根本不用等几十年，如今很多高层住宅，事实上已经沦为“贫民窟”

都说高层住宅视野好，还完三十年房贷，房子就是自己一辈子的资产。

可为什么不少房龄才十几二十年的高楼，电梯三天两头停，降价几十万都卖不出去？

难道真用不着等几十年，这些楼现在就快成“贫民窟”了？

要弄明白这件事，光盯着一栋楼、一部电梯可不够。

得先把镜头拉远一点，看看这些年中国家庭押上最多积蓄的那份“家底”，也就是房子，在整个大环境里到底经历了什么。

长期以来，中国被不少海外舆论视为下一个全球经济强国，经济体量持续扩张，增长势头强劲。

然而近年来，一些城市新区里大量住房长期空置，部分未完工的住宅楼停工待续，曾经拉动整体经济的房地产行业明显降温，正在经历深度调整。

随着房价回落，不少家庭的资产账面价值出现缩水。

有海外机构估算，中国家庭因房地产调整而减少的财富以万亿美元计。

一些评论者把这一局面形容为一场“无声的金融寒冬”，认为它影响的不只是当下这一代人，还会延续到此后几代人。

在中国，房产的意义远不止于拥有一个安身之所。

对许多家庭而言，房子既是保险柜，也是养老账户和投资工具，毕生积蓄、晚年保障与未来的安稳都凝结在一砖一瓦之中。

这也是中国家庭愿意把大部分资金投入房产的重要原因。

据路透社报道，中国家庭财富中约有七成配置在房地产上，明显高于美国约35%的水平。

也就是说，一个普通中国家庭近四分之三的积蓄固化在钢筋水泥之中。

当住房供给明显过剩时，这部分资产便面临较大的贬值压力。

关于空置住房的规模，较为保守的估算认为全国至少有6500万套空置住房，另有估算数字更高，认为空置及未完工的住房可能多达1亿套。

1亿套住房足以容纳英国与法国的全部人口，可供约3亿人居住。

一位统计部门的退休官员曾表示，即便是14亿人口也难以住满现有的全部住房。

几代人以来，中国家庭尤其是中产阶层普遍认为，购买房产是最稳妥、最明智的选择。

在美国等国家，居民通常把资产分散配置于房地产、债券、股票等多个类别；中国家庭的资产结构则长期高度集中于住房，与其他国家有明显差异。

在很长一段时间里，这种做法行之有效，也合乎情理，为家庭带来了期望中的稳定与回报。

但当大部分资金集中于单一资产时，即便是轻微的价格波动，影响也会被放大。

受到冲击的不仅是开发商、投资者和投机者，更会波及广大普通家庭的消费能力。

房价下跌会抑制家庭的购买意愿，削弱其消费能力，进而从内部拖累整体经济。

房价回落时，数以百万计的家庭眼看着自己最重要的财富储备缩水。

房地产调整之所以影响如此深远，是因为多年来围绕住房形成的金融体系，在一定程度上建立在“房价不会大幅下跌”的普遍预期之上。

人们普遍相信需求会一直存在，把积蓄投入房产、把住房当作储蓄账户，是最简单也最明智的理财方式。

如今，许多家庭眼见资产缩水。

人们感到财富减少，消费随之收缩；消费收缩导致经济放缓，经济放缓又进一步拖累楼市，由此形成负向循环。

有分析人士认为，这表面上是一场住房市场的调整，实际上反映出更深层次的结构性问题：过去的发展模式使住房在相当程度上被金融化，居民储蓄成为推动行业扩张的重要资金来源。

数以千万计的住房至今未能得到有效利用，大量资金沉淀其中。

以恒大为代表的头部房企负债规模一度超过2万亿元，2024年初被香港法院颁令清盘；碧桂园也在2023年出现美元债违约。

房企资金链紧张，一些已售项目停工，不少购房者交了首付、背着房贷，却迟迟拿不到房子。

为此，国家推动“保交楼”工作。

地方财政同样承受压力。

过去不少地方高度依赖土地出让收入，全国国有土地使用权出让收入在2021年达到约8.7万亿元的高点，此后连年下降，2024年降至约4.9万亿元。

土地卖不动，基础设施建设和公共服务投入都受到影响。

有观点认为，相关方面对风险的判断过于乐观。

不过从公开信息看，监管部门自2020年起就推出“三道红线”等措施，引导房企降杠杆。

这一轮房地产调整，在一定程度上正是主动去杠杆的结果，并不是毫无预兆地突然到来。

人口结构的变化也在影响住房需求。

国家统计局数据显示，中国人口从2022年开始下降，当年减少85万人，2023年和2024年继续减少。

再加上城镇化放缓、结婚登记数量下降，新增购房需求明显减弱。

再说数字人民币。

有观点认为，数字人民币是可编程、可追踪的工具，可能被用来给资金设定“有效期”、冻结钱包或者自动执行罚款。

从官方公开的设计来看，数字人民币定位为现金的数字化替代，遵循“小额匿名、大额依法可追溯”的原则，其可编程性主要用于定向补贴、预付资金监管等场景，目的是提升支付效率、防范金融风险。

另一方面，即便是没有直接受到房地产调整冲击的家庭，也开始重新审视自己的财务安排。

人们消费更加谨慎，更注重理性规划，不再把积蓄主要押注于房产。

当房产不再持续增值，“买房即增值”的传统财富积累路径也随之受到质疑。

在国际市场上，机构资金也在调整配置，部分资金从纸面资产和房地产市场转向黄金等被视为更稳健的实物资产。

有评论者认为，所谓“金融寒冬”已不只是理论推演，而是正在逼近的现实。

当传统的财富积累模式难以为继，个人和家庭不得不寻找新的选择。

中国房地产市场的深度调整，是中国经济转型过程中必须面对的重要课题。

当前，国家正推动构建房地产发展新模式，安排大规模资金置换地方政府隐性债务，并着力扩大内需、提振消费。

如何在稳增长与防风险之间取得平衡、平稳度过这一调整期，仍有待持续观察。

大账算完了，再回到开头那栋楼。

房价不涨了，问题也就藏不住了。

深圳有个房龄20年的33层小区，电梯老是停运，维保公司一查，说得整体更换，报价480万元。

100多户一分摊，每家要掏近4万元现金，普通工薪家庭听了直发愁。

那干脆卖掉吧？

也难。

同样的户型，去年还能卖500万元，今年降到420万元，挂了好几个月，连个来看房的人都没有。

原因很简单，银行给15年以上的老高层做评估，只按市场价的七成算。

贷款批得少，买家首付就得多掏一大笔，大多数人直接被劝退。

杭州的情况也差不多。

二手房挂牌房源里，房龄超过15年的高层占了42%，平均要210天以上才能成交，一年的租金净收益只有1.5%左右。

电梯之外，外墙加固动不动就要上千万元，消防管道重铺也得几百万元，当初交的维修资金经不起两轮大修就见底了。

住在里面也不省心。

同济大学在上海做过调查，30层以上的老高层里，老人一个月下楼不到5次，孩子的户外活动时间不到低层孩子的三分之一，近视率还要高出14个百分点。

早晚高峰等电梯动不动就超过10分钟，楼道堆杂物、高空扔垃圾，邻里矛盾一个接一个。

真到了换电梯那天，就更热闹了。

低楼层的住户说“我走楼梯就行”，不肯出钱；顶楼的老人收入有限，想出也出不起。

有人盼着政府补贴，可老旧小区改造主要针对2000年以前建成的老旧公房、房改房和危房，大部分商品房高层并不在范围里。

补贴进不来，业主又谈不拢，楼就只能一天天拖着坏下去。

设施没人修，老业主陆续搬走，房子变成出租房，有的还被改成了群租房。

进出的人越多，设施坏得越快。

物业费收不上来，服务跟着打折扣，“贫民窟”就是这么一步步形成的。

那是不是就没救了？

也不是。

有些城市已经按楼层设定系数来分摊费用，住得高的多出一点，一楼免掉，再配上刷卡按次计费，账算清楚了，吵架也就少了。

小区车位、电梯广告的收入本来就归全体业主，存进独立账户专门攒大修的钱，比临时凑份子靠谱得多。

说到底，房贷还清不等于万事大吉，房子的保养是一笔要花几十年的钱。

和前面说的大环境一样，指望房子躺着升值的日子已经过去了。

业委会建起来，账目公开出来，钱提前攒起来，高楼才不会变成“贫民窟”。

楼盖得多高不要紧，要紧的是这本维护账能不能算明白。