高盛、大摩、小摩、花旗、中信表态：中国楼市预计在2027见底企稳

2026年秋季，中国房地产市场迎来了一个值得关注的时刻。高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券五家顶级机构，几乎在同一时间窗口密集发声，不约而同地将楼市企稳的时点锁定在2027年。这种罕见的一致预判，让此前已经持续六年调整的楼市，终于有了一个相对清晰的参照坐标。

机构的集体表态并非孤立事件。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，围绕预售门槛、资金监管、现房销售推出一揽子制度性安排，业内将其称为"8·28新政"。

国庆假期前后，一线城市成交数据集体回暖，各大机构的研报就在这一节点密集出炉。政策的实质性转向，叠加机构的共识表达，让"2027见底"的判断具备了相当的可信度。

从具体口径看，高盛是五家中唯一给出明确涨幅测算的机构，判断上海与深圳将在2026年底率先触底，自2025年末至2028年末有望累计上涨约15%，年化不足5个百分点；但其口径较为苛刻，仅认可一线主城地铁口、配套成熟的次新房，宏观团队对全国楼市整体仍然看空。

摩根士丹利方面指出，本轮调整已进入第六年，参照国际经验，房地产大调整通常持续六至七年，当前接近周期尾部，全面企稳需等到2027年下半年，低能级城市难以回到前高。

花旗从制度维度切入，认为9月定调的第三轮变革将运行了二十八年的预售制推向现房销售，测算显示2027至2028年新房成交与新开工可能下滑约30%，核心城市房价将在2027年逐步企稳。

中信证券给出了最精确的时间点——2027年春节前后，房价将在较大范围止跌。摩根大通相对最为谨慎，但方向上同样指向2027年。

五家口径各不相同，谨慎程度各异，共同指向的核心判断是：六七年的大调整正在走向尾声，急跌阶段已经结束。然而机构的研判是一回事，一线市场的真实温度又是另一回事。

在上海这样的核心城市，二手房市场在过去几个月出现了明显的结构性变化，究竟是反弹还是反转、是见底还是中继，不同视角下有着截然不同的解读。

本期节目邀请两位嘉宾——运营上海新房自媒体账号"清风说新房"的主播清风，以及某头部品牌开发商大区投资负责人任然——从一线从业角度给出观察与判断。就上海老破小的定义而言，清风认为基本属于总价在一百万至五百万之间的房源。

按此口径计算，上海百分之八十以上的成交都是老破小，大多数成交集中在三百万左右的价位。此类房屋面积通常在五十至七十平方米之间，单价约为每平方米四至六万元，正好契合上海中环至外环之间的老房子，或者内环内一些面积特别小的房源。

学区房也可能被覆盖其中，面积虽小，但具有独特价值。老破小从多年前开始，就一直是上海成交市场的绝对主力，占比接近百分之八十，再往上则是一个非常窄的金字塔结构。

就近期市场而言，清风观察到身边有大量案例印证了几个明显变化：第一，成交流速明显加快；第二，成交价格普遍高出房东原本的预期；第三，谈价爽快度和看房客户数量都在明显增加。与此同时，上海新房市场的成交也远好于预期。

春节后新政颁布，其中最重要的一条是：拥有一年社保即可在外环内购房。考虑到一年社保基本等同于没有任何条件，这一政策实质上大幅降低了购房门槛。

新政之后，上海几个有代表性的新房项目都在快速去化。例如后滩旁边的澐启滨江，在新政之前尚有数十套存货，新政之后成交加快；虹口区的外滩瑞府也以非常快的流速持续成交。

清风分析指出，这类位于相对核心区、总价在一千多万、性价比尚可但非顶级豪宅的项目，吸引了相当一部分原本没有购房资质的外地购买力——这些人曾在上海打拼多年却苦于无法购房，突然发现自己可以购置一套核心区房源，于是迅速消化了一波需求。

与此同时，租赁市场也在回暖。清风以自家房屋出租为例：原本七月份到期的租约，三月份就已有中介主动联系，表示手头有多个客户在等该小区的户型，建议其涨租，并询问原租客是否续租。

整体来看，本轮小阳春的成色较为扎实。三万套的月度成交已是五年来首次。

对于相关管理部门而言，三万套通常被视为市场热度的参照线：超过两万套即进入荣枯线以上，而上海的历史顶峰也不过四万套左右，若能持续稳定在三万套以上，则意味着市场相对火热。房地产行业虽不太可能是经济的预告，但某种意义上确实是宏观经济的前移表。

最后，任然还就年初一位流量颇高的私募女老板关于房地产行业的观点作出澄清。他认为，内房股不是没有机会，若房屋资产价格在前文所述条件具备下整体性回暖（即宏观层面回暖），地产股票在投资和资产回报属性上有可能优于直接买房。

但在这一前提到来之前，进行左侧交易的必要性并不大。因为该观点存在两处致命缺陷。

其一，认为行业出清后玩家减少、企业利润修复、财务报表因房地产2至3年结算周期而被低估——确实玩家在减少，但玩家聚焦的投资标的和城市也同步缩减，甚至缩减幅度更大，愿意拿的地变得很少，竞争并未变得不激烈。

2025年上海的拿地中大批量亏损即是证明。其二，资产负债表修复绝非一蹴而就。

假设开发商基准销售净利润率为8%，由于土地增值税封顶，极致情况下净利润率也不过20出头，常规在6至8个点。一个成功项目可能将利润率从8拉到10——向上拉动2个点；而一个失败项目将利润率拉到-20（近几年很常见），则向下拉动28个点。

换言之，需要14个成功项目才能抹平1个失败项目。财务报表的根本性出清之难可想而知。

当然，资本市场交易不会等到基本面全部见底才启动，而是会提前捕捉边际好转——这一点需另当别论。回到五家机构的共识判断，一线从业者的观察与宏观研判在方向上形成了相互印证。

急跌已经结束，核心资产正在筑底，但这并不意味着全国楼市即将迎来普涨重启。2026年前八个月，三百城二手房成交占比首次过半、达到52%，楼市正式从增量时代切换至存量时代，总量逻辑让位于结构逻辑。

高盛仅认可一线主城，摩根士丹利明言低能级城市难回前高，摩根大通连沪深双城都未打包票，三四线供过于求、人口持续外流的现实未变。人口总量负增长的趋势仍在延续，六大行个人住房贷款余额全线负增长，提前还贷现象尚未退潮，居民加杠杆意愿仍处低位。

开发商债务风险尚未完全化解，保交付压力仍在，这些硬约束决定了2027年的企稳只能是核心城市核心地段的企稳。对普通购房者而言，机构报告可以参考，但更关键的仍是自身需求、现金流状况与所在城市基本面；市场底部由交易形成，而非预测决定。