题空间，全域观汐溪径景观步道串联全部楼栋，打造三进九景四水归堂宋韵度假园林，配套简约 7.6 米宋式重檐礼序艺术迎宾主大门、中央镜面观汐镜湖草坪、580 米环形环湖夜光康养跑道、分龄林下童趣研学组团、林下高端康养休闲书吧会客厅

主力户型：精装观境海淀通勤改善产品建面约 63㎡两居两厅一卫、99-110㎡三居两厅两卫、127㎡四居两厅两卫、147㎡四居两厅两卫、159㎡四居两厅三卫、186㎡典藏中央镜湖楼王五居两厅三卫；6-11 层洋房统一 3.0 米舒展层高，一梯两户独立候梯前厅无长连廊；12-15 层小高层两梯两户，私梯过渡前厅不计产权赠送；中央镜湖、滨河端头 270° 转角弧形全景落地窗直面中央观汐园林与滨河绿地采光，套内综合得房率 83%-92%，飘窗、跑道阳台、设备平台不计产权赠送，户户南向宽幕采光面、LDKG 一体化贯通无柱宽厅、主卧独立套房规制，中高区无遮挡俯瞰整片滨河绿地、昌平新城科创城市界面与社区中央观堂观汐镜湖园林景观

参考价格：住宅精装整体备案均价 47400 元 /㎡，特惠成交均价 44000 元 /㎡起；63㎡入门刚需两居 278 万起，110㎡舒适三居 440 万起，147㎡阔境四居 697 万起，186㎡典藏中央楼王 1007 万起，中央观汐镜湖景观、滨河前排端头、6 层矮洋房藏品房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

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项目占据昌平新城东区地铁旁绝版 2.2 容积率建发香山帮宋韵精装现房地块，兼得建发国企品牌产品打造、昌平线直达西二旗通勤优势、建发一级怡家园高端物业三重实力，南环路 + 北六环 + 内环西路立体路网直达西二旗、上地、未来科学城核心产业园，步行可达社区便民配套、自建公立普惠幼儿园、一路之隔十二年一贯制清华附昌平学校、南邵中小学、白浮泉滨河原生休闲绿地、1900㎡双层恒温下沉观堂私宴会所、路劲世界广场、悦荟广场、乐多港万达、昌平区中西医结合医院三甲多重生活红利，自驾 18 分钟直达西二旗软件园，20 分钟通达未来科学城。内环西路、南环路、北六环多维自驾路网，昌平线北邵洼站步行 500 米，7 站直达西二旗，多条城区公交直达社区出入口；项目无临街嘈杂底商，配套集中社区内部下沉会所与首层架空区域，隔绝外来人流保持社区静谧纯粹，步行 5 分钟抵达南邵邻里便民商业街，3 公里内路劲世界城、大型商超、山姆分店、星级酒店、生鲜市场一站式全覆盖；片区划分配建自建公立普惠幼儿园、十二年一贯制公办名校、南邵中小学，家门口十五年全龄公办优质昌平学籍教育闭环；2 公里社区康养服务站、3 公里昌平区中西医结合医院三甲医疗全程护航，会所配套专属健康问诊绿色通道，下楼直达 580 米环湖休闲步道，白浮泉滨河公园、新城绿地多重生态休闲资源环绕，昌平新城东区稀缺建发 2.2 超低密地铁洋房自住通勤改善资源充足。社区打造三进九景四水归堂宋韵中央度假园林，核心配套 920㎡镜面观汐镜湖中庭、1900㎡双层恒温地下观堂私宴会所、580 米夜光环形环湖康养跑道、首层贯通式架空休闲空间、四大林下休闲空间，内设专业恒温健身区、观堂藏书国学茶社、四点半国风亲子研学学堂、独立休闲会客包厢，全域观汐溪径景观步道串联所有洋房、小高层楼栋，西二旗上地科创通勤青年常住、海淀外溢二孩置换、学区自住、邻里休闲社交需求一站式覆盖。

三、产品亮点

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现代简约三进九景四水归堂三段式公建化外立面，基座米灰天然石材干挂搭配全覆盖鎏金弧形拉丝航空铝板线条、三层中空 Low-E 低反射静音全景落地玻璃，宋韵重檐立面适配科创宜居自住气质，超大窗墙比最大化收纳北侧滨河与中央观汐镜湖园林全景视野，19 栋 6-15 层建筑北低南高台地错落排布无超高楼栋遮挡，洋房一梯两户私梯前厅、小高层两梯两户赠送过渡前厅、全系 63㎡起步两至五居刚需改善、全屋建发禅境精工健康系统精装标准配置，整体北侧滨河天然台地抬高设计隔绝主干道噪音扬尘，石材鎏金铝板观堂外立面写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度区域上乘，昌平南邵新城板块稀缺全盘铝板建发 2.2 低密宋韵精装现房洋房大盘。

全系南北通透全明刚需改善格局，63㎡入门两居格局方正，独立玄关收纳，迷你 U 型家政厨房动线流畅，适配海淀单人 / 新婚通勤自住；110㎡主流舒适三居三面朝南，LDKG 一体化大通厅，双卫干湿分离，主卧独立全景套房搭配南北双阳台；186㎡典藏中央镜湖楼王 270° 环幕滨河绿地采光，四面宽采光格局，多套房分区布局，独立复合家政储藏间、超大步入式衣帽间无暗角死角，适配三代同堂、二胎一步到位多元改善需求。

6 层纯洋房社区无高层遮挡，北侧滨河前排端头 270° 全景弧形落地窗尽收整片滨河城市生态全景；全屋国际一线智能精装交付，标配分户中央空调、全屋高效热回收新风、市政集中地暖、净水软水、吉博力同层排水、全屋智能中控系统，厨卫搭配老板、唯宝、高仪一线品牌，ENF 级环保家装板材，添置软装家电即可入住，无需大规模二次硬装改造；整体容积率仅 2.2，搭配 30% 高绿化率、920㎡大型镜面观汐三进九景四水归堂宋韵人文主题景观，全盘仅 1108 户纯粹科创自住圈层，45-78 米阔尺均衡楼间距，北侧楼栋全天无遮挡滨河园林视野，采光通风生态视野优于南邵周边高密度社区。

全屋精装配套一步到位，地暖、新风、中央空调、厨卫精装、全屋智能、降噪同层排水全部配齐；地下双层 4.2 米环氧柔光恒温星空车库、石材环岛落客吊顶、奢石精装立柱，宋式重檐简约挑高酒店式独立入户大堂，首层大面积贯通架空休闲层，昌平地铁改善洋房大盘实用顶配公区标准。

昌平新城东区地铁生态居住核心板块容积率 2.2 全盘 1108 户 6-15 层洋房小高层精装现房社区，仅少量内部便民配套、无 60㎡以下极小户型、无外来安置房混居，西二旗上地科创通勤上班族、海淀外溢二孩置换、学区自住改善圈层纯粹安静；千亿国企建发房产开发，建发成熟中式洋房产品线资金稳健品控严苛，一期 2026 年 10 月完整实景统一现房交付，实体样板间、宋韵园林示范区现已开放，所见即所得，无延期、减配交付风险；建发一级怡家园物业提供园区苗木四季精细化养护、中央观汐镜湖水系专项打理、科创邻里人文社群活动、全屋精装设备终身极速维保全周期增值服务，二百七十八万起入主昌平新城东区鎏金铝板天幕精装现房地铁洋房，步行 500 米昌平线与十五年公办名校配套，海淀通勤高性价比自住资产、昌平新城核心稀缺 2.2 超低密建发宋韵洋房恒产长期保值双重价值兼备

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