突发！苏州发布“828新政”细则！严格现房销售、定金3%...

刚刚，苏州正式发布“828新政”细则

大幅提高预售门槛、明确优先现房销售

定金3%、竣工备案后放款

政策力度看齐北京、上海

降低买房风险、松解资金压力，利好购房者

划时代的一刻！楼市全面进入“现房时代”！

①关于新老项目执行差异：老项目老办法，新项目新办法，过渡项目2027年底前可按原有条件执行。

新项目：8月28日后新发布出让公告的项目，全面执行新规。

已取证老项目：8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目，按原有政策执行，不受新规影响。

已拿地未取证的过渡项目：原则上按新规执行，但为平稳过渡，各区政府确保能按时交付的，在加强资金监管并备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

②关于现房定金：现房销售项目，开发商可收取的定金一般不超过总房价款的3%；

③关于按揭贷款发放：2026年8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金）必须在竣工备案后方可发放。这意味着购房者从付首付到开始还月供的时间将大幅延长，减轻建设期的还贷压力。

另外，近期苏州各大银行将出台相关细则，敬请关注。

④土地供应优化：为缓解开发商资金压力，8月28日后新出让的商品住宅用地，土地出让价款可分期缴纳：首付款不低于总价款的50%，在合同签订后30日内缴纳。余款可延长至合同签订后两年内缴清，且不计利息。

⑤总结——

对购房者：买房交付安全性显著提升，烂尾风险降低；按揭放款延后，购房者在房屋建设期间的月供压力减轻；现房销售定金比例低，退出机制更灵活。

对开发商：资金监管一直都存在，对房企的影响其实有限，更何况目前整个市场上，真正快周转的项目也不多了。828真正深层次影响的是房企的产品品质、开发思路、操盘思路，未来不仅要拼实景品质，更要拼生活方式的营造。

对楼市：新房供应大幅放缓，存量房或将重新掌握定价权，利好二手市场；土地供应大幅减少，方向转向城市更新；推动房地产市场向更稳健、更注重品质的方向发展。

政策原文如下：

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，稳步推进我市商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，结合我市实际，提出如下实施意见。

一、全面加强商品住房预售管理

（一）明确项目分类监管要求。

1．新出让土地项目。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管。

2．在途项目。2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含8月28日后建设工程规划许可证发生变更）的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理政策。各县级市（区）人民政府在加强预售资金监管、确保能按时建成交付的情况下，报市房地产工作专班备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售，但资金监管按以下要求执行：（1）设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖项目工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。（2）预售资金应全部存入资金监管账户，入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或按照资金监管协议申请支取超出重点监管额度部分的资金，支取时由项目属地住建部门审核。

2026年8月28日（含）前，已取得部分建设工程规划许可

证的项目，取得建设工程规划许可证部分的预售条件、预售资金监管等按我市原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的部分按已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目执行。

2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，2027年底前预售条件可按我市原有政策规定执行，预售资金监管按新出让土地项目执行。

（二）明确项目封顶认定标准。

按新出让土地项目实行预售的，申请预售的楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施需完成混凝土浇筑，项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》，经属地住建部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。

（三）加强项目预售资金监管。

按新出让土地项目实行预售的，由苏州市房地产市场和交易管理中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。在项目完成现房销售备案后，经批准，解除资金监管、注销预售资金监管账户。

二、有序实施商品住房现房销售

（一）完善现房销售备案管理。

2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。房地产开发企业取得房屋首次登记后，应制定现房销售方案，报市住建部门备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。

（二）严格现房定金管理。

收取现房销售定金的项目，房地产开发企业在取得建筑工程施工许可证后，应制定销售方案并报市住建部门备案。房地产开发企业应通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续，定金原则上不超过购房总价款的3%，购房人应将定金直接全部存入资金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋现房销售备案后解除定金监管。

三、推行主办银行制度

（一）确定主办银行。

2026年8月28日后签订开发贷款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

（二）优化资金使用效率。

支持商业银行按市场化、法治化原则开展保函置换业务。对于2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证的存量商品住房预售项目，符合原预售资金监管和保函置换等政策要求的，房地产开发企业可继续按照《关于开展苏州市区保函置换预售监管资金工作的通知》（苏住建房〔2023〕9号）向银行申请保函置换监管额度内资金，提升资金使用效率。

四、加大金融支持力度

（一）规范个人按揭贷款发放。

2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

（二）促进金融与房地产良性循环。

支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

五、优化土地供应管理

房地产开发企业须用自有资金购地，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。对于要求实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

六、提升政务服务效能

（一）优化项目审批流程。

加快升级苏州市房地产综合服务平台，进一步压缩审批时限、提升服务效能。建立跨部门信息共享机制，实现项目审批、土地出让、资金监管等信息实时互通，持续深化新房购置“一件事”改革，推进住建、资规、金融、税务等部门业务集成联办，提升房地产开发企业和群众办事便利度。

（二）推动“拿地即开工”“交房即办证”。

支持带规划方案出让，对已签订国有建设用地使用权出让合同的，可先行办理建设工程规划许可、施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续，推动拿地即开工。优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

（三）支持项目按最小单元分期竣工备案。

项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时可拟定分期分区域开发计划，市资规部门会同住建部门指导企业合理划定最小单元（道路、供水、电力、燃气、通信、消防等配套设施具备交付使用条件的单栋或多栋楼群），相关楼栋应具备独立使用功能，各期配套设施应明确建设时序和交付时间，项目可按划定的最小单元分期办理竣工备案。

七、加强房地产市场监管

（一）实行项目开发公司制。

商品住房开发建设实行项目开发公司制，项目开发公司应具

有独立法人资格，承担开发建设经营主体责任。

（二）建立健全工程质量保障体系。

压实建设单位工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理等单位主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

（三）规范房地产市场秩序。

加大对房地产市场的监管力度，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为，规范房地产市场秩序，切实维护购房人合法权益。

苏州市住房和城乡建设局苏州市自然资源和规划局

国家金融监督管理总局苏州监管分局

2026年10月23日