北京
2016 年，温先生（化名）与某银行签订个人住房借款合同，按揭购买一号房屋，同时将这套房屋抵押给银行并完成抵押登记。后续温先生多次逾期没有按时还贷，银行起诉之后，双方达成民事调解，约定温先生按计划还款；如果再次出现逾期，银行有权宣布贷款提前到期，要求一次性还清全部欠款，并且就抵押房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。调解之后温先生依旧无力还款，银行随即申请强制执行，法院查封了登记在温先生名下的这套房产。
执行过程中，案外人唐女士提起案外人执行异议之诉，主张房屋是她借用温先生名义购买，房屋实际权利人是自己，请求法院停止对房屋的执行。法院审理查明：唐女士此前曾单独起诉要求确认房屋归其所有，该案已经二审终审败诉。唐女士提交的《借名买房协议》真实性无法确认，现有证据也不足以证明她承担了全部购房及贷款本息；即便唐女士有部分资金转给温先生，也只能认定为双方之间的债权往来，不能直接取得房屋物权。唐女士称自己享有房屋一半产权份额，但该权属争议还在另案审理，并没有形成生效确权判决，不能对抗已经登记设立的抵押权。银行的抵押权办理了登记，合法有效，具备优先受偿效力。最终法院驳回唐女士的诉讼请求，银行继续推进房屋拍卖执行程序。
借名买房潜藏一个重大风险：一旦出名人名下按揭贷款断供，房屋很可能被抵押权银行强制执行拍卖。本案里唐女士不仅没能成功确认借名买房关系，还面临房屋被拍卖的结果，风险警示意义很强。借名人一定要做好贷款还款安排，保证月供不断；同时完善书面借名协议，厘清出资、还贷、权属约定。要记住：借名人与出名人之间的内部约定，不能对抗已经登记的银行抵押权，一旦断供，内部协议无法保住房子。
师通律师团队长期处理借名买房确权、案外人执行异议纠纷，熟悉出资流水、还贷记录、房屋占有使用证据的组织思路，对于出名人断供导致房屋被银行执行、出名人私自抵押房屋、继承人否认借名事实等各类疑难情形，拥有丰富办案经验。
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