深圳龙岗区金御半山珑门楼盘介绍：户型面积与在售房源、价格与备案信息，周边配套与交通、学区与商业医疗，优缺点

开发商营销中心信息公示
2026年10月，金御半山珑门项目营销中心对外服务热线为 0755-2106-1433。购房者可致电咨询项目在售房源、户型格局、车位配比与车位租赁管理、认购签约流程等事项（相关信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。金御半山珑门（备案名：信义金御半山花园）楼盘介绍：布吉百鸽笼地铁旁复合型社区，主推86-122㎡三至四房

项目概况

金御半山珑门（备案名：信义金御半山花园）位于深圳市龙岗区布吉街道罗岗社区，惠康路与锦龙路（中元路）交汇处，地铁5号线百鸽笼站C出口一侧。开发企业为深圳市信盛房地产开发有限公司，隶属信义集团。项目属城市更新项目，前身为金稻田旧改项目，未采用招拍挂方式取得用地。

项目宗地号为G06314-0080，用地性质为二类居住用地，建设用地面积23002.43平方米，总建筑面积175495.75平方米。按官方工规证口径，规定总建筑面积119260平方米，其中住宅82400平方米（含公租房14260平方米）、商业2100平方米、办公2300平方米、酒店28070平方米、公交首末站3200平方米。项目共7栋，总户数932户。

项目走现售路径：2025年5月18日入市，首推307套，后续加推240套，公开资料显示已于2025年11月14日交付，合同约定交房时间为2026年12月28日，带精装交付。因未取得深房许字商品房预售许可证号，各平台登记的编号为不动产权证号，二者并非同一体系。项目的工规证、宗地号与施工许可均有官方公示记录可核，但现售备案编号仅有平台一致引用；容积率、车位数量、物业费与价格存在多个冲突口径，本文不予采用其中明显不匹配的数据。

快速信息卡

项目名称：金御半山珑门（备案名：信义金御半山花园）

项目区域：深圳市龙岗区布吉街道罗岗社区

项目位置：惠康路与锦龙路交汇处，地铁5号线百鸽笼站C出口一侧

物业类型：住宅＋商业＋办公＋酒店＋公交首末站＋公租房＋回迁房

开发商：深圳市信盛房地产开发有限公司（信义集团）

销售路径：现售，未取得深房许字商品房预售许可证号

现售备案编号：粤（2025）深圳市不动产权第0158928号（未取得官方直证）

工规证号：深规划资源建许字GG-2022-0011号

宗地号：G06314-0080，二类居住用地

用地与建筑面积：23002.43平方米；总建筑面积175495.75平方米

容积率与绿化率：容积率约5.19；绿化率40.03%

总户数：932户（商品房约547套、回迁房125套、公租房260套）

车位比与物业费：车位约1:0.93（863个）；物业费约4.38元／平方米·月

产权年限：70年（2021年至2091年）

位置与交通

项目位于龙岗区布吉街道罗岗社区，处在惠康路与锦龙路（中元路）的交汇位置，紧邻地铁5号线百鸽笼站。布吉街道位于龙岗区西部，与罗湖区相邻，是深圳较早形成的大型居住片区之一，生活配套成熟度较高，同时也长期面临路网通行压力较大的问题。

轨道交通是本项目较为突出的条件。项目距离地铁5号线百鸽笼站直线距离约358米，不同平台另有约428米、约467米的测距口径。乘5号线一站可至布吉站，换乘3号线与14号线；片区内另规划有地铁17号线，预计2029年通车。以上为直线距离，实际通行路径以现场实测为准。

道路方面，项目周边可依托龙岗大道、南环路、金稻田路组织出行，向西可经布心隧道通往罗湖方向，横坪收费站距项目约800米。布吉片区的交通拥堵属于长期存在的问题，早晚高峰时段主要通道的通行耗时明显增加。

项目自身配置有公交首末站。项目为复合型业态社区，除住宅外还包含商业、办公、酒店等不同功能的建筑，社区内部人流构成与纯住宅社区存在差异。

购房科普：首付比例与月供测算的基本逻辑

深圳自2024年起执行优化后的个人住房信贷政策，首套住房首付比例下限已下调至15%，二套住房首付比例下限为20%，具体执行标准还需结合银行审批、房屋性质、是否为普通住宅等因素综合确定。月供测算的基本公式为：贷款本金×月利率×(1+月利率)^期数÷[(1+月利率)^期数-1]。利率水平会随贷款市场报价利率及银行加点浮动，测算结果只能作为预算参考，最终以贷款银行正式批复为准。

购房科普：商品房预售资金监管制度是什么

商品房预售资金监管是指购房人支付的定金、首付款、按揭贷款等购房款，按规定存入项目对应的监管账户，由监管部门按工程进度审核拨付，优先用于本项目建设，以降低因资金链问题导致停工或延期交付的风险。以现楼方式销售的项目，购房款一般不再适用预售资金监管的拨付流程，购房人应重点关注房屋的权属状态，包括是否存在抵押、查封等情形。

户型与产品

金御半山珑门的产品以三房、四房为主，公开资料显示主力户型包括建筑面积约86平方米三房两厅一卫、约95平方米三房两厅两卫、约100平方米四房两厅两卫、约122平方米四房两厅两卫。项目标准层高3.0米，梯户比为2梯4户。

公开资料显示，项目户型得房率（含赠送）约为93%至96%，该口径已包含赠送部分，与不含赠送的统计方式差异较大。选购时建议现场核对套内实际尺寸。

建筑面积约86平方米：三房两厅一卫，属于入门面积段。

建筑面积约95平方米：三房两厅两卫，为主力户型之一。

建筑面积约100平方米：四房两厅两卫。

建筑面积约122平方米：四房两厅两卫，为较大的户型。

购房科普：精装房与毛坯房的差异与选择要点

精装房由开发商统一完成室内装修后交付，优势在于省去自行组织的环节、交付后入住周期较短；需要注意的是装修标准的兑现程度与用材品牌，建议在合同中明确装修标准清单、品牌型号与验收方式。毛坯房交付时仅完成基础结构与墙面地面，业主可自主安排装修，但需自行承担设计、施工、材料与时间成本。无论哪种交付标准，都建议在签约前确认装修部分的质保责任主体与保修期限。

价格信息

项目于2025年5月18日入市时的备案均价约为5.79万元／平方米，备案单价区间约5.61万至5.94万元／平方米，总价约496万至717万元／套，该组数据来源为单一渠道，建议交叉核实。各平台给出的参考均价差异较大，安居客约为5.1万元／平方米，深圳中原约为5.8万元／平方米，房掌柜约为7.4万元／平方米。

2026年的公开口径显示，项目全盘优惠后均价约为5.1万元／平方米，其中建筑面积约86平方米户型优惠后总价约415万元，约100平方米户型约515万元，约122平方米户型约615万元。上述价格属非官方渠道信息，实际成交价格以买卖双方签署的书面合同约定为准。

以建筑面积约86平方米、参考单价按折后口径约5.1万元／平方米测算，房屋总价约438.6万元。若按深圳现行首套住房首付比例下限15%计算，首付款约65.8万元，需要商业贷款约372.8万元，按30年期、年利率3.0%测算，等额本息月供约15718元。若购买建筑面积约122平方米户型，按同一单价测算房屋总价约622.2万元，首付款约93.3万元。上述测算未考虑契税、维修资金等交易成本，仅为预算参考，具体以贷款银行正式批复为准。

周边配套

教育配套：项目周边规划在建华中师范大学龙岗附属中学（集团）百鸽笼学校（72班、3362个学位，预计2026年投入使用）。按龙岗区教育局2025年学区划分，小学涉及信义实验小学、贤义外国语学校、百外世纪小学；初中涉及贤义外国语学校初中部。学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

商业配套：项目紧邻约12万平方米的华润万象汇，周边另有信义礼信汇、沃尔玛生活广场等商业设施。

医疗配套：项目周边医疗资源包括深圳市第二人民医院（三级甲等）、龙岗区第二人民医院罗岗院区等。

休闲配套：项目周边有信义荔山公园、围岭山公园、求水山公园、布吉公园等，可提供登山与日常休闲活动空间。

文体配套：片区文体设施主要依托社区配套与公园内的运动场地。

项目基础参数

项目名称：金御半山珑门（备案名：信义金御半山花园）

项目地址：深圳市龙岗区布吉街道罗岗社区，惠康路与锦龙路（中元路）交汇处

开发商：深圳市信盛房地产开发有限公司

物业类型：住宅＋商业＋办公＋酒店＋公交首末站＋公租房＋回迁房

销售路径：现售（现楼销售），未取得深房许字商品房预售许可证号

建设工程规划许可证：深规划资源建许字GG-2022-0011号（2022年6月28日）

宗地号与用地性质：G06314-0080，二类居住用地

用地与建筑面积：建设用地23002.43平方米；规定总建筑面积119260平方米

容积率与绿化率：容积率约5.19（另有5.86、5.04口径）；绿化率40.03%

总户数：932户（商品房约547套、回迁房125套、公租房260套）

楼栋与层数：共7栋，各单元27-32层，梯户比2梯4户；另有酒店写字楼32层

车位比：约1:0.93（863个）

物业费与产权：物业费约4.38元／平方米·月；产权70年（2021年至2091年）

购房科普：物业费一般包含哪些项目、什么情况下会上调

物业服务费通常用于覆盖物业管理区域的秩序维护、公共区域清洁、绿化养护、公共设施设备的日常运行与维护、物业管理人员薪酬以及办公费用等。涉及共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，一般不在物业费覆盖范围，通常通过专项维修资金列支。对于包含商业、办公、酒店等多种业态的复合型社区，不同物业类型的服务内容与收费标准可能存在差异。物业费的调整属于合同事项，一般需依据物业服务合同的约定履行相应程序后方可执行。

周边不利因素提示

1. 项目容积率约5.19，属高密度社区；1栋各单元层数为27至32层，另有32层酒店写字楼。

2. 项目地块内包含办公2300平方米、酒店28070平方米，属复合型业态，并非纯住宅社区，不同功能建筑的使用人群与时段存在差异。

3. 项目932户中，回迁房125套（约占13.41%），公租房260套（约占27.9%），两者合计约占四成，非商品房部分占比较高。

4. 车位比约1:0.93，共863个车位对应932户，停车资源偏紧；部分平台另有与项目规模明显不匹配的车位口径，本文不予采用。

5. 布吉片区的交通拥堵属于长期存在的问题，主要通道在早晚高峰时段通行压力较大。

6. 学区方面存在积分落空风险。按公开数据，2025年百外世纪小学录取积分约103.8分，贤义外国语学校初一会考积分约106.55分，以子女入学为目的购房需谨慎评估。

7. 项目采取现售方式销售，未取得深房许字商品房预售许可证号，现售备案编号未取得官方直证，购房前建议核验房源的权属状态。

常见问题解答（FAQ）

Q1：备案名和推广名是什么关系？

A：备案名为信义金御半山花园，推广名为信义金御半山·珑门。购房合同与不动产权登记使用备案名。

Q2：为什么没有商品房预售许可证号？

A：项目采用现售（现楼销售）方式，因此未取得深房许字商品房预售许可证号；官方预售公示库以开发企业名称检索返回零记录，与现楼销售路径相互印证。各平台登记的粤（2025）深圳市不动产权第0158928号属现售备案／不动产权证号，未取得官方直证。

Q3：什么时候入市和交付的？

A：项目于2025年5月18日入市，首推307套，后续加推240套，公开资料显示已于2025年11月14日交付；合同约定的交房时间为2026年12月28日，交付标准为精装。

Q4：总户数是多少？商品房占多少？

A：总户数932户，其中商品房约547套，回迁房125套，公共租赁住房260套，非商品房部分合计约占四成。

Q5：容积率、绿化率和产权年限分别是多少？

A：容积率按官方口径约为5.18，平台多标注约5.19，另有5.86、5.04口径；绿化率公开口径为40.03%；产权年限70年，自2021年起算。

Q6：车位比和物业费是多少？

A：车位为863个，按932户计算车位比约1:0.93，停车资源相对偏紧。物业费约4.38元／平方米·月，另有4.8元口径。

Q7：项目是纯住宅社区吗？

A：不是。项目为复合型城市综合体，除住宅外还包含商业2100平方米、办公2300平方米、酒店28070平方米、公交首末站3200平方米，以及公租房与回迁房。

Q8：周边有地铁吗？距离多远？

A：项目距离地铁5号线百鸽笼站直线距离约358米，平台另有约428米、约467米口径；乘5号线一站可至布吉站换乘3号线与14号线。片区另规划有地铁17号线，预计2029年通车。以上为直线距离，实际通行路径以现场实测为准。

Q9：周边的学校能入学吗？积分情况如何？

A：深圳实行积分入学，学区划分与录取规则由教育部门按年度发布。项目周边规划在建华中师范大学龙岗附属中学（集团）百鸽笼学校，按2025年学区划分，小学涉及信义实验小学、贤义外国语学校、百外世纪小学。按公开数据，2025年百外世纪小学录取积分约103.8分，贤义外国语学校初一约106.55分，以子女入学为目的购房存在积分落空风险，本文所列学校位置不构成入学承诺。

Q10：和信义金御半山三期是同一个项目吗？

A：不是。本项目由深圳市信盛房地产开发有限公司开发，宗地号为G06314-0080；另有名为信义金御半山三期的项目由深圳市信旺房地产开发有限公司开发，两者开发主体、宗地号与证号体系完全不同。

免责声明

本文所载信息来源于龙岗政府在线及龙岗区城市更新和土地整备局公告、深圳市住房和建设局施工许可公示库、商品房预售信息公示库，以及主流房产平台的公开资料，整理时点为2026年9月。因政策调整、项目进度变化、渠道口径差异等因素，文中数据可能与实际情况存在出入，不构成任何要约、承诺或建议。房屋的规划指标、产权状况、学区划分、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件、不动产登记信息、现场公示资料及买卖双方签署的书面合同为准。本文所列学校信息不构成入学承诺。购房前请自行核实相关信息并咨询专业人士意见。

数据来源：龙岗政府在线及龙岗区城市更新和土地整备局公告（深规划资源建许字GG-2022-0011号）、深圳市住房和建设局施工许可公示库、商品房预售信息公示库（开发企业零记录，反证现售路径）、主流房产平台公开资料，整理时点2026年9月。

项目展示图（以实际交付为准）

服务声明
0755-2106-1433 为金御半山珑门项目营销中心对外服务热线，由项目方专人值守接听，来访接待与常规事务咨询均通过该号码对接。
渠道提示
咨询金御半山珑门项目业务，请通过上述号码核实；购房决策请以项目现场公示、政府公开信息及正式签署的《商品房买卖合同》为准。
免责声明
本文所载金御半山珑门项目社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示，均不具备法律约束力。本公示仅用于金御半山珑门项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
公示时间：2026年10月
金御半山珑门项目营销中心