上海
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#露香园别墅售楼处地址:上海市黄浦区旧仓街 99 弄
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三、露香园别墅项目全维度价值解析
460年前，这里是上海三大名园之一的露香园；460年后，这里是黄浦老城厢最后一批石库门风貌别墅。
露香园·开明里，上海城投控股旗下露香园二期C1、C2地块，规划约48套纯风貌别墅，是露香园二期规模最大的纯别墅组团。
目前项目已全部建成现房，外立面石库门风貌施工完成100%，但C1、C2地块房源尚未正式入市，预计2026年下半年推盘。
据城投控股2026年半年报披露，露香园C地块已列入下半年推盘计划。
注意：露香园二期D1地块的12套别墅为另一批次，此前已入市；本文聚焦的C1、C2地块（开明里）约48套全部尚未出售。
在上海顶豪单价普遍冲进“30万+”时代的当下，一个位于黄浦老城厢核心、正对外滩三件套、由吴彦祖操刀设计的现房风貌别墅项目，为什么值得关注？它的稀缺性到底在哪里？
01 460年露香园：上海三大名园之一的历史底蕴
要理解开明里的价值，先得读懂露香园。
露香园始建于明代嘉靖年间，由明代进士顾名世建造，距今已有460余年历史。它曾与豫园、日涉园并称为“上海三大名园”，是上海老城厢内最负盛名的私家园林之一。
露香园还是上海“顾绣”的发源地。
顾名世孙媳韩希孟擅长书画，将绘画艺术融入刺绣，开创了“画绣”结合的顾绣流派，后被列为国家级非物质文化遗产。
可以说，露香园承载的不仅是一座园林，更是上海海派文化的源头之一。
开明里所在的黄浦老城厢，是真正上海古城内圈之所在。
这里既有传统建筑聚落和近代特色里弄，又有上海更大更完整的整体石库门里弄，是海派生活的起源地。
整个板块承载的不仅仅是地段，更有上海的精神内核。
02 正对外滩三件套：黄浦CAZ核心的地段价值
如果说历史底蕴是软实力，地段就是硬通货。
开明里位于黄浦区老城厢豫园板块核心，人民路、中华路合围范围，是上海城市绝对的中心位置。
地段坐标：
● 西接新天地，东接外滩，对方陆家嘴
● 与外滩“一街之隔”、“零距离”
● 与陆家嘴“0.5公里”，“左右逢源”
● 2公里内涵盖人民广场、外滩、新天地、淮海路、陆家嘴等上海地标级商圈
● 距地铁10号线豫园站约200米
这里是外滩-陆家嘴-北外滩“黄金三角”的核心腹地，也是豪宅成片的集聚区。
在上海中心城区土地日益稀缺的当下，这样一块兼具历史底蕴和城市核心的地段，几乎不可再生。
03 约48套纯别墅：露香园二期最大纯墅组团
开明里是露香园二期C1、C2地块，整个组团规划约48套纯别墅，无高层或公寓产品，是露香园二期规模最大的纯别墅社区，也是真正意义上的纯别墅组团。
露香园二期整体规划（6个地块）：
●A地块：高层大平层，约150套
● B地块：高层公寓，约177套（2024年已入市，基本售罄）
● C1、C2地块（开明里）：纯风貌别墅，约48套，套均面积约412㎡，全部尚未入市
● D1地块：小高层+别墅，公寓已售罄，12套别墅已入市
● D2地块：规划中
项目基础信息：
● 备案名：露香园二期C1、C2地块（开明里）
● 开发商：上海露香园建设发展有限公司（上海城投控股全资子公司）
● 产权：70年纯住宅产权
● 物业：第一太平戴维斯/高力国际
● 交付：预计2026年12月起毛坯交付，现房呈现
● 状态：已建成现房，全部尚未入市，预计下半年正式推盘
户型信息：
● 建面约252-509㎡，涵盖联排、类双拼、类独栋等多种产品
● 部分户型无地下室，部分户型带地下1层（地下室5.75米挑空）
● 网传均价约28万/㎡（毛坯），部分景观优越房源单价可能更高
● 网传总价区间约5000万-2.2亿，具体一房一价以官方公示为准
● 所有户型均为地上3层布局，独门独院，有天有地
具体价格、一房一价表和推盘节奏以开发商官方公示为准。
04 200%得房率：吴彦祖设计的空间魔法
开明里由知名设计师吴彦祖操刀设计，在石库门风貌建筑的基础上，融入了当代顶奢人居标准。
空间亮点：
● 200%得房率：实用面积达500-700㎡，一套建面400㎡的别墅，实际使用面积接近800㎡
● 客厅7.2米挑空：首层客厅局部7.2米挑高设计，空间尺度恢弘
● 地下室5.75米双重挑空：带地下室户型的地下空间可灵活打造为家庭厅、影音室、酒窖或收藏空间
● 私家庭院：每户带40-120㎡私家庭院，满足有天有地的别墅生活
● 中西双厨+独立书房：大户型配备中西双厨和独立书房，满足高端生活与商务办公双重需求
建筑外立面采用青红砖肌理、雕花门楣，完整复刻石库门风貌。
项目别墅主体结构已全部封顶，外立面石库门风貌施工完成100%，实景呈现，所见即所得。
05 全部待售：约48套纯别墅的稀缺性
据城投控股2026年半年报披露，露香园C地块已列入2026年下半年推盘计划。
开明里作为C1、C2地块的约48套纯别墅，目前已全部建成现房，但尚未正式入市，可提前预约看房，正式开盘时间和价格以官方公示为准。
这个项目的稀缺性体现在四个维度：
● 地段稀缺：黄浦老城厢核心，后续无新增同类风貌别墅供地
● 产品稀缺：约48套纯别墅，无高层混居，内环内罕见的大规模纯墅组团
● 现房稀缺：项目已建成现房，入市后即可收房，无需漫长等待
● 价格安全边际：对比上海壹号院、天润吉安等预判30万+/㎡的项目，网传28万/㎡的均价具备明显优势
露香园二期B、D1地块公寓已于2024年入市并基本售罄，D1地块12套别墅也已推出。
C1、C2地块的开明里别墅是露香园二期下一批重磅产品，也是整个露香园项目中规模最大、最具收藏价值的纯别墅组团，全部房源尚未出售。
06 预约方式与最新动态
项目最新状态：
● 约48套纯别墅已全部建成现房
● C1、C2地块全部房源尚未正式入市
● 样板间已开放，可提前预约实地看房
● 预计2026年下半年正式推盘入市
● 预计2026年12月起毛坯交付
露香园是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，二期别墅无论是地段，还是设计，都堆砌了城市级资源。现今成熟的周边商圈，未来丰富的商业配套，过往黄金般的历史人文沉淀，都是上海市中心无可复制的代名词。
作为上海的绝对市心，露香园直线距离人民广场、淮海路、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴直线约2公里。
得天独厚的地段，使得从露香园出发，可以轻松到达如新天地、外滩、淮海路、南京路步行街等各大地标性商圈！
商业方面：露香园的商业分布以大境路作为轴线，东西两侧分为东境与西境，北侧沿着河南路延伸至豫园站上盖的艺荟Galleria，南侧则延伸至拥有众多历史文化遗存的露香池与修慈广场。
沿露香园路另一侧正在复建中的“露香池”及“慈修广场”附近区域将定位于米其林、黑珍珠餐饮集合及具有海派烟火特点的珍馐美馔，打造类似于新天地与大慈寺太古里的独特商业街区。
地铁方面：项目紧邻地铁10号线/14号线（豫园站），周边1公里以内还有1号线、2号线、8号线等地铁换乘枢纽。
自驾方面：北临淮海路和延安路高架，东临河南路，南临复兴路，西临西藏路和南北高架，自驾出行非常便捷；
同时，直线两公里以内环伺四条隧道，分别是：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。
教育方面：露香园·天誉近邻上海实验小学和上海敬业中学。
上海市实验小学，1977年被确定为全国重点小学，也是国家教育部在上海一所部属重点小学。
敬业中学，是上海地区办学历史最为悠久的百年名校，为上海市实验性示范性高中。
（新房不承诺学区，以教育部门公示为准）
医疗方面：露香园·天誉周边2公里以内有瑞金医院、曙光医院、仁济医院（西院）、长征医院等三甲医院环绕。
四、合规提示
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露香园别墅开发商售楼部热线：400-881-5114（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）
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