有点荒谬，新房均价竟在涨！谁还在买兰州的房子？

过去很长一段时间，新房楼市的主旋律都是“以价换量”。

甚至跌得久了，大家都习以为常，没人再追问“底在哪里”，而是苦苦等一个明确的“止跌”信号。

大部分兰州购房者，对最近的新政以及优惠活动，都是无感的：“房价还会降，市场上房子早就过剩了，早买早亏……”大家都是抱着这样的想法。

奇怪的是，自8月28日房地产新政落地后，全国各地“房子涨价”的消息越来越多，市场确实被点了一把火。

很多兰州人也不信，还在不断引用最近黄奇帆爆火的那句：“现在还有人认为房地产会反弹上涨，那他对经济肯定是没有认知的。”

但上网一搜，各地不少楼盘价格上涨的现状确实存在，去化数据也确有回暖，相当真实。

就拿过去不久的国庆黄金周举例，几乎每个城市都有至少二三十个楼盘销售数据亮眼，近50城新房成交量上涨了15%。

兰州也不例外。仅短短7天，有个别新房项目平均每天到访50—60组，卖出去了接近40套房子。要知道，这在此前是销售量较好的项目，一个多月才能达到的成交。

不乏也有一些项目在近段时间释放出“折扣即将收回”的信号，涨价的现象也的确存在。就算如此，兰州部分改善盘的成交热度依旧很高。

带看热闹，喜报刷屏，去化情况确实不错，就连很多唱空兰州楼市的公众号、抖音号等，讲话的语气都变委婉了……

10月19日，国家统计局发布的数据显示，2026年9月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄。

整体来看，楼市持续下行的状态，好像确实有反转了。

这种境况下，前几年在兰州高位买房的人，心里也添了些许安慰，寻思房价能涨一点是一点，起码自己亏损得少些。

难道兰州房价真的涨了？事实并非如此。整体分析行业基本面，就不得不泼一瓢冷水了。

先看几组数据：2026年前9月，全国新建商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降13.9%；房地产开发投资额为5.34万亿元，同比下降20.6%；新开工面积为3.40亿平方米，同比下降24.9%。

再看兰州，1—9月主城四区供应量同比均收缩，降幅在16%—55%不等。2026年9月兰州新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降3.4%；二手住宅环比下降0.1%，同比下降3.8%。

这也就是说，新房成交面积、销售价格以及市场投资和开工状态，依旧处在低谷。这样的大背景下，房价自然很难出现全面上涨。

很显然，市场真实成交需求并没有显著放大，房企仍在收缩供给、谨慎拿地，行业整体仍处在低谷阶段。

兰州整体房价仍在下降，只是降幅收窄。没有出现全面反弹，房价也不可能普涨。

而这段时间所谓的“房价上涨”，不过是市场多方面因素导致的感受而已……

一方面，兰州一部分高端项目单价高、成交占比大，但远郊项目单价仍在不断筑底，两方价格平均下来，自然就把房价给“拉起来了”。

今年以来，兰州的新房成交面积高度集中于100—150㎡改善段，占比高达80%；且1—8月市场成交，也是城关区、七里河区四代宅供应放量，带动成交量价均增的。

需要注意的是，1-9月主城区成交占比为72%，仅9月一个月，城关区新房就成交5.8万㎡，显著高于主城其余三区1.0—2.8万㎡的成交规模。

更何况，兰州楼市的产品，早就被分成了三六九等：核心优质现房流速相对很稳，而远郊偏远的库存去化很艰难，只能是卖一套算一套。

另一方面，今年上半年，兰州仅成交的3宗宅地，也全部落址城关区，其中华润、龙湖各摘得1宗。

而今年9月出让的2宗主城区地块，约104亩，也位于主城的，城关区雁滩板块以及七里河西站板块。

要知道，前几年兰州新房去库存，就是靠着降价促销、以价换量。但经过一定的消耗，主城核心也只剩下小块且零星的土地，没有大体量的地块了。

也就是说，占据主城较好位置项目的库存，也越来越少了。

如此一来，区域内的议价空间也就小了。兰州高端改善客群自然会盯着自己感兴趣的项目适时入手，而低端刚需客群，也就自然流入了二手及远郊市场，推动了局部价格的上调。

更何况，“8·28”新政也再一次给兰州主城新房的“稀缺性”进行了二次加固。

毕竟，新增项目要“主体结构封顶”才能预售，且购房款实行全额、全过程监管，房企回款周期拉长，资金占用成本大幅增加。

这种模式倒逼房企彻底告别“高周转”模式，部分低效房企也会相继退出；留下一部分实力较强的兰州房企，也会选择并争夺主城“小而精”的地块，以此降低成本和风险。

当然，还有一方面因素也需要注意，那就是今年的优惠政策确实有所加码。

包括刚公示不久的购房贷款贴息、限购限贷优化及房贷利率下调等政策，确实在一定程度上降低了购房门槛，释放了部分积压的改善型需求。

叠加国庆假期部分房源的促销活动，也就带动了兰州楼市短期成交量和价格的反弹。

纵观房地产近20余年的发展历程，2016年房价上涨之前是通过大量的拆迁、棚改货币化，使得大量资金进场，最后撬动居民杠杆；2008年则推出四万亿大规模刺激计划。

可2021年下半年以来的屡次调整，再也没有这种强刺激了，更多的就是供给端的库存调整，以及需求端放开限制、补贴优惠、降低购房门槛。

最终的目的，就是让有需求的人加速进场，消化库存、出清风险。

本质上来说，这波短暂的热度和房价上涨的信号，更多的是市场分化、政策窗口期、折扣集中释放带来的阶段性现象。

房地产作为过去拉动经济的旧动能，高层也早就划定了底线，绝不会再把它当成短期刺激经济的工具。

能肯定的是，接下来，行业去杠杆、化解债务风险带来的阵痛，就是转型必须付出的成本。

指望靠强刺激把房价快速拉升，基本不可能了，而政策的核心就是慢慢消化库存，守住不发生系统性风险的底线。

2026年，兰州楼市的大方向不会变：不是反转上涨，而是继续磨底修复。

对从兰州业者来说，这更像是一场“内功修炼”。接下来真正能留在兰州市场上的，一定是那些产品力扎实、交付能力稳定、现金流健康、服务口碑过硬的人。

而对于兰州购房者来说，如果需求是刚性的，现金流能撑住月供和突发风险，核心板块的优质资产也可以择机上车。

但如果需求并不迫切，收入预期还不稳定，那就可以继续等，不必被“涨价倒计时”和“政策窗口期”裹挟。

作者=指兰针·小芒果

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