北京二手房，悄悄转正了

数据解读

国仍有59城在跌，但一线已经先走一步。

· 2026年9月

先看一组看起来并不乐观的数字：9月，70个大中城市里，二手住宅价格环比上涨的只有9个，持平2个，下跌59个。同比口径更冷——只有1个城市还在涨。

但如果你只看到"59城下跌"就把这份数据归为"继续下行"，可能会错过真正的信号。

因为同样在这份表格里，还藏着另一个事实：一线四城——北京、上海、广州、深圳，环比全部转正。这是本轮调整以来少见的同步动作。

这份数据最值得读的地方，是它同时呈现了两种方向：

整体仍在坑底，局部已经开始往上爬。

一、先看全国：不是反转，是"跌得没那么快了"

把三个指标摊开，冷暖差异一目了然。

指标

上涨

持平

下跌

中位数

环比（9月）

9城

2城

59城

-0.30%

同比（9月）

1城

0

69城

-5.00%

1-9月平均

0

0

70城

-5.90%

三个数字值得琢磨：

• 环比中位数只有-0.3%。

  虽然下跌城市数量多，但绝大多数城市的跌幅都挤在-0.5%到0之间。这跟一年前动辄-1%以上的单月跌幅，已经是两个世界。

• 同比只有上海一城为正（+0.8%）。

  全国性回升远未到来，一线内部的修复也有先后。

• 1-9月平均，70城无一上涨。

  说明今年前三个季度的累积跌幅依然可观——最深的泸州-8.7%、武汉-8.2%、西安-7.6%。

70城二手住宅环比涨跌幅分布：绝大多数城市挤在-0.5%~0%区间

所以对全国大盘的定性应该是：仍处筑底期，但已进入"降温尾声"。跌幅收窄不等于价格回升，这是两件事，不能混为一谈。

二、重点：北京发生了什么三个读数，指向同一件事

指标

9月读数

含义

环比

重回上涨区间，年内重要拐点

同比

-2.5%

大幅优于全国中位数-5.0%

1-9月平均

-6.2%

年内累计跌幅仍需时间消化

把这三个数放在一起看，北京的画面就清楚了：环比刚刚踩上零轴，同比降幅快速收窄，但年内累计价格仍有明显缺口。这是一次"深蹲之后的起跳"，不是"回到原点"。

北京二手住宅价格指数走势（基于9月表内锚点推演的示意曲线）

一条清晰的V型修复曲线

北京这一轮的价格曲线，大概可以分成三段：

• 第一段，以价换量。

  环比单月跌幅一度到-0.5%~-0.6%的量级，同比降幅最深接近-9%。那个阶段市场的主旋律是挂牌量堆高、业主主动让价，成交靠的是"便宜"。

• 第二段，底部博弈。

  二季度末开始，环比逐月收敛到-0.2%、-0.1%、接近零。买卖双方在价格上互相试探，成交量先于价格回暖。

• 第三段，企稳转正。

  9月环比+0.1%，同比收窄到-2.5%。如果这个斜率能维持，北京有可能在2026年末到2027年初实现同比转正，成为上海之后第二个同比止跌的一线城市。

为什么是北京先转正？

1. 供给端在收缩。

   核心区优质房源稀缺性重新凸显，低价抛盘被消化后，价格失去继续下探的动能。

2. 政策传导最敏感。

   利率下调、限购优化的效果，在一线城市改善型需求上反应最快。

3. 性价比重新出现。

   北京前期跌得深（1-9月平均-6.2%），部分区域的租售比、房价收入比已经回到自住资金愿意接手的区间。

把北京放进一线城市里，位置就很明确。

上海 环比+0.5%｜同比+0.8%

深圳 环比+0.2%｜同比-1.5%

北京 环比+0.1%｜同比-2.5%

广州 环比+0.1%｜同比-2.9%

四城环比全部转正，但同比修复的进度差了一个身位：上海已经上岸，深圳紧随其后，北京和广州还在水里，但已经能看到岸边。

代表城市三指标对比：一线"环比全线转正、同比快速收窄"，三四线仍在深跌

再往远看一层，70城在同比维度上已经裂成两个梯队：

70城同比 vs 1-9月累计：右上角是"修复先行者"，左下角是"深度调整区"

一梯队是上海、北京、深圳、无锡、徐州这类同比降幅在3%以内的城市；另一梯队是泸州、海口、唐山、襄阳、包头这些同比跌幅超过6%的城市。中间地带正在缓慢向右上方迁移，但断层短期内不会消失。

四、结论：三个判断，四个观察点

维度

结论

全国大盘

仍在筑底，但跌幅普遍收窄至-0.5%以内，"降温尾声"特征明显

北京定性

确认进入修复通道，处于"弱转正"阶段，价格绝对水平仍低于去年同期

城市分化

一线与强二线、三四线的剪刀差将继续扩大，回稳由点及面、自核心向外围传导

有四个信号值得在接下来的月份里盯着：

后续校验清单

1. 北京环比能否连续2-3个月站稳零轴上方——这是"转正"和"假摔"的分水岭。

2. 北京同比降幅能否在年底前收窄至-1%以内。

3. 上海之后，第二个同比转正的城市花落谁家（深圳概率最大）。

4. 三四线城市的环比中位数能否从-0.4%继续向-0.2%收窄。

最后提醒一句：北京这次是+0.1%。

这个数字的意义不在于幅度，而在于方向。但方向刚变的时候，最容易被误读为趋势已经确立。如果成交量不能持续放大，回踩的可能性依然存在——尤其在一线城市，价格的"稳"往往滞后于成交的"稳"。

数据是冷的，判断要留有余地。止跌回稳这四个字，目前只完成了前一半。