高盛、大摩、小摩、花旗、中信表态：中国楼市预计在2027见底企稳！

判断楼市什么时候见底，最容易犯的错误，就是盯着某个年份等答案。房价不是股票，不会因为几家机构给出预测，就按着日历准时反弹。真正值得关注的，是买房的人有没有回来，开发商还敢不敢投资，以及过去那套房地产运行方式还能不能继续下去。

截至2026年10月，全国房地产市场已经出现一个值得琢磨的变化：二手房交易正在获得更多关注，新房销售却依然承压。前三季度，全国新建商品房销售面积约5.65亿平方米，同比下降13.2%；同期二手房交易网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%。房地产开发投资下降20.6%，房企到位资金下降21.6%。几组数据放在一起，说明市场并没有全面恢复，但购房需求正在重新寻找方向。

一、五家机构各有侧重，不是一份“全国房价上涨报告”

这也是理解高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗和中信证券相关判断的关键。五家机构关注的领域各有侧重，不能简单理解成它们共同发布了一份预测全国房价上涨的报告。高盛对上海、深圳等核心城市的判断相对积极；中信证券把更广范围止跌的观察窗口放在2027年春节前后；其他机构则更关注房地产调整周期、销售制度改革和房企经营压力。

我的判断是，2027年确实值得重点观察，但真正值得期待的不是房价重新普涨，而是持续多年的下跌压力能否逐步减弱，市场能否找到新的供需平衡点。两者差别很大：前者意味着所有房子都有可能涨价；后者意味着一部分住房先稳下来，另一部分还需要继续消化库存。

二、二手房先热，说明购房者更看重“确定性”

为什么二手房的表现值得重视？因为它比开发商的新房销售更能说明普通家庭正在怎样作出选择。买新房，购房者要考虑开发商实力、施工进度、交付日期，还要面对期房与实际房屋可能存在的差异。买二手房，房屋质量、采光、户型和周边配套大多可以直接查看，交易价格也更容易比较。当市场预期发生变化，购房者自然会更加看重确定性。

二手房交易增长，并不等于所有业主都能卖出好价钱。部分房源成交增加，可能恰恰是因为卖家主动调整报价，买家终于找到了能够接受的价格。因此，成交量回升和房价上涨是两件事，不能混为一谈。

9月份的数据进一步说明了这种分化。一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京则下降0.2%。一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，但二线、三线城市二手住宅价格仍分别下降0.2%和0.3%。上海二手住宅价格同比上涨0.8%，而其他一线城市仍有不同程度的同比跌幅。这组数据说明，部分核心区域确实出现了价格趋稳的信号，却不能据此推断全国楼市已经全面见底。

城市之间有差距，同一座城市内部也有差距。产业基础、就业机会、交通条件和人口流动，都会决定一套房子究竟有没有持续需求。接下来最需要警惕的，是把少数热门板块的回暖当成整个市场的转折。中心城区优质房源成交活跃，可能是因为购买力集中到少数地段；部分楼盘受到关注，也可能与产品改善、价格调整和供应减少有关。这些变化可以成为企稳的起点，却不能直接推导出普遍上涨。

三、2027年受关注，背后是房地产运行规则在变

如果要理解2027年为什么受到机构关注，还得把目光从价格转向房地产的运行规则。2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合推出商品住房销售制度改革措施。新规提高了预售管理要求，强化预售资金监管，并提出新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售。此后，深圳也出台了配套实施意见，对新项目的预售条件、资金管理和现房销售作出具体安排。

这场调整的重要之处，在于房地产行业的风险分配正在改变。过去，开发商能够在房屋完工前销售期房，提前获得资金，再用这些资金推进后续建设。市场旺盛时，这种方式有利于企业快速扩张；一旦销售放缓、融资收紧，资金链就容易出现问题。部分项目出现延期交付甚至停工，购房者承担了原本不应独自承担的风险。现在，预售门槛提高，资金监管趋严，新增项目优先采用现房销售。对买房人来说，交付安全有望得到更强保障；对开发商来说，资金周转方式需要改变，过去依靠快速销售、快速拿地、快速扩张的经营办法将面临更大约束。

不过，制度改革不会立刻把房价推上去。它首先改变的是购房风险和企业的经营方式，其次才可能通过市场信心、开发节奏和供应变化，逐步影响价格走势。而且，规则变化也有成本：项目建设周期可能拉长，资金占用可能增加，一些企业会减少拿地和开工，部分新房供应也可能延后。对于负债较高、融资能力较弱的开发商，这种调整并不轻松。行业从追求规模转向重视质量，需要时间；房企能否顺利完成债务化解和项目交付，也需要持续观察。

四、供给端调整重要，但需求端还要看收入

所以，我并不认为只要预售制度改革落地，2027年就必然成为全国房价的统一底部。供给端的制度调整是重要条件，但决定楼市能不能稳住的，还有需求端的购买能力和购买意愿。这就要看居民收入。

2026年前三季度，全国居民人均可支配收入为34230元，名义增长5.3%；城镇居民人均可支配收入为44945元，名义增长4.5%。全国居民人均可支配收入中位数为28388元，增长4.6%。收入总体保持增长，但平均数和中位数并不相同，更不能把全国收入增幅直接理解为每个家庭的购房能力都在同步增强。

买房是一项长期决策。对普通家庭而言，真正重要的不是宏观数据有多好看，而是未来几年工作稳不稳定，工资能不能持续增长，孩子教育和老人养老需要多少支出，以及每个月还完房贷后还能剩下多少钱。如果一个家庭担心收入波动，即使房价已经下跌，也可能继续观望。原因很简单：买房的成本不只有首付款，还有未来十几年甚至二三十年的月供。一旦现金流吃紧，房价暂时稳定也无法消除家庭的财务压力。反过来，如果就业稳定、收入有保障，住房又确实满足不了家庭需要，那么市场调整反而可能提供更多选择。买家有机会比较不同房源，不必完全跟着市场情绪走。真正健康的楼市，应当让购房者依据自身需要和支付能力作出决定，而不是担心错过某轮涨价而仓促上车。

五、住房存量很大，未来需求不会平均分布

还有一个问题不能回避：住房存量已经很大，未来的需求不会平均分布在所有城市。有些城市拥有较强的产业和就业基础，能够持续吸引人口，核心区域的住房需求相对稳定；有些地方则面临人口流出、供应过剩和购买力不足等问题。对于后者，即使开发商减少新开工，也未必能迅速消化已有房源。供应减少只是市场重新平衡的一部分，需求不足仍然需要时间解决。

这意味着，2027年即便成为房地产的重要转折点，也更可能是分区域、分房源逐渐企稳，而不是全国所有房价同时上涨。我尤其不赞成把机构预测当成买房指令。机构研究有价值，因为它们能够分析利率、库存、土地供应、房企财务和人口流动等变量，但预测始终建立在一定假设之上。政策力度、居民预期、经济运行和市场成交，只要出现变化，预测结果就可能随之调整。

六、比猜最低点更有用的三个信号

对普通购房者来说，与其反复猜测2027年究竟是不是最低点，不如观察三个更实在的信号：第一，房价是否连续多个季度趋稳，而不是只有一个月出现上涨；第二，二手房成交能否持续改善，且改善范围从少数热门区域扩展到更多有真实需求的区域；第三，开发商资金状况和项目交付是否逐步好转，新房销售是否不再持续大幅下滑。

如果这些条件能够逐步满足，2027年就有可能成为房地产走出深度调整的重要节点。如果成交只是短暂回升，价格仍然反复下跌，房企资金继续紧张，那么即使日历翻到2027年，也不能宣布调整已经结束。

我更愿意把这轮楼市调整看成一次发展方式的重新定价。过去，很多人买房不仅为了居住，也相信房价长期上涨能够带来财富增长。现在，这种预期正在发生变化。房子仍然重要，但它的价值需要更多依靠地段、配套、质量和实际居住需求来支撑，而不能只靠过去的涨价经验来证明。这对整个行业未必是坏事：开发商需要把更多精力放在产品和交付上，购房者能够更加重视住房本身，地方发展也需要逐步降低对土地和房地产扩张的依赖。房地产不再依靠普遍上涨创造收益，并不意味着它失去价值，而是不同住房之间的价值差异会更加明显。

因此，我的结论很明确：2027年值得期待，但不值得盲目押注。市场有机会逐渐止跌，核心城市和优质房源可能率先稳定，可这与全国房价重新进入普涨周期相距甚远。真正的企稳，不是某家机构预测准确，也不是少数楼盘卖出高价，而是房价与居民收入逐步匹配，房企能够稳健经营，购房者不必承担过高的交付风险，市场能够在真实需求下持续成交。当房地产从押注价格上涨，转向看重居住价值和长期支付能力，中国楼市才算真正走向新的发展阶段。对普通家庭来说，买得起、住得安心、还得起贷款，比猜中房价最低点更重要。

免责声明： 本文仅为市场观察与信息梳理，不构成任何购房或投资建议。