江西
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西四环地界，海淀一步之遥，经典大盘小区-远洋山水正对面，距离鲁谷商圈和五棵松商圈很近，单价只要5.5万起～
但项目也有严重的不利因素，到底值不值？我们来看一下。
项目配套
交通：自驾近西四环、莲石路；1 号线八宝山站约 1.5km；规划 11 号线二期吴家村站约 550 米（规划中尚未最终落地） 。
商业：自驾 5 分钟石景山万达、10 分钟五棵松华熙 LIVE，周边现成底商，无步行大型商业 。
教育：景山学校远洋分校约 300 米（需电脑派位），景山远洋是个非常不错的学校，另社区配建公立幼儿园。
医疗：自驾可达301 医院、航天总医院。
项目基本信息
项目容积率 2.15，规划17 栋纯板楼（12 栋 8-11 层洋房 + 5 栋 18 层小高层），总户数736 户，楼栋南低北高错落，最大楼间距约 67 米。
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西四环地界，海淀一步之遥，经典大盘小区-远洋山水正对面，距离鲁谷商圈和五棵松商圈很近，单价只要5.5万起～
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项目配套
交通：自驾近西四环、莲石路；1 号线八宝山站约 1.5km；规划 11 号线二期吴家村站约 550 米（规划中尚未最终落地） 。
商业：自驾 5 分钟石景山万达、10 分钟五棵松华熙 LIVE，周边现成底商，无步行大型商业 。
教育：景山学校远洋分校约 300 米（需电脑派位），景山远洋是个非常不错的学校，另社区配建公立幼儿园。
医疗：自驾可达301 医院、航天总医院。
项目基本信息
项目容积率 2.15，规划17 栋纯板楼（12 栋 8-11 层洋房 + 5 栋 18 层小高层），总户数736 户，楼栋南低北高错落，最大楼间距约 67 米。
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这是北京城建“龙樾系”在京西的迭代作品，也是西四环沿线少有的68—118㎡ 全周期户型新盘。它没有走“大户型、高总价”的常规打法，而是把面积段切得足够细，从建面约 68㎡ 两居一直铺到 118㎡ 四居，精准卡位“城六区上车 + 刚改一步到位”的夹心需求。
主城的稀缺，从来不是面积的稀缺，而是“总价够得着”的稀缺。本文按销售与价格、地段、规划、产品力、户型的顺序逐层拆解，并在结尾给出核心优势与主要劣势的完整画像。
02
地段解析：现成配套吃完，远期地铁等待
项目位于石景山区八宝山街道黄庄村 43 号，西四环与莲石东路交汇处以南，行政归属石景山，距海淀界直线约 800 米，处于海淀、石景山、丰台三区交界的玉泉路—远洋山水成熟片区。这是一个典型的“吃海淀外溢红利、付石景山价格”的夹心位置。
北侧紧贴莲石东路城市快速路，向西可接西五环、向东直入西四环，阜石路、复兴路（长安街西延）均在两公里半径内，驱车前往中关村科学城、五棵松、丽泽商务区、金融街方向都落在可接受的通勤范围内。轨道则是短板：距 1 号线八宝山站、玉泉路站直线约 1.2—1.5 公里，步行约 15—20 分钟，算不上严格意义的地铁盘；利好是规划中的地铁 11 号线二期吴家村站，直线约 550 米。据京投公司公示及新京报报道，11 号线二期全长约 18.3—18.4 公里、设 14 座车站、途经石景山、丰台、海淀、西城四个行政区，工期 4 年；2025 年一体化规划方案获批，2026 年 4 月车辆基地启动方案设计招标。须明确：该线路通车时间尚无官方时间表，属“待兑现”利好，不宜作为即时通勤依据。公交方面，1 公里内有多处站点，最近的公交站约 265 米。
生态与社区环境
▲ 项目区位示意：西四环与莲石东路交汇处以南，处于海淀、石景山、丰台三区交界的成熟片区
上位资源：区位图标注显示，项目西侧与北侧分布香山、八大处公园、北京西山国家森林公园、首钢园等城市级生态与文体资源，构成板块的绿色底盘；
就近绿地：北京国际雕塑公园直线约 2 公里，是日常休闲的主要去处；周边另有大瓦窑体育公园、绿源公园等城市公园（具体距离以实测为准）。
配套：不用等的成熟型
商业：3 公里半径覆盖华熙 LIVE 五棵松、石景山万达广场、京西大悦城、翠微印象城，远洋山水自身底商已形成成熟生活圈；
教育：九年一贯制公办景山学校远洋分校直线约 300 米（具体划片以当年教育部门公示为准），社区北侧配建 12 班公立幼儿园；
医疗：到解放军总医院（301 医院）约 3.5 公里，另有武警特色医学中心、航天中心医院等在 10 公里范围内；
文体休闲：北京国际雕塑公园约 2 公里，华熙 LIVE 亦提供文体娱乐配套。
吃海淀外溢红利，付石景山价格——这句定位，概括了它全部的区位逻辑。
03
整体规划：北高南低，把小户型放进低密社区
项目总建设用地约 3.15 万㎡，地上总建面约 6.77 万㎡，地下约 3.73 万㎡；规划 17 栋纯板楼、共 736 户，容积率 2.15、绿化率 30%，70 年纯商品房产权，无回迁、无保障房。
▲ 项目鸟瞰示意：北侧小高层与南侧洋房形成“北高南低”的错落布局
布局逻辑是“北高南低”错落式：北侧 5 栋 18 层小高层，南侧 12 栋 8—11 层洋房，楼间距可达 40 米以上。北排小高层同时承担隔音屏障作用，配合首层架空层缓冲北侧铁路与快速路噪音——这是小地块里少见的“把不利条件纳入设计”的排法。
园林落位北京城建“四好十五匠”人居体系——15 大模块、324 项核心技术，并以“七笔成序”为营造脉络：主入口约 88 米书卷门仪，景观取意《溪山清远图》，保留 6 株百年原生古树，三进式游园动线串联下沉庭院与架空层；园区设中央镜面水景、全龄活动场地、约 600 米康养步道；9 栋首层打造泛会所（健身房、书吧、儿童游乐、老年活动等主题），另配约 1000㎡ 养老服务站。
04
产品力测评：四个维度拆解“诚意”
产品力不看宣传语，看的是把成本花在了哪里。下面按归家动线、景观营造、全龄会所、得房率与精装、交付确定性四个维度逐一拆解。
维度一 · 归家动线与建筑立面
▲ 主入口效果示意：约 88 米书卷门仪，三进式游园动线的起笔处
项目以约 88 米书卷门仪起笔，三进式游园动线串联下沉庭院与架空层，形成“门—庭—园”的递进序列。立面沿用低密板楼的横向舒展姿态，配合大面积开窗，整体气质偏向沉稳的改善盘，而非刚需盘的紧凑观感。
专业视角看，归家动线的价值不在于气派，而在于“缓冲层级”。三道界面的递进，实质是在有限用地内用时间换空间，把城市噪音与社区静谧隔开——这对北侧紧邻快速路的地块尤为关键。对购房者而言，可判断的标准只有一个：从小区大门走到自家楼下，中间是否真的隔出了连续的绿化与庭院。
维度二 · 景观营造
▲ 规划结构解析：园林体系与全龄配套的空间落位关系
景观取意《溪山清远图》，保留 6 株百年原生古树，设置中央镜面水景、全龄活动场地与约 600 米康养步道，形成“中央景观 + 组团绿化”的双层结构。
专业视角看，6 株原生古树的保留成本远高于新植苗木，但对社区而言，它提供的是“即时的场地记忆”——这是新盘难以用工期堆出来的东西。约 600 米康养步道在一处 3 万余㎡ 的用地上属于较高密度配置，意味着绕园一周的运动闭环是成立的，这一点值得实地走一遍确认。
维度三 · 全龄会所与公区
9 栋首层泛会所覆盖健身房、书吧、儿童游乐、老年活动等主题，另配约 1000㎡ 养老服务站，把公区功能前移到楼栋首层。
专业视角看，把会所“打散”到 9 栋首层而非集中一处，是小地块的务实解法——它保证每一栋住户都能就近使用，使用半径被压到最短；但同时也意味着单个功能区的规模有限。判断标准是：你所在的楼栋，恰好对应的是哪一类主题。
维度四 · 得房率与精装满配
全盘实际使用率约 90%—99%，洋房边户最高可达 99%。背后是低密板楼 + 大面宽短进深 + 大量赠送（开敞阳台、飘窗、设备平台）的产品逻辑。
精装方面，项目为精装交房，标配中央空调、新风系统、地暖及一线厨卫品牌；收纳体系是亮点——全系预留玄关 800 库、厨卫柜、主卧衣柜等，引入“蓝鲸收纳体系”，部分房源配指静脉锁、智能温控等全屋智能模块。在 5 万+价位段，这套配置属于明显的“超配”。
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