不用等着拆迁！江西明确：符合条件的这几类房屋，可申请原拆原建

最近有不少江西的朋友在问一件事：家里老房子住了几十年，墙体开裂、屋顶漏水，一直盼着拆迁，可等了一年又一年，一点动静都没有，难道就只能这么耗下去？

很多人心里都有一个固有想法：老房子要么等拆迁，要么就只能简单刷刷墙，自己不能把旧房子拆掉重新建。但最近江西已经把“原拆原建”这件事说得很明白：不是所有老房子都只能干等拆迁，只要符合条件，就可以走正规申请，把老房子拆掉，在原来那块地基上面重新建房 。

今天这篇内容没有虚话，把什么叫原拆原建、哪几类房子可以申请、申请的时候有哪些硬性门槛、完整流程、还有很多人容易踩的坑全部说透。不管是农村老家有旧房，还是城镇里面住着老房子，都建议认真看完，说不定就能解决家里多年的难题。

先把一个最重要的概念说清楚：到底什么是“原拆原建”？很多人第一次听到这个词会有误解，以为就是想拆就拆、想建多大就建多大，这肯定不对。官方所说的原拆原建，简单讲就是：房屋在原来的宅基地或者原有权属地块上，把原有老旧房屋拆除之后，在原地重建住宅；并不是让大家随便扩大地盘、随意加高楼层，一切都要跟着规划和审批文件来走 。

还要特别区分一件事：原拆原建不等于拆迁。拆迁是政府或者开发单位出面，把房子收走，给补偿、给安置房；而原拆原建是房子产权属于自己，自己出钱，在原地把房子翻新重建，房子从头到尾还是自己的，政府主要负责把规则定清楚、做好审批监管，不会给大额拆迁补偿。不少人把两件事混在一起，最后白白跑很多趟部门，这点一定要先记牢。

过去很长一段时间，不管是农村还是县城老街区，大家想把老房子拆了重建并不容易。有不少江西老乡跟我说过自己的经历：家里房子几十年了，下雨就漏，墙上面裂缝越来越明显，想拆了重盖，跑到镇上一问，说管控很严不让随便建，只能简单修补；又听别人说这片以后可能会拆迁，干脆就等着，一等就是五六年，房子一年比一年破旧，拆迁消息还是遥遥无期。

为什么过去管得严？这里面有现实原因。以前很多地方没有一套清晰完整的原拆原建规则，如果放开，很容易出现有人借机多占土地、私自加高楼层、破坏村庄和城镇整体风貌的情况，还有不少房子建完之后有很大安全隐患。但是这几年国家一直在推进城市更新、乡村建设，江西也陆续出台《江西省城市更新条例》、《江西省农村村民自建房管理办法》等一系列文件，把危旧房自主更新、原址翻建的路子慢慢打通了，很多过去卡住的地方，现在有了明确的办理依据 。

有一点必须客观说明：目前城镇的原拆原建不少地方还处在试点推进阶段，农村宅基地原址翻建已经有长期明确的管理办法；也就是说不是江西每一个乡镇、每一条街道现在已经全部放开，各地执行节奏会有差别，但大方向已经非常清楚：符合条件的房屋，可以不走拆迁这条路，走申请原拆原建来改善居住条件 。

接下来大家最关心的来了：到底哪几类房子，有机会申请原拆原建？我查了江西省住建厅、省政府公开发布的政策内容，把适用的几大类整理出来，每一类都配上通俗解释，方便大家对照自家情况看一看 。

第一类：经过专业鉴定，属于D级危房的自住房屋。

这也是政策里面优先考虑的一类房子。什么叫D级危房？简单说就是房屋整体结构已经出现严重损坏，随时有安全风险，简单修补已经解决不了根本问题，不能继续住人。注意，不是自己看着旧、看着破就算危房，必须由有资质的第三方房屋安全鉴定机构出具正式鉴定报告，明确等级是D级，这是很关键的一份材料 。

不管是农村老家的老砖房，还是县城老街上几十年的老房子，如果拿到D级鉴定，而且地块权属清楚、符合规划，就是原拆原建非常重要的一个准入条件。很多江西农村的老土坯房、早年的砖木老房，年久失修，每年雨季家里人都提心吊胆，过去有人想重建不知道找谁申请，现在这条路已经明确打开。当然有个前提：这块地没有被列入马上要拆迁征收的范围，如果已经列入近期拆迁计划，一般就不再受理原拆原建申请。

第二类：合法手续齐全、年代久远、居住功能严重落后，但暂时没有拆迁计划的房屋。

这里有两个关键词：手续合法、暂无拆迁计划。很多老家的房子是早年经过村里同意、有宅基地相关档案；城镇里面一些老房子有不动产权证，房子本身没有质量崩塌的危险，但是内部布局非常不合理，采光差、没有独立厨卫、管线全部老化，简单改造已经很难提升居住体验。

有不少人会问：我家房子不算危房，就是太旧了能不能原拆原建？这里就要划一条线：农村宅基地上面的自建房，如果符合村庄规划、一户一宅的规定，很多地方允许原址翻建；城镇里面这类“只是老旧、还没有到危房等级”的房子，现在多数还是以修缮、内部改造为主，能不能原拆原建要看当地试点和具体规划，不能想当然直接拆，一定要先去街道或者住建窗口问清楚，千万不要自己先动手拆，拆完批不下来麻烦就大了 。

第三类：符合村庄规划、宅基地权属清晰，属于“一户一宅”的农村老旧住宅。

在江西农村，原址翻建很早就有制度，只是很多村民平时不太了解。按照《江西省农村村民自建房管理办法》，村民在自己合法拥有的宅基地上面，把旧房子拆掉原地重建自住住房，本身就是政策允许的，前提是守住“一户一宅”这条底线，同时建房的面积、层数、高度不能超过当地定好的标准，还要符合村庄整体风貌要求 。

这里解释一下“一户一宅”：一户家庭只能有一处合法宅基地，如果家里已经有另外一套建好的住宅，再想把另外一处旧房拿来原拆原建，一般就不会通过审批。还有宅基地边界不能有纠纷，如果这块地跟邻居长期有地界争议，争议没解决之前，申请很难受理，必须先把权属边界理顺。

第四类：城镇更新范围内、短期内没有成片开发安排，支持居民自主更新的老房子。

很多住在老县城、老城区的朋友会发现，有些老片区喊了很多年拆迁，但政府已经明确，近几年不会有大规模征收开发。江西提出，这种地方的危旧住房，可以探索居民自主更新、原拆原建的模式，不再只有“等拆迁”这一条出路 。

但这里也要提醒大家：城镇和农村不一样，城镇土地大多是国有建设用地，管控会更严格，目前很多地方还处在试点阶段，不是说老城区所有房子都可以马上拆了重建；而且就算允许原拆原建，也不是想建多高就建多高，会受城市风貌、周边道路、日照消防等一大堆规划条件约束，不是个人说了算。

讲完可以申请的几类房子，再来说几条谁都绕不开的硬性条件，这些条件一条达不到，大概率申请就通不过，大家可以拿个笔记一下。

第一个大前提：产权、权属必须清清楚楚。农村的房子要有宅基地相关档案，城镇房屋要有不动产权证书；证明这块地、这套房子确实属于申请人，没有抵押纠纷，没有产权争议，也不是私自占用来搭建的违建。违建房屋不存在原拆原建一说，很多人以为自己搭了几十年就是自己的，可以拆了重建，实际上没有合法手续，不仅批不了，还有可能按违建处理。

第二条：必须符合国土空间规划、村庄规划或者城市更新相关管控要求。简单说就是这块地不在永久基本农田里面，不在河道行洪区，不在地质灾害高风险区域，也不在文物保护的核心管控地带。有不少老房子刚好挨着山体、河边，地质条件不安全，就算房子很旧，一般也不允许原地重建，有可能会建议另外选址。

第三条：没有列入近期征收拆迁计划。这点非常现实，如果当地已经公布这个片区近两年就要拆迁征收，那么按照规定就不会再批原拆原建；反过来，政策的利好就是：那些短期内没有拆迁时间表的片区，住户多了一条改善住房的路子，不必一直被动等待。

第四条：遵守当地建房标准。江西各个市县对于农村自建房的宅基地面积、层数、高度都有具体规定，不是原来老房子占地多大，重建时就可以随便扩大；原则上原拆原建不能明显超出原有合法用地范围，层高、层数也要符合当地标准，个别地区在城市更新试点里面，允许少量增加面积用来补齐厨卫等基础居住功能，但也要经过审批，自己私自加大、加高肯定不行 。

第五条：承诺建好之后是自住用途。不管农村还是城镇的原拆原建，政策支持的是解决自家居住需求，不是用来搞商业开发或者批量盖房出售；申请的时候一般都需要提交承诺书，明确是自家居住使用 。

很多人看到这里会问：如果我家房子看着符合条件，具体要跑哪些步骤？会不会手续特别复杂？我把江西现在通用的申请流程用大白话梳理出来，当然每个县、乡镇会有一点点差别，具体以当地窗口告知为准，但大的步骤基本一致 。

第一步：前期自查和咨询，千万不要上来就拆房子。很多人最大的错误就是脑子一热，先把房子推倒了再去申请，结果申请没批下来，一块空地摆在那里，进退两难。正确做法：先带上身份证、户口本、不动产权证或者宅基地相关证明，先去村委会（社区），再到乡镇政府的自然资源、农业农村、住建窗口问三件事：第一我这块地近期有没有拆迁计划；第二能不能申请原拆原建；第三当地建房的面积层数标准是多少。这一步虽然简单，却能帮你避开最大的坑。

第二步：需要的话，做房屋安全鉴定。如果是危房类型的申请，就要找当地有资质的鉴定机构上门检测，拿到正式的房屋安全鉴定报告，这是非常核心的一份材料；如果是农村正常老旧房屋原址翻建，有些地方不需要鉴定报告，以村里和乡镇现场勘查为准，具体听窗口工作人员说明。

第三步：提交书面申请和全套材料。农村居民一般先向村集体经济组织或者村委会交申请，通常需要准备：申请表、身份证户口本复印件、权属证明、房屋照片、建房承诺书，有危房鉴定报告的把报告一起附上；村委会收到以后会开会讨论，并且进行公示，公示时间大多是7天左右，没有重大异议之后，村委会签字盖章上报到乡镇人民政府 。

第四步：乡镇部门联合现场勘查、审批。乡镇收到材料之后，自然资源、农业农村、住建等部门会安排工作人员到现场实地查看：地块位置、边界、周边情况，核对是否符合规划、面积有没有超标；审查通过之后，农村自建房一般核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》；城镇的原拆原建试点项目则按照城市更新相关审批流程办理许可文件。记住一个铁律：没有拿到正式审批文件，一天都不能动工，偷偷拆建属于违法建设，后期会有整改、拆除的风险，千万不要抱有侥幸心理 。

第五步：开工前放线，施工和竣工核验。拿到手续之后，不少乡镇会安排人员到场放线，确定建房位置边界；施工过程中要按照审批好的图纸、高度、面积来建，不要中途私自改动；房子建好之后，可以申请相关部门做竣工验收，确认跟审批内容一致之后，后续还可以办理不动产相关手续。

流程说完了，我再把普通人最容易踩的几个误区拿出来讲清楚，很多人就是因为理解错政策，白白浪费时间甚至造成损失。

误区一：江西全省所有老房子现在都可以随便原拆原建。这个说法不对。农村宅基地翻建政策已经实施多年；城镇的原拆原建目前还是试点推进，每个地方进度不一样，省里定好大方向，具体落地细则由各个市县根据自己情况出台，所以最靠谱的永远是提前咨询当地乡镇、街道的办事窗口，不要刷到一条消息就认定自家房子一定可以重建。

误区二：原拆原建等于可以趁机多占地、多盖几层。很多人心里打着算盘：原来老房子只有一层，重建干脆盖四五层，占地面积再多扩一点。这里一定要明白：原拆原建的核心是“原地原址”，不是放任扩建加高，所有超出审批标准的建设，都属于违法建设，就算房子盖好了，后期也会面临整改，这个代价很大，不值得去试。

误区三：只要房子旧就是危房，就能申请。房子旧不等于危房，旧只是外观感受，危房是要有专业机构出具正式鉴定结论的；很多老房子只是外观老旧，主体结构安全，这种更多适合修缮改造，不一定满足危房原拆原建的条件。

误区四：原拆原建和拆迁一样会有政府补贴。这里要再次分清：原拆原建主要是产权人自己出钱建房；当然少数地方对农村危房改造有专门补助，但补助有特定对象、名额和标准，并不是只要原拆原建就有钱拿，不要把这件事和拆迁补偿混在一起。

聊到这里，我也想说一点心里话。为什么江西现在愿意把原拆原建这条路慢慢打通？其实背后是非常实在的民生考量。

这么多年，不少老百姓把改善住房全部寄托在拆迁上，有一些片区因为各种原因，很长时间没有开发计划，老房子一年年老化，住户的居住困难实实在在摆在那里。政策放开原拆原建，并不是说以后拆迁就没有了，而是给大家多一个选择：能拆迁当然是一条路；如果短期没有拆迁安排，符合条件就可以自己申请原地重建，不用一直无限期等下去，自己动手把居住条件改善好。

还有一个层面，原拆原建也有利于盘活存量住房，减少大拆大建，符合现在国家城市更新、乡村振兴的大方向；不是简单把整片房子全部推倒重来，而是尊重原有街区、村庄格局，让老百姓在熟悉的地方住上安全舒服的新房子，家门口的邻里关系、生活习惯也能够保留下来。

当然也要客观承认，政策从出台到每一个地方落地，中间还需要时间。有的县已经办理很多例原拆原建；有的地方配套细则还在完善，窗口可能会告诉你还要再等一段时间。遇到这种情况大家不用太急躁，可以隔一段时间去了解最新消息，同时提前把自家房子的权属证明、相关资料整理妥当，一旦当地政策落地，自己可以第一时间准备申请。

还有两件小事提醒江西的朋友们：第一，不要相信网上一些所谓“代办原拆原建、包审批”的中介。正规审批都是向政府部门提交申请，不存在花钱就可以保证批下来的门路，如果有人说交一笔钱就能搞定全部手续，大概率是骗局；第二，建房一定要找有经验、靠谱的施工队伍，房子批下来只是第一步，施工质量直接关系以后几十年居住安全，不能图便宜找没有经验的队伍留下安全隐患。

回头看这些年各地住房相关政策的变化，很明显能感觉到一个趋势：过去很多事只有一条路，现在慢慢有了更多选择。以前大家觉得老房子命运只有两个：等拆迁或者凑合住；现在江西告诉大家，还有一条合规的路子叫原拆原建。当然这条路有门槛、有条件、有一套完整的审批程序，不是想做就能马上做成，但至少对于很多住在危旧房屋里、又等不到拆迁的家庭来说，是一个实实在在的希望。

最后，也希望大家能够理性看待这件事：政策只是打开了通道，能不能申请成功，要看房屋权属、规划条件、当地实施进度等一系列因素；不要因为听说有原拆原建政策就盲目把旧房拆掉，所有动作一定要建立在已经咨询清楚、拿到官方审批手续之后。

今天的内容就分享到这里。不知道江西有没有朋友家里正好有老旧房屋？你觉得原拆原建这个政策实用吗？你老家那边有没有已经有人成功申请原拆原建？欢迎在评论区留下你的看法，也可以把这条消息转发给身边有需要的亲友。喜欢我的内容可以点个关注，市井杂谈会持续为大家带来接地气、有价值的政策解读。

免责声明：本文信息来源于江西省住建厅、省政府公开政策文件，各地具体实施细则存在差异，仅供科普参考，不构成办理承诺；具体申请条件、流程请以当地主管部门最新答复为准。