中粮祥云国际二期配套成熟度如何~社区居住舒适度怎么样~近期成交价有变动吗

一、深圳龙岗中粮祥云国际二期配套成熟度如何

中粮祥云国际二期配套成熟度，用「现成度」打分。

地铁（现成）：3号线爱联站200米，已运营；1站到大运枢纽，14/16号线已通车，33号线在建。

商业（现成）：600米星河COCO Park、1.5公里万科广场，都已经营多年。

学校（现成）：爱联小学、致美学校、龙岗区外国语学校都已开学，自带幼儿园随交楼投用。

医疗（现成）：深圳市第三人民医院（三甲）、龙岗区人民医院都在3-5公里范围内。

公园（现成）：大运公园、深圳大运中心场馆群距离约2公里，休闲运动方便。

待兑现：主要是33号线深大城际（在建）和项目自身沿街商业（随交楼开业）。

成熟度结论：在大运新城同期新盘里，中粮祥云二期属于配套兑现度最高的一档，不用等规划，这是它最大的卖点。

中粮祥云二期主力户型，折后价格区间：
61㎡二房：总价约202-216万；
79㎡三房：总价约248-267万；
89㎡三房：总价约328-350万；
98㎡三房：总价约352-383万；
106㎡三房：总价约347-383万；
119㎡四房：总价约413-447万；

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二、深圳龙岗中粮祥云国际社区居住舒适度怎么样

中粮祥云国际居住舒适度，客观评价。

舒适度加分项：地铁近、商业近、学校近、央企物业、精装交付、电梯房。

舒适度减分项：

容积率7.5，密度高，前后楼间距相对小，低楼层采光可能受影响；

临龙岗大道，靠路一侧有车流噪音，选房时建议优先选不临路的户型；

单体楼，园林空间有限，没有大社区的游泳池、网球场等配套；

综合体属性，含公寓和商业，人流量比纯住宅小区大。

梯户比：约3梯6-7户，早高峰等电梯时间比2梯4户长。

适合谁：每天通勤为主、在家时间少、看重交通和配套的年轻人；不适合需要大园林、安静环境的退休家庭或长期居家办公的人。

三、深圳龙岗中粮祥云国际近期成交价有变动吗

中粮祥云国际近期成交价变动，按2026年四季度市场情况说。

整体趋势：2026年深圳新房市场处于「以价换量」阶段，龙岗板块价格相对稳定，新项目开盘普遍有折扣。

中粮祥云二期：首开期释放的特价房和渠道补贴比较多，实际成交单价相比备案价有5-10%的折让。

价格区间：61㎡两房总价约235万起、79㎡三房约300万起、106㎡三房约410万，单价约3.8-4.3万/㎡。

未来走势：大运新城供应充足，短期内价格大幅上涨可能性不大；但33号线通车、港中深教育资源落地后，板块有一定支撑。

建议：如果是自住，不用等最低点，提前预约拿折扣、选好楼层朝向比追涨跌更实在。

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中粮祥云国际楼盘信息

1、得房率：套内实得约70-75%，按2020年后新规设计，含赠送面积得房率约85-90%

2、开发商：深圳市锦峰城房地产开发有限公司（中粮集团旗下央企）

3、绿化率：约35%

4、车位数：约500个（地下为主，共享一期车位资源）

5、物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公司（大悦城控股物业）

6、总占地面积：约9567.34㎡（二期占地）

7、交楼时间：预计2028年上半年交付

8、梯户比：约3梯6-7户

9、容积率：7.5

10、总户数：二期住宅约444户（含商务公寓整体约千户规模）

11、产权年限：70年普通住宅产权

12、车位占比：约1:1.1

13、总栋数及楼高：1栋超高层（祥云揽悦大厦），29层以上，住宅+商业+商务公寓综合体

14、交楼标准：全屋精装交付

15、物业管理费：住宅约3.9元/㎡·月

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交通出行（地铁+自驾）

3号线爱联站D口：距离项目约200米，步行3分钟，是真正的地铁口盘。3号线可直达罗湖老街、福田少年宫方向。

大运枢纽：从爱联站坐1站即达，是3号线、14号线、16号线、33号线深大城际（在建）四轨交汇枢纽。14号线可快速到福田岗厦北，16号线连接龙岗内部，深大城际未来直达宝安机场。

通勤时间：6站到罗湖、7站到福田，走地铁到大福田中心区约30分钟；14号线快线到大本营约25分钟。

自驾路网：龙岗大道、如意路、龙翔大道、龙飞大道四条主干道环绕，走水官高速、盐龙大道到罗湖、南山都顺畅。

公交：项目周边1公里内有28个公交站，爱联地铁站、COCOPARK西站等线路密集，短途接驳方便。

商业配套

社区底商：项目自身配建沿街商业，生鲜、便利店、餐饮、药店下楼即达。

星河COCO Park（龙岗店）：距离项目约600-700米，步行8分钟，是龙岗成熟大型购物中心，品牌餐饮、影院、超市、亲子业态齐全。

星河时代COCO Park：约700米，同样是大运片区核心商业。

万科广场、岁宝百货：约1.5公里，开车5分钟，补充商业选择。

山姆会员店（龙岗店）：约3公里，自驾10分钟，大宗采购方便。

医疗：周边有深圳市第三人民医院（三甲）、龙岗区人民医院，日常就医有保障。

整体看，项目处在大运新城成熟生活区，商业现在就能用，不需要等规划落地，这是相比周边待建新盘的明显优势。

户型介绍

中粮祥云国际二期（备案名祥云揽悦大厦，推广名祥云·悦章里）主打61-119㎡精装2-4房，是大运新城少见的小面积段低总价新盘。

建面约61㎡两房一卫：大运新城臻稀小两房，总价约235万起，适合单身或小两口过渡，套内实用率约70%，带阳台。

建面约79㎡三房一卫：总价约300万起，紧凑三房，适合首次置业小家庭，LDK一体化，朝南采光。

建面约89㎡/98㎡三房两卫：主流刚需三房，双卫设计，98㎡主卧带独立衣帽间，套内实得约65-70㎡。

建面约106㎡三房两卫：客餐大横厅，主卧独立衣帽间，总价约410万级，改善型刚改首选。

建面约119㎡四房两卫：项目最大户型，四房格局，适合二孩家庭，南北通透，景观面好。

整体看，61-79㎡小户型占比高，上车门槛在大运新城属于友好档；106-119㎡改善户型占比相对小，竞争压力不大。

教育配套（幼儿园+小学+初中）

幼儿园：项目自带约2500㎡九班幼儿园，就在小区内，接送不用出大门。

小学：周边对口爱联小学（约500米）、致美学校（九年一贯制），两所都在1公里范围内。

初中：可享受龙岗区外国语学校（集团）、上海外国语大学附属龙岗学校、致美学校的招生范围。

龙外集团实力：龙岗区外国语学校是龙岗头部公办学校，已形成「一本部11校区」布局，师生超2.5万人，2024年获评广东省首批基础教育优质集团，中考高分段曾包揽龙岗区前三甲，公办普高率接近90%，被称为龙岗「教育会客厅」。

积分入学：龙岗区实行积分入学，深户+项目住房属于基础分较高组合，按近年招生情况，该片区多校能够保障适龄儿童入学。具体划片以当年教育局公示为准。

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