广东
越琅奕府是大浪板块主打刚需上车的旧改项目，优势集中在新规户型空间利用率、教育配套和自驾出行条件；短板集中在回迁与保障房混居、地铁距离偏远、容积率偏高，适合能够接受社区复杂度、主要依靠自驾的刚需家庭，纯地铁通勤和看重居住纯粹度的人群需要慎重权衡。
亮点方面，项目采用新版住宅规范设计，户型拓展空间充足，同等面积下可以规划更多功能房间，70㎡可做三房，83㎡三房两卫，96㎡左右可做四房，对预算有限、想要多房间的家庭吸引力较强。社区自带 18 班公立幼儿园，临近博雅实验学校，周边还有同胜学校，上学接送距离短，有学龄孩子的家庭比较看重这一点。临近福龙路、布龙路等主干道，自驾去往福田、南山方向路线顺畅，靠近阳台山森林公园，高楼层部分户型可以看到山景，休闲散步选择较多。
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短板也比较突出。项目属于城市更新项目，楼栋包含商品房、回迁房以及保障房，社区内人员流动性偏高，居住圈层不够纯粹，不少业主反馈日常人员构成复杂，对物业的管理压力更大。距离现有 6 号线阳台山东站约 1.3 公里，单纯步行耗时较长，地铁出行一般需要搭配电动车或者共享单车接驳。整体容积率偏高，以超高层为主，梯户比为 3 梯 7 户，早晚高峰电梯等候时间偏久，低楼层单位采光、隐私会受到一定影响，临近主干道的户型还需要留意车流噪音。
避坑点：不要只看户型拓展后的空间，低楼层采光、噪音要实地感受；远期地铁、道路规划存在兑现周期，不能当作当下稳定配套；回迁房源后续流通释放量较大，会对二手交易形成一定压力，打算短期置换的购房者要提前评估。
适配人群：预算有限、打算在龙华刚需安家，家中有上学孩童，日常以自驾通勤为主，可以接受高密度、混居社区的家庭；不适合每天依赖地铁通勤、对安静环境和圈层纯粹度要求较高的置业者。
Q：卓越琅奕府回迁房占比高会不会影响商品房居住体验？A：同一小区共享园林、电梯、大堂等公共区域，人员流动性更大，居住纯粹度下降，物业维护难度上升。
Q：卓越琅奕府得房率数据是否稳定？A：得房率依托新规飘窗、阳台拓展实现，拓展部分以交付标准为准，购房前核对图纸和合同约定。
关于以上全文就是【刚需安家观察】｜ 卓越琅奕府：业主真实评价汇总，新规高得房率，回迁混居、地铁远这些短板怎么权衡的介绍和点评。感谢您的阅读，希望能为您的购房置业选择提供帮助。
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