宏发马田合水口旧改规划大调整！TOD构想收缩，保障房迎来新模式

2026年10月23日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布《关于〈光明区马田街道合水口第四第五工业区片区城市更新单元规划修改〉公开展示的通告》，对宏发旗下深圳市天荣盛房地产开发有限公司申报的这一大型旧改项目规划修改进行公示。

从2019年纳入更新单元计划，到2022年取得专项规划批复，再到2026年10月发布规划修改公示。光明马田合水口第四第五工业区，这个近20万㎡拆除体量的超级旧改，终于迎来一次重要的实施性校准。

本次修改不增加经营性建筑面积，但分期逻辑、保障房模式、地下TOD接驳、商业规模都发生关键变化。背后既是项目落地的现实调整，也是深圳旧改政策风向的缩影。

一、马田片区大型居住新城的7年推进路

项目地处光明马田合水口社区，松白路南侧，宏发天汇城东西两侧，公明广场正对面，紧邻地铁6号线与13号线交汇的公明广场站（13号线二期北延计划2开通，以官方发布为准）。这是光明西部规模最大的拆除重建类旧工业区更新单元之一。

据公开资料，项目于2019年纳入光明区城市更新单元计划，拆除范围193,571.6㎡，申报主体为深圳市天荣盛房地产开发有限公司（宏发旗下），更新方向为居住+商业，需无偿移交大量教育、文体、绿地公共用地。

2022年7月规划草案公示，2022年12月取得区政府专项规划正式批复。原规划总容积728,729㎡，配置72班九年一贯制学校、约1.97万㎡综合体育中心、2所18班幼儿园（分别位于01-01、02-01地块），社康、肉菜市场、公交首末站等配套齐全。原方案还规划了轨道TOD地下连通体系，设置多条地下车行、人行通道，试图实现地块与地铁的地下无缝连接。

原方案亮点在于住房体系多元：商品住宅+可售人才房+公租房+拆迁安置房，保障房全部在住宅地块内配建；地下通道打通地块、地铁、周边地块，实现地下步行一体化。

但项目批复后多年未实质性开工。从公示内容看，拆迁协调、工程落地难度、市场环境变化，共同推动了本次非强制性内容规划修改。2026年10月23日官方发布公示，公示周期7个自然日（10月24日—10月30日），面向社会征集意见。

划重点：本次仅修改非强制性内容。九年一贯制学校、文体用地、土地移交率等核心强制性要求，沿用2022年批复版本；公共配套总面积不减少，但布局和类型允许优化。

二、四大核心修改拆解：有优化，也有取舍1. 分期大重构：保障房改为独立占地移交政府，公共利益前置

修改前：保障房采取住宅地块内配建模式；一二期划分按原有规划。

修改后：

• 一期拆除用地110,098.4㎡，建设02-01地块，02-02地块调整为移交政府的保障性住房用地
• 二期拆除用地72,946.9㎡，开发01-01、01-02、02-03居住地块。

积极变化：

把保障房从商品房地块剥离，整块土地移交政府（按城市更新政策通常为无偿移交），由政府主导建设保障房。分析认为

，这有助于规避开发商配建履约风险，是深圳近年鼓励的保障房新模式。同时规则约束明确：各分期累计土地移交率不能低于整个单元标准，防止“先卖商品房、后拖公共配套”的旧改老问题。

2. 用地微调：道路线形优化，开发用地微减，公共移交用地略增

微调明德路（金安东一路—松白路）局部线位，单元总开发建设用地减少25.7㎡；移交政府独立占地从88,389.8㎡提升至88,415.5㎡。属于道路线形精细化优化，公共利益未受损。

3. 指标洗牌：总容积下调22,719㎡，商业做减法，地块内部重新分配

规划总容积由728,729㎡降至706,010㎡，经营性建筑面积不增加，整体做减量。

01-01、01-02、02-01、02-02、02-03共5个居住地块，在地块主导功能不变、单地块调整幅度不超10%的规则下，重新分配住宅、商业、配套指标。

商业地块03-01性质不变，但下调商业指标。分析认为，此举与当前商业存量去化压力有关，顺应市场现状，提升项目经济可行性。

公共配套总面积不减少，仅优化布局和类型。72班九年一贯制学校、综合体育中心、2所18班幼儿园（仍在01-01、02-01地块，布局和规模不变）等核心配套全部保留，部分设施在地块之间重新排布。

政策逻辑：深圳城市更新规则允许已批未供地项目，在不增加经营性建筑、不改变主导功能前提下，下调商业体量，提升项目经济可行性。

4. 城市设计：TOD地下连通收缩，仅保留地块间车行通道

这是本次修改中较受关注的一处调整：

• 取消：02-01与02-02地下车行通道；全部取消对接地铁、对接周边法定图则地块的地下公共人行通道；
• 保留：仅保留02-03与03-01地块之间地下车行通道；
• 停车位：由不少于7,751个小幅上调至不少于7,762个。

背后现实：

原规划的跨市政道路地下人行通道，需协调地铁保护、大量地下管线，建设成本高，后期运维主体复杂，落地难度极大。取消之后，步行接驳需依赖地面通道，原本期待的轨道TOD地下无缝接驳体验明显削弱。

三、信号解读：深圳旧改，从理想蓝图走向务实落地

这个项目的修改样本，折射出当下深圳存量旧改的普遍现实：

规划理想向工程现实妥协。很多早期旧改规划画下TOD宏大蓝图，但跨路地下通道、复杂地下系统落地成本极高，分析认为，大量项目在实施阶段会选择删减。

保障房模式迭代。从“地块配建”走向“独立占地移交”。不再捆绑商品住宅地块，政府拿地自主统筹建设，保障房建设质量、交付时间更可控，分析认为，这正在成为旧改的一个新方向。

商业做减法成为常态。商业存量过剩，旧改项目普遍下调商业规模，避免无效商业供给，提升项目可行性。

公共利益底线不动摇。土地移交率、核心公共配套规模不打折，所有调整都限定在“非强制性内容修改”规则框架之内。

四、需要重点关注的点

1. 地铁地下人行通道取消，地面通勤体验下降。公示期内，公众可以就此提出意见。

2. 配套布局优化不等于配套减少，但需关注服务半径。公共配套总面积不变，但重新排布后，各居住组团的社康、肉菜市场、体育场地等便民设施服务距离是否合理，需要核实。

3. 分期履约监管是关键。规则要求各分期累计土地移交率达标，未来建设阶段需严格监管，严防商品房先行建设、公共用地移交滞后。

4. 从分期安排看，保障性功能先于商品化功能落地。一期以02-01地块（含拆迁安置房）和移交的02-02保障房用地为主，二期才进入01-01、01-02、02-03地块的商品住宅与商业开发。二期商品住宅入市时点，很大程度上取决于一期拆迁与移交进度。

一个从2019年走来的超级旧改，正在告别纸面规划，向现实落地迈出一步。总容积下调、商业做减法、TOD构想部分让步，但保障房模式升级、公共利益底线守住。旧改从来不是简单的画图纸，而是政策、市场、工程、民生多方博弈的结果。后续我们将持续跟踪本项目报批、拆迁、出让最新进展。