北京
2008 年，北京某村启动危改拆迁，申某一家拿到四套回迁房购房指标。经中间人介绍，申某与祁先生达成借名买房约定：祁先生借用申某的拆迁指标购买一号房屋，全部购房款263500 元由祁先生承担，房屋实际产权归属祁先生，后续申某需要配合办理过户手续。双方为此共同签署《声明书》，将上述约定内容白纸黑字予以明确。
协议签署之后，祁先生以申某名义足额交纳购房款，收房后便一直在该房屋内居住使用，多年来的水电费、物业费、停车费等相关居住开支，也一直由祁先生自行缴纳。2014 年申某因病离世。2018 年，申某的丈夫以及子女向法院提起诉讼，要求祁先生从房屋中腾退，最终法院驳回了他们的诉讼请求。2020 年，申某家属办理拿到案涉房屋不动产权证之后，再次起诉要求祁先生腾房，之后又主动撤回起诉。随即祁先生主动提起诉讼，请求判令申某的继承人配合自己办理房屋过户登记。
诉讼过程中，申某家属抗辩称，双方实际属于房屋租赁关系，祁先生只是借走购房协议、发票用于办理抵押贷款，同时主张借名买房本身违反法律强制性规定，应当无效。法院经审理查明，案涉《声明书》经过司法鉴定，确认落款签名为申某本人所签，这份文件内容合法有效；结合房款由祁先生实际出资、祁先生长期占有居住房屋、持续承担房屋相关费用等事实，足以印证借名买房的真实合意。而申某家属主张的租赁关系，没有任何证据支撑，需要自行承担举证不能的不利后果。最终法院认定双方借名买房法律关系成立，判决申某的继承人在限期内协助祁先生完成一号房屋的产权过户登记。
在出名人死亡的情形下，借名人想要维权，核心在于扎实完整的证据链。这类纠纷的审理重点在于：一份内容详实、经笔迹鉴定核实真实性的《声明书》，搭配出资凭证、长期实际占有房屋的相关证据，即便出名人已经去世、继承人事后不认账，法院也有可能支持过户诉求。本案中申某家属两次起诉要求腾退房屋，都因为证据不足未能胜诉，祁先生依靠完整证据拿到了支持过户的胜诉判决。这也提醒大家，借名买房务必签订规范书面文件，所有原件妥善保管，一旦发生争议，笔迹鉴定是固定文件真实性的重要手段。
师通律师团队长期处理借名买房确权、腾退类纠纷，熟悉出资凭证留存、占有事实举证的办案思路，对于出名人擅自处置房屋、出名人去世后继承人否认借名事实等常见纠纷情形，积累了丰富的处理经验。
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