凯德中国信托披露Q3业绩：人民币口径收入下滑，新元计NPI增1.9%

10月23日，凯德中国信托（CapitaLand China Trust，CLCT）发布2026年第三季度业务更新。前三季度，公司实现总收入12.223亿元人民币，同比下降4.8%；净物业收入8.206亿元，同比下降3.9%。

凯德中国信托是新加坡首只、也是规模最大的聚焦中国的房地产投资信托，且是唯一同时打通S-REIT与C-REIT两大市场的平台。截至本次更新披露，公司总资产46亿新元，总建筑面积约170万平方米，市值约11亿新元，分派收益率7.9%，发起人持股比例25%。

从收入构成看，零售、商务园、物流园按总租金收入计分别占70.6%、26.0%和3.4%。

前三季度，总收入12.223亿元，同店口径同比下降1.5%；净物业收入8.206亿元，同店口径下降0.8%。单看第三季度，总收入3.997亿元，同比下降4.1%；净物业收入2.596亿元，同比下降5.1%。以新元计，前三季度净物业收入同比增长1.9%，主要受人民币对新元升值2.6%带动。

对于收入下滑，公司在更新中作了说明。零售板块收入同比下降5.1%，一方面由于剥离凯德广场・雨花亭，另一方面凯德广场・新南、凯德MALL・大峡谷、凯德MALL・望京、凯德广场・埃德蒙顿等项目出租率和租金有所走低。商务园和物流园收入同比下降4.1%，新加坡杭州科技园一期二期、昆山巴城物流园、武汉阳逻物流园、成都双流物流园表现偏弱，上海奉贤物流园出租率提升形成部分对冲。同店口径下，成本同比下降3.0%，部分缓解了净物业收入的下滑。

零售板块客流和销售保持增长。前三季度，商场客流量同比增长1.9%，租户销售额增长3.5%。分业态看，餐饮销售额增长2.6%，占零售总租金收入39.4%；IT与电信增长10.2%，占5.0%；运动服饰增长37.3%，占3.9%；玩具及潮玩增长39.5%，占3.0%。今年中秋、国庆假期，租户销售额同比增长10.7%，单位面积销售额增长4.3%。租户租赁成本保持稳定，为17.5%。

零售组合共8个商场，分布于5个城市、跨3个核心城市群，总估值162亿元。截至9月30日，零售组合出租率为97.2%。其中，凯德广场・诺和木勒为100%，凯德MALL・西直门99.0%，凯德广场・学府98.8%，乐峰广场98.4%，凯德MALL・大峡谷97.1%，凯德广场・埃德蒙顿96.8%，凯德MALL・望京95.3%，凯德广场・新南89.1%。前三季度零售租金回撤为-3.0%，公司称这是为升级两个主力店空间而采取的战略性租赁安排。

商务园组合出租率为85.7%。腾飞新苏组合96.0%，腾飞创新中心93.3%，腾飞创新塔76.3%，新加坡杭州科技园一期73.4%、二期72.5%。前三季度商务园租金回撤为-12.6%。公司将保出租放在优先位置，前9个月在商务园锁定约17.5万平方米的续租和新租，约占商务园总可出租面积的22.9%，并通过加装电梯、定制展厅和装修配置等方式促成签约。

物流园组合出租率为98.6%。上海奉贤、昆山巴城、武汉阳逻三个物流园均为100%，成都双流为94.3%。前三季度物流园租金回撤为-1.3%，较2025财年的-24.5%改善。

资本管理方面，截至9月30日，公司综合杠杆率为41.1%，总寄存物业42.978亿新元；平均债务成本3.04%，利息保障倍数3.0倍，平均债务期限2.7年。借款中固定利率占66%，人民币计价债务占70%，若计入外汇远期合约，人民币计价比例达86%。主动资本管理使利息支出同比节省14%。

债务到期安排上，公司已将一笔6亿元人民币、票面利率3.8%、于2026年10月到期的自贸区债券，以约2.3%的有效成本通过信贷额度完成再融资。

租户结构较为分散。截至9月，前十大租户合计占总租金收入8.0%，依次包括京东、绫致、广东永旺、百胜中国、云锋物流、北京华联、波司登、泡泡玛特、比优特和平安保险。组合加权平均租约期限按可出租面积计为2.4年，其中零售3.4年、商务园1.8年、物流园2.5年。

从租约到期节奏看，2027年较为集中，零售41.5%、商务园40.5%的总租金收入将在当年到期。

第三季度，零售板块按可出租面积计续租占69.6%、新租占30.4%，新租前三业态为餐饮、超市、时装；商务园续租占69.5%、新租占30.5%，前三为电商、信息通信技术、文体娱乐。

业务展望部分，公司将继续构建均衡的多资产组合，把握中国内需增长和创新驱动，在一二线城市扩大零售布局，保持商务园和物流园出租稳定；同时主动回收成熟资产，评估现有商场的资产增值改造和潜在收购标的，并拓展人民币融资渠道。公司同时提示，中东局势反复推升油价、外部环境变化等因素仍需持续关注。