城市更新大幕拉开！中央定调：20年房龄老房子，2026又开始回温？

先说一个容易被忽略的数字。国务院印发的《城市更新"十五五"规划》里写了，未来五年城镇危旧房改造50万套,新开工改造城镇老旧小区11.5万个,城中村改造4000个,城市地下管网改造36.5万公里。这组数字平时不上热搜，但它是2026年老房子被重新摆上牌桌的物质底座。

这份规划的文号是国发〔2026〕12号，成文日期2026年5月22日，新华社5月28日对外播发。它把话讲得很直白，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。规划里有一句对买房人更直接的要求，重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，支持具备条件的楼栋加装电梯。1998年房改到2005年前后那批第一代商品房，今年正好踩在这条线上。

往前推一年，方向其实就定了。2025年7月14日到15日，中央城市工作会议在北京召开，会议提出城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，还提出五个更加注重，明确要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。过去二十年那套开发区套开发区、新城挨着新城的打法，前提是人口和资金源源不断流进来，这个前提已经变了。

真金白银的部分在财政部和住建部。2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知明确，按区域给予定额补助，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元,中部地区不超过10亿元,西部地区不超过12亿元,资金根据工作推进情况分年拨付5。2026年通过竞争性选拔确定不超过15个城市。这笔钱的额度不算大，但它的意义在于给出一个明确的资金通道和申报规则，地方知道该往哪个方向做方案。

地方的动作已经落到清单上。北京2026年第一批城市更新计划项目清单共1321个，其中新实施项目745个,2025年结转续建项目576个,这一批计划投资1049.5亿元，覆盖东城、西城、朝阳、海淀、丰台等区，分既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设等八大类型。

立法层面也在跟进。浙江省十四届人大常委会第二十四次会议5月28日批准《宁波市城市更新条例》，条例自2026年10月1日起施行，共七章五十五条，规范六大更新类型，建立了城市体检、专项规划、片区策划、项目实施、长效运营的全链条体系。针对老小区、老厂房改不起的痛点，条例提出财政补助、专项债券、金融服务、社会资本多元投融资体系。

上海和深圳走的另一条路，是政府直接下场收房。深圳发布的2026年住房发展年度计划提出，推进收购、租赁已建成的存量商品住房、商务公寓、宿舍等用作保障性住房，全年建设筹集保障性住房3万套，供应4万套，供应量首次反超建设量。深圳还在2026年3月重构了保障房供给逻辑，未完成规划审批的城市更新项目原则上不再强制配建保障房，改由政府统筹、多元供给。上海浦东、静安、徐汇三区在2月启动收购二手住房用于保障性租赁住房，静安以片区式收储为主，徐汇通过区属国企市场化收购小户型。

这套动作里有一个变化，值得单独拎出来说。以前的做法是逼开发商在新项目里配建保障房，位置偏，管理乱。现在政府和国企拿着资金去二手市场收购，落点直接压在交通和配套成熟的地段。中指调研同时提到另一面，旧房收购资金成本高、运营收益低、房源分散后运营难度大，居民端也存在收购价格低、参与意愿不足的问题。

市场端的数据能对上。中指研究院统计，2026年前三季度北京二手住宅网签137229套,同比增长5.1%,为2022年以来同期最高，上海网签191563套,同比增长15.5%,三季度以来单月成交连续三个月创近五年同期新高。10月截至20日，北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套、14174套,同比增长25.9%、37.9%。国家统计局数据显示，上海二手住宅价格9月同比由跌转涨，上涨0.8%,是一线城市中首个同比转正的城市。

把上海10月的行情拆开看，上涨集中在中心城区。静安内环沿线靠近地铁的老公房价格修复明显，徐汇枫林、长桥等板块因为旧改和加装电梯全覆盖出现价格回升。同一时间，外环以外的奉贤、金山、崇明，以及房龄高、配套弱、流动性差的远郊老房，仍多以以价换量为主，部分房源价格并未上涨。中指研究院同时提示，北京二手房挂牌价格仍有下行压力，成交回升能否进一步带动价格企稳还值得关注。

政策端还有一层容易被低估的内容。2026年9月8日，国务院以高质量推进城市更新、促进城市内涵式发展为主题进行第二十一次专题学习，李强在主持学习时指出，城市更新成为现阶段城市工作的重要抓手，成为改善居住条件、增进民生福祉的重要途径，成为扩大内需、加快动能转换的重要载体。会上提出突出增强防灾减灾能力，以六张网建设为契机合理提高重要城市和灾害多发地区关键基础设施设防标准，同时要完善城市更新基金等金融工具，构建多元化可持续投融资体系。

落到具体楼栋，事情没那么顺。宁波条例规定，涉及多产权主体的更新项目须经物业权利人协商、依法表决确定实施主体，项目实施方案现场公示不少于10天。加装电梯、外墙费用分摊、停车位重划、公共空间侵占采光，每一项都涉及业主之间的利益切割。制度能定方向，摆不平每本小账。

关于这轮政策能托多久，目前没有官方文件给出时限，市场上流传的五年起步、十年为期的说法属于个人判断，暂无可核实依据。可以确认的是，2026年入围中央财政支持名单的城市名单和样板片区建设，尚在推进过程中。