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一、 项目概况：北中环的“小而精”纯改善社区
1. 基础参数
- 位置：宝山区高境镇逸仙路1511弄（逸仙路与殷高西路交叉口）。
- 规模：总占地约2.7万平方米，总建面约9000平方米，容积率约1.69，绿化率约40%。
- 楼栋规划：项目为1栋17层纯板楼小高层，全盘仅32席（2梯2户，类一梯一户），无刚需混居，圈层纯粹。
- 产权与交付：70年纯住宅，民水民电，可落户；精装交付，预计2027年6月30日交付。
- 价格：备案均价约76900元/㎡，折后均价约66900-69000元/㎡，总价约1338万-1632万元/套。
- 物业：上海高境物业管理有限公司（万物梁行提供顾问服务），物业费约6.8元/㎡/月。
2. 社区规划
- 车位配比：约1:2.5（共约79个车位），全人车分流，预留新能源充电桩。
- 建筑风格：现代简约公建化立面，采用浅灰色天然石材+香槟金金属线条+大面积low-e玻璃复合体系，顶部金属格栅塔冠。
- 归家体验：地上入户大堂为酒店式精装（约4.75米层高），地下车库为星空顶+雪山银狐奢石背景墙，层高约3.7米。
二、 区位与交通：四区交汇，双轨上盖
1. 板块位置
项目位于宝山、虹口、杨浦、静安四区交汇的黄金节点，直距中环高架约1.5公里，距离大宁国际约5公里、五角场约6公里，属于北中环价值高地，能同时享受宝山相对低的价格与市区核心资源的辐射。
2. 轨道交通（核心优势）
- 3号线（现状）：距离3号线殷高西路站仅约100米，步行约3分钟即达，为真正的地铁上盖盘，通勤极便捷。
- 18号线（规划/现状）：距离18号线殷高路站约900米-1公里，未来形成四轨交汇（3号线、18号线、19号线、20号线）格局，通勤优势显著。
3. 自驾交通
- 高架路：紧邻逸仙路高架，上下匝道就在小区门口，自驾5分钟可上高架，10分钟上内环，15分钟直达五角场、大宁，30分钟覆盖人民广场、陆家嘴等市区核心商圈。
4. 公交配套
- 小区门口有99路、113路等公交站点，可接驳地铁与周边区域。
三、 户型与产品：极致纯粹的200㎡大平层
1. 户型定位
- 全盘仅一种户型，为建面约200㎡的4房2厅3卫大平层，无面积内卷，适合多孩家庭或终极置换客户，圈层极致纯粹。
2. 户型设计
- 格局：三开间朝南、南北通透，3.15米层高，得房率约78.5%。
- 空间尺度：客餐厅大通厅（约50㎡，LDKB一体化设计），面宽达6.5米，空间尺度宽绰，无面积浪费。
- 布局：动静分区，主卧为独立套房，带步入式衣帽间及双台盆卫浴，全屋多飘窗，全屋收纳预设。
3. 梯户比
两梯两户，无连廊设计，独立电梯厅（约6-8㎡全赠送），类一梯一户体验，私密性与采光性全面升级。
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