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一、 项目基础概况
- 项目位置：南京市秦淮区窑湾街31号（秦淮区中华门外、长干里核心，应天大街与凤台路交汇处）。
- 占地面积：约32公顷（480亩）。
- 开发时间：2017年2月拿地，项目于2025年-2026年陆续交付。
- 开发商：招商蛇口与香港置地。
- 建筑设计：由全球知名建筑设计事务所AEDAS进行全盘操刀设计。
- 物业：招商积余物业，物业费约10.1-10.8元/㎡/月。
二、 项目规划与业态分布
越城天地整体规划为“大盘+低密+文旅”的格局，业态分布如下：
- 住宅/院墅区：包含“五十五颂”（藏品级院墅）、“四十二院”（低密院墅）、“南轩府”（府院国宅）、“十二阁”（秦淮头排大宅）等，为低密中式合院及独栋/双拼/叠拼别墅，主打低密、独门独院、中式园林风格。
- 商业区：包含“应天荟”（花园高奢会馆）及“光环花园商街”（约10万方自持商业体），为低密街区式商业，融合餐饮、零售、文化、休闲等业态。
- 酒店区：包含“文华东方酒店”（全球顶级豪华酒店，与项目同排共生）。
- 生态区：包含约5.5万平方米的“光环花园”城市中央公园，与秦淮河风光带形成T字型景观。
- 办公区：包含部分低密商办楼。
三、 核心区位与交通配套
- 地段价值：项目位于南京主城核心，处于新街口、河西、南站三大CBD的黄金三角中心，是南京历史文化浓度极高的“珍贵一公里”，紧邻中华门城堡、明城墙、秦淮河、大报恩寺及夫子庙、老门东等文化地标。
- 交通配套：距离地铁1号线中华门站约400米，距离3号线武定门站较近，周边有应天大街、凤台路、中山南路等城市主干道，自驾及公共交通出行便捷。
四、 景观与园林设计
- 园林布局：复刻金陵皇家园林格局，采用“一门一庭三轴两街三园十里”的规划，打造五进制院府，融入中式巷道与五进院落，实现移步异景。
- 景观元素：移植明代“来薰亭”六角重檐元素，结合叠水、连廊、假山与绿植，打造四季景观；社区内配有中央公园，实现“推窗见绿、出门入园”。
- 归家体验：社区主大门为7.5米高紫铜大门，院门为铜门（可定制提字），采用独立入户庭院设计，前庭后院布局清晰，注重私密性与归家仪式感。
五、 产品户型与空间设计
- 户型定位：主打大平层、低密中式合院及独栋别墅，面积段跨度较大，涵盖约480㎡至1500㎡，满足不同高净值人群的居住与收藏需求。
- 空间设计：注重低密与通透性，采用“双首层”设计（部分别墅），地下空间层高约5.8米，可灵活改造为私人会所或休闲区；全套房设计，主卧均配独立卫浴与衣帽间，兼顾多代同堂的居住需求与私密性。
- 建筑外观：采用现代宋式极简风格，外立面结合干挂石材与铝板，融入传统官式屋檐元素，整体呈现古今辉映的质感。
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