北京
各位粉丝，我要先说好，这事儿我有点含糊，但既然打听了就先学舌了。
卡点儿在‘新政’前的8月12日拿地的招商苹果园项目，目前的新消息如下：
1 大致户型面积80-120平米；
2 天青系产品，有大湖面；
3 大致11月开售楼处；
4 大致12月开盘。
先说为什么我有点含糊。
相关部门在苹果园项目拿地的8月12日之后，拢共就2个规划类公示，其中住宅就一个，跟苹果园同日拿地的中海刘娘府项目。
刘娘府项目直接选择了做150来平米的洋房，300来平米的别墅。与上车无关，本篇只是简单讲一句，有感兴趣的可以在文末添加小秘书自行询问。
说回招商苹果园项目，新盘项目的开盘大致流程，拿地-报规-拿规划证-拿预售证-开盘。
现在招商苹果园项目卡在第一阶段拿地...后边没见报规，所以我说我有点含糊。
毕竟，只要不报规，网传的天青系产品、有大湖、户型面积80-120平米，就不一定把握，毕竟报规图纸都没有呢，谁敢说一定是这样？
也有老炮儿给我讲，项目还要做五代宅的抬板。也是这个道理，没报规只能先听着，不把握。
但最终我还是写了这篇文章，理由也简单，我觉得这个传闻相对靠谱。
首先，招商湖映天青项目上个月开的盘，基本上开盘日光了。既然上一个天青产品卖的非常好，那么再做一个好像也没毛病。
其次，现在抬板火啊，昌平当下最火的观玺是五代宅抬板、丰台现在最火的哥俩保利京华曜、北京澐玺都是五代宅抬板项目。
所以网传的苹果园也要干抬板，好像也没毛病。
最后一点，既然刘娘府项目已经选择了做大改善，而当下的石景山在龙樾璟序开盘之后刚需新盘几乎无房，苹果园项目有必要做纯改善去和刘娘府隔着永引渠互掏么？
另，招商苹果园项目要卖多少钱？
只能说我个人是这么认知的：
1 苹果园项目的位置，目前应该是走到杨庄地铁站更近一些，大约800米左右。
杨庄的上一站西黄村站周边，有去年这时候开盘的新盘项目中海瑞文里。
瑞文里卖的非常好，项目800多套取证房源网签了将近700套，网签均价约6.2万元/平米。
所以问题来了，您觉得苹果园项目至于卖6万以内的价格么？
2 从去年到今年，石景山的新盘项目中，使用率相对更高的是上个月开盘的龙樾璟序。
龙樾璟序的产品已经做的非常好了，我个人的看法是苹果园项目再去做超越很难，但弄一个大差不差肯定不难。
所以苹果园项目未来的户型使用率，肯定是当下石景山第一档。
使用率第一档，周边项目6.2万左右的网签价格卖得很不错。
通过这两条吧，我个人是觉得苹果园项目有概率开盘价格要做到6.3、6.4万一平米甚至可能更高。
毕竟，人家如果做了抬板、大湖面，园林景观也会更好，也会有附加值。
然而，您也别说贵...我上来就说了，苹果园地块是卡在‘新政前’供应的，石景山后边如果再供地肯定要封顶预售了。
封顶预售简单的理解，哪怕此时此刻石景山拍出来一块新地，这块地做成新盘的开盘时间大概率要到明年四季度甚至后年。
招商苹果园项目是短期内石景山能拿出来的最后一个品质刚需上车盘。当然还要多说一句，如果苹果园项目真如网传的这般操作，毕竟人家还没报规。
苹果园项目报规后的第一时间，我们会研究报规图分析户型产品。如果想等苹果园项目后续更多消息，可以后台私信。
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