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河北区 首创禧瑞问津

中环内海河上湾

6号线地铁上盖

九年一贯制育婴里小学+天津一中

首创禧瑞问津这块地，其实是中环线内一场土地博弈的产物。说它是“商改住”，听着是规划调整，背后更像是对这一片资源的重新梳理。

位置嘛，卡在海河、新开河、子牙河三条河交汇的地方，现在叫“海河上湾区”。板块本身发展了十多年，周边住着挺舒服，该有的配套也基本都齐了，算是那种不用等、直接能住的成熟地段。

【项目信息】

占地面积：约1.9万㎡

建筑面积：约5.45万㎡

容积率：2.90

绿化率：30%

楼栋状况：共4栋，3栋26F2T4（106平米中户，124、139平米边户）,1栋7层1T2（157平米）

总户数：326户

出房率：高层81%~82%，洋房88%

物业费：万科物业，3.85元

交房时间：27年12月

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【周边配套】

商业方面，周边倒是不缺逛的地儿。海河上湾区有个香港TOD MALL，出门就是，不过目前还在筹备招商，真正热闹起来还得等一等。往远处走，大悦城、水游城都在车程范围内，再加上西站商圈和在建的山姆，日常吃喝玩乐算是覆盖得比较全了。

教育这块，附近有九年一贯制的学校，育英里教育集团+一中这个组合，加上育婴里第四小学、天津外国语大学附属外国语学校，选择还算丰富，孩子上学的事情基本上不用太焦虑。

公园是真不少，问津园、西沽公园、北运河公园、子牙河公园、耳闸公园、北宁公园，随便挑一个都能散步。住这儿的好处就是，周末不用特意安排，抬脚就能进公园。

交通上，离地铁6号线北运河站不远，地铁直达天津西站，轨道交通的底子在。再加上三纵两横的交通路网，开车出行也算顺手。

医疗配套也齐整，九八三医院、第四中心医院、天津市第一医院都在附近，有这几家医院兜底，平时心里也踏实些。

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【社区建筑】

建筑外立面这事儿，算是一个项目藏不住的“脸面”。禧瑞问津在外观上融合了海派风格和津门本地的一些元素，辨识度是有的。

高层部分在造型、线条和材质上处理得还算讲究，既有体量感，又不至于显得笨重。

经典的三段式结构打底，整体看起来比较稳。竖向线条用得比较多，有向上延伸的视觉效果，横向线条没做太多穿插，避免了那种被“压矮”的感觉。

铝板勾勒出来的轮廓和节奏感也清晰，比那种一味追求极简、容易显得寡淡的做法要耐看一些。

【社区园林】

园林这块，项目在场景上花了些心思，整体是偏酒店式的思路。

入口那块是照着星级酒店的调子做的，归家第一眼有点仪式感。往里走，有偏休闲的场地，也有适合社交聚会的空间，再加上几处花园庭院，把日常散步的动线串了起来。

四个功能区各司其职，园林不只是看，也确实能用起来。

景观序列上做了一条“八幕巡礼”的动线，用场景转换带出节奏感。走一圈下来，多少能读出点层次和变化，不是那种一马平川、一眼望穿的常规做法。

【社区会所】

架空层这一块，项目做了约5.4米的全架空设计，归家大堂与会所功能合在一起，平时用起来确实方便。

目前健身房和阅读区已经实景呈现，下楼就能约朋友健个身、看看书，或者喝杯下午茶，基本不用往外跑了。说句实在的，这种把日常功能嵌在楼下的做法，挺适合懒人。

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另外架空层二层还规划了一个室内儿童活动空间，主题是“飞屋环游记”，涵盖启蒙阅读、DIY互动、冒险城堡等功能。不管刮风下雨，孩子都有地方玩，这点考虑得还算周到。

【户型赏析】

A1户型 | 建面约106㎡三室两厅两卫

进门有个带收纳的玄关，鞋和随身物品归置起来比较顺手，这点对日常居住来说确实实用。

整体是南北通透的全明格局，采光和通风条件都不错，住着不会觉得闷。

阳台约6.6米长，还带了上下水，既能做晾晒区，也可以放个小桌坐着喝茶看景，功能上算是两不误。

卫生间做了干湿分离，洗漱和淋浴分开用，早高峰不打架，算是比较常规但很管用的配置。

A2户型 | 建面约124㎡三室两厅两卫

户型布局比较规整，动静区域分得比较清楚，日常活动和不被打扰的空间各占一边。

南向面宽约12.4米，配上落地窗，采光条件不错，室内显得敞亮。

客厅宽度约6米，加上LDKB一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台连成一片，空间感比实际面积要开阔一些，家里人多的时候互动也方便。

独立玄关带出了一点仪式感，比较实用的是单独设了一个家政间，日常杂物和洗衣功能都能归置进去，家里不容易乱。

主卧配了270°转角飘窗，再加上独立主卫和衣帽间，算是一个功能比较完整的套房。

飘窗台面够宽，除了坐着观景，也可以当梳妆台用，算是一物两用，把边角空间利用上了。

A3户型 | 建面约139㎡三室两厅两卫

格局依旧方正，动静分区做得更清晰一些，休憩和社交区域基本互不打扰。

南向面宽拉到了约12.8米，配合大面积窗户，采光很足，室内显得通透。

客厅宽度约6.3米，依然是LDKB一体化布局，客餐厨阳台连成一片，空间感比实际面积要开阔不少，家里来朋友或者家人聚会，活动空间足够用。

独立玄关算是标配，进门有个过渡区域，归家仪式感和实用性都在。

主卧还是带观景飘窗、独立主卫和衣帽间的完整套房配置。

飘窗台面够宽，可以当成梳妆台，也可以放个垫子做阅读角，这种灵活使用的设计挺实用。

整体布局规整，空间尺度也比较从容，住起来不显局促，给日常起居留出了足够的余地。

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