超15亿落袋！民营房企首次“上桌”，新城父子能否松口气？

王晓松

虽从房企寒冬中挺过，但这几年来，新城控股一直承压。近日，一笔高达15亿元的资金即将落袋，似乎能为新城控股缓解些压力。

10月22日，新城控股旗下首单商业不动产REITs（即广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，以下简称“广发新城吾悦商业REIT”）正式发售，底层资产是常州、南通两家吾悦广场。

另外，自从公募REITs开闸以来，已发行产品的原始权益人几乎清一色国央企背景，新城控股是目前唯一的民营房企。

为什么是新城控股？

新城控股的自救与转型

10月22日，代码508610的公募REITs基金开售，每份定价3.106元，吸引了22家机构42个账户踊跃报价，认购倍数高达8.08倍。这只被资本市场“哄抢”的产品，底层资产仅是两座位于常州和南通的普通吾悦广场。

然而，比机构抢购更耐人寻味的，是资产卖家的身份——已三年未拿地的民营房企新城控股。

新城控股自2021年起基本停止新增土地投资，2023年杭州拿地后，拿地活动进一步停滞，商场租金是公司目前最赚钱的资产。公司2026年半年报显示，商业运营总收入达到71.12亿元，首次超越卖房收入，商业毛利占总毛利的比重高达79.9%。在营的181座吾悦广场出租率保持在98.35%，上半年客流量超过10亿人次。

在全国前三十强房企中，新城控股是唯一实现商业收入超越房企销售收入的企业，经营模式已经转变为跨省连锁的商场运营商。

截至2026年6月末，新城控股一年内到期的有息债务为96.28亿元，账面可自由动用的货币资金约53亿元。账面1209亿元的投资性房地产中，已有1121亿元处于抵押受限状态。

租金收入虽然能覆盖利息，却难以一次性补足短期债务到期缺口，传统融资渠道目前对民营房企仍然偏紧，REITs就成了把存量资产盘活成流动性的可行路径。

公募REITs本质上是出售商场未来几十年的收租权，商场的实际管理权与招商运营权依然保留在开发商手中。资产分拆所得资金将直接用于补充流动资金与偿还境内债务，属于拿优质资产置换资金周转时间的财务安排。

新城控股此前已完成全国首单消费类机构间REITs的发行与扩募，具备成熟的资产证券化操作经验。

从资金走法来看，本次基金发行拟募集15.53亿元。根据规则，原始权益人及关联方将认购不低于34%的份额，回购资金约5.28亿元。新城控股实际净落袋现金约10.2亿元，相当于上半年全口径资金回笼额的13.6%。

两座商场估值20.29亿元，背着约4.9亿元银行借款，这次募15.53亿元。募集资金主要用来偿还有息负债、回笼权益资金。

两家子公司继续负责两座吾悦广场的日常运营，管理费与运营收入全额保留，投资性房地产由此建立起二级市场的定价与退出通道，首个完整年度预测可供分配金额约8899万元，资本化率维持在6.26%至6.67%之间。

新城控股此番操作，本质上是出售66%的产权，保留100%的运营权，换回约10亿元现金流与可持续扩募的通道，通过重构资产负债表，完成从传统重资产开发向轻资产资管循环的转型。

王晓松的“救火”

据悉，新城控股加速大资管战略转型，由集团董事长王晓松主导推进。

早在2025年度股东大会上，王晓松就围绕REITs表达了较为清晰的规划思路。他提到，新城控股目前持有的吾悦广场资产总价值超过1200亿元，过去这些商业资产缺少公开市场的定价标尺，估值一直难以形成客观标准，而公募REITs的推进正好提供了盘活这批资产的机会。

在他看来，公开市场建立后，商业不动产能够获得更客观的评价标准，退出渠道打通也让“投融管退”闭环成为可能。基于这一判断，公司未来可能向资管方向转变，从过去被动持有和管理资产，转向主动管理、优化和盘活资产，也不排除开展“腾笼换鸟”式的资产置换。

在今年新城控股的半年度经营会议上，王晓松再次指出，要把握市场机遇，推进公募REITs落地，优化资产组合及资本结构。

从父亲手里接过新城控股后，王晓松似乎一直在扮演“救火”的角色。

王晓松生于1987年12月，2009年7月毕业于南京大学环境科学专业，一毕业他便进入新城控股工作，在常州公司工程部担任土建工程师。2018年，王晓松担任新城控股总裁。2019年，他便成为了新城控股的董事长。

顺风顺水的履历、创始人王振华之子、有意栽培的二代接班人……年轻的王晓松身上背负着很多“责任”与“光环”。然而，从“突发性”接任开始，王晓松一次又一次成为了新城控股的“救火队长”。

王晓松接手新城控股之时，也正是中国房地产腥风血雨的那几年，但新城控股不仅在寒风中坚持着，甚至还完成了千亿规模的指标，他究竟做了些什么？

2019年的新城控股，以“黑马”之姿杀出房企重围，将行业排名从上一年的二十多名，打到百强房企中的第8名。由于王振华事件的影响，新城控股的形象、市值、声誉、融资渠道等曾受到毁灭性的重创。出事前，新城控股上半年拿地600多亿元，而出事后只拿地44亿元。

王晓松就是此时接班新城控股的，非典型性的接班让他一上任就需要带着新城控股“自救”。比如迅速与王振华切割、出售资产降负债、放缓拿地降规模等等。稳住现金流的新城控股在2019年实现主要指标双位数拔高，度过了至暗时刻。

在2021—2022年，王晓松进行了至少五次组织结构调整，意在精简部门、控制成本。2021年年末，新城控股跨入“绿档”房企行列。

王振华出狱前，新城控股在王晓松的带领下，经营性现金流连续6年为正。

王晓松曾在公开场合表示，新城控股公开市场“爆雷”不太可能发生，将集中精力偿还信用债。对于规模收缩，王晓松坦言，“没必要补足规模”，但也表示希望利用在建项目和代建业务保留团队，等待开发业务的机会。

如今，王晓松的“救火”方式正在发生质变。

过去他靠收缩规模、压降负债、出售资产来守住现金流底线，现在则试图通过REITs和轻资产业务，把新城控股从一家依赖重资产扩张的开发商，改造成一家能够自我循环的资管平台。

2026年上半年，新城控股商业运营收入首次超过开发业务收入，商业毛利占比接近八成，公司实质上已经是一家购物中心运营商。REITs的落地，让这一事实获得了资本市场的定价确认。

出狱后的王振华

说起新城控股，不得不提它的创始人——王振华，这位曾经的常州首富，一手缔造了这家商业帝国，然而却在2019年因丑闻入狱。

31岁时，王振华与4名伙伴筹资创办武进新城投资建设开发有限公司，也就是新城控股的前身，并担任董事长。

1998年，新城进入常州市区；2009年总部迁至上海，业绩开始快速扩张。2012年，新城发展在香港上市，王振华凭借240亿元身家成为常州首富。2017年，新城控股全年销售额首次突破千亿元，2018年达到2210.98亿元，位列全国第八。

2019年7月底，王振华被采取强制措施，同年7月被逮捕，当时他作为实际控制人持有新城控股67.17%股权。随后，新城系三家上市公司在三个交易日内合计蒸发市值逾400亿元，其子王晓松紧急接手公司运营。

随着上市公司股价缩水，王振华家族财富也大幅回落。此前，王振华父子在富豪榜上的最高财富值曾达430亿元；到2024年，王振华财富降至72亿元，位列胡润全球富豪榜第3058位。

2024年7月，王振华刑满释放。狱中的五年，正是中国房地产风雨变幻的五年。

财富和资产的大幅缩水，在某种程度上也“救”了王振华和新城控股。过去几年房地产行业急转直下，多家房企出现债务违约甚至破产，仅2023一年，百强房企中就有42家爆雷。而新城控股恰恰因为王振华事件后被迫收缩，未能在行业扩张高峰期大幅拿地，资产规模相应缩减，反倒“躲过一劫”。

截至2026年3月，王振华仍是新城控股的实际控制人，持有公司约42.34%的股份，并通过控股股东富域发展集团等实现控制。不过，他并未在上市公司担任董事长、总裁或法定代表人等公开职务，前台经营仍由王晓松负责。

参考资料：

地产主理人：《新城15.53亿REITs开卖：民企第一次上桌》

新资道：《15.53亿，就在今天，民营房企第一次把商场“卖”给了公开市场》

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