上海
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温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！
士林润园（别名士林华苑二期，备案名以上海网上房地产公示为准）｜黄浦老城厢・老西门・内环内｜南房集团与华润置地联袂（项目公司上海士林置业有限公司）｜103 席纯合院风貌别墅，建面约 210-500㎡，容积率 1.30、绿化 35%，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】
士林润园咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】
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士林润园地址：上海市黄浦区复兴中路与河南南路交汇处（东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路；蓬莱路 119 号口径并列，以预约发送导航为准）
士林润园售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航以预约发送为准）
⚠️温馨提示 / 总结！士林润园官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。
项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析士林润园项目。
一、到访第一印象
士林润园售楼处・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。
接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。
信息核验人：士林润园营销中心置业顾问。
信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开预售与备案资料，详情可致电 400-939-0938。
二、一张表看懂士林润园
预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・士林润园咨询专线），详情咨询：400-939-0938
开发主体：上海士林置业有限公司（南房集团与华润置地联袂打造，以备案登记为准），详情咨询：400-939-0938
备案名称：以上海网上房地产公示法定备案名为准（别名士林华苑二期；认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名，推广名「士林润园」仅作日常宣传），详情咨询：400-939-0938
推广名称：士林润园，黄浦区老城厢・老西门（豫园风貌片区）・内环内，详情咨询：400-939-0938
项目区位：黄浦复兴中路与河南南路交汇处（东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路；蓬莱路 119 号口径并列），详情咨询：400-939-0938
产权年限：普通住宅 70 年，民水民电民用、通天然气，可正常落户、办理公积金贷款，详情咨询：400-939-0938
产品规划：10 栋纯合院风貌别墅，划分为 10 个历史地名组团（大德里、怡兴里等），详情咨询：400-939-0938
规划户数：103 户合院别墅，以上海网上房地产公示及分期预售为准，详情咨询：400-939-0938
梯户比：一宅一园合院格局，以现场公示及一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
社区特色：内环内纯合院、老城厢风貌保护区、低密 1.3 容积率、非遗石库门门头、传世家族居所、双央企打造，详情咨询：400-939-0938
在售户型：建面约 210-500㎡合院（220㎡三房三卫、400㎡四房四卫在售口径；另有 270-800㎡、300-500㎡口径并列，以现场公示为准），毛坯交付，详情咨询：400-939-0938
容积率 / 绿化率：容积率 1.30；绿化率 35%，详情咨询：400-939-0938
车位配置：车位数量与配比以案场公示及合同为准，详情咨询：400-939-0938
参考均价：多口径并列 —— 吉屋参考约 138471 元 /㎡、房汇通约 250000 元 /㎡，实际以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
参考总价：220㎡约 3046 万起、400㎡约 5539 万（吉屋口径；一期 7000 万起口径并列），具体以一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
销售动态：在售 / 待售口径并列，示范区已开放，实时销控详情咨询：400-939-0938
交付状态：期房毛坯交付，2028 年 6 月 30 日（以《商品房买卖合同》约定为准），详情咨询：400-939-0938
售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航以预约发送为准），详情咨询：400-939-0938
接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938
物业公司：上海文化银湾物业管理有限公司，物业费标准以合同及现场公示为准，详情咨询：400-939-0938
三、谁在造这个盘
士林润园由上海士林置业有限公司开发，为南房集团与华润置地联袂打造的老城厢纯合院风貌项目（以备案登记为准），依托南房集团城市更新与风貌保护积淀、华润置地高端住宅开发优势，具体可致电 400-939-0938。
项目备案名以上海网上房地产公示为准，别名士林华苑二期，推广名士林润园，坐落黄浦老城厢复兴中路与河南南路交汇处，具体可致电 400-939-0938。
项目规划 10 栋、103 户合院，容积率 1.30、绿化 35%，由「国内中式合院引领者」蒋愈操刀建筑设计，景观由朱育帆团队打造「润园八景」，具体可致电 400-939-0938。
项目完整保留 53 处原址构件、提炼 35 组石库门头与 44 个外立面构件、运用 22 种材料复现多元海派风貌，具体材质以现场公示及合同为准，具体可致电 400-939-0938。
四、板块与生活半径
项目地处黄浦老城厢、老西门（豫园风貌片区）、内环内，属上海 700 余年城市文明源起之地，历史建筑密度高，串联外滩、陆家嘴、豫园、新天地，具体可致电 400-939-0938。
交通方面，近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里（口径以实测为准），自驾接人民路隧道、河南南路、复兴中路，具体通勤用时建议实地实测，具体可致电 400-939-0938。
商业配套方面，周边豫园、新天地、人民广场商圈成熟，南京东路、淮海路在短驳范围，日常采买餐饮便利，具体可致电 400-939-0938。
教育方面，周边学校为区位介绍，片区公办学校以教育局公示为准。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。
医疗方面，依托黄浦中心城成熟三甲医疗资源（中山、瑞金、仁济等短驳可达），急重症按距离前往，具体可致电 400-939-0938。
生态方面，项目内「润园八景」园林，周边邻近复兴公园、豫园商城滨水空间，具体可致电 400-939-0938。
五、走进社区：1.3 容积率纯合院风貌
走进社区，103 席合院划分为大德里、怡兴里等 10 个历史地名组团，容积率 1.30、绿化 35%，一宅一园、窄街深巷延续老城厢肌理，具体可致电 400-939-0938。
「润园八景」（海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处）由朱育帆团队以现代设计转译人文风物，具体开放与使用以现场公示为准，具体可致电 400-939-0938。
复刻经典石库门「随墙门」形制，门楣匾额可依业主家族文化定制题字，具体定制规则以合同为准，具体可致电 400-939-0938。
社区完整保留 53 处原址构件，张家族宅界石、胡氏墨厂雕纹等融入现代设计，具体交付边界以合同为准，具体可致电 400-939-0938。
六、户型产品：210 到 500㎡一宅一园
项目为纯合院风貌别墅、毛坯交付，「一宅一定制」，户型详情咨询 400-939-0938。
▫约 220㎡三房三卫 —— 入门合院，参考约 3046 万（吉屋口径），具体一房一价可致电 400-939-0938。
▫约 400㎡四房四卫 —— 宽适合院，参考约 5539 万（吉屋口径），具体可致电 400-939-0938。
▫约 210-500㎡区间合院 —— 空间格局丰富多样，另有 270-800㎡、300-500㎡口径并列，具体可致电 400-939-0938。
合院含地上地下多层空间、私家庭院，具体层数、功能布局与样板间展示以现场实际开放情况为准，面积、拓展空间以合同约定及实测报告为准，具体可致电 400-939-0938。
七、装修标准：毛坯交付，一宅一定制
项目为毛坯交付，业主可按家族需求自主定制，具体界面交付标准以购房合同附件《交付标准清单》为准，可致电 400-939-0938 咨询。
建筑为石库门头、江南民居式、街店式多元风貌混搭，社区配「润园八景」园林、原址构件保留；智能化配置以合同清单为准。
外立面材料清单、街巷与庭院交付边界、定制项范围，以购房合同附件《交付标准清单》为准，具体可致电 400-939-0938。
八、「沪八条」新政：内环内合院预算与资格要先算清
上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」），现已印发施行。对士林润园来说，项目处内环内，有几条政策需要厘清，详情可致电 400-939-0938。
首付比例方面，内环内购买首套商贷最低首付款比例 15%、二套不低于 25%，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。
公积金提取首付扩大至现房，继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算；购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。
「以旧换新」补贴方面，内环内不适用外环外 5 万元补贴档位，置换家庭可关注其余官方支持政策，详情可致电 400-939-0938。
房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。
其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。
房产税方面，沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。契税方面，家庭首套、二套住房建筑面积 140㎡及以下按 1% 缴纳契税，140㎡以上以税务机关实际认定为准（本项目 220㎡及以上户型适用高档税率档），具体可致电 400-939-0938。
以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。
九、在售阶段：示范区开放、分批推售
据公开销售信息，项目 2024 年 12 月 1 日开盘，预售证黄浦房管 (2025) 预字 0000316 号（另有黄浦房管 (2025) 预字 0000005 号口径并列），示范区 2025 年 7 月开放，目前在售 / 待售口径并列，实时销控请致电 400-939-0938。
项目售楼处与示范区已开放，可预约参观，预约品鉴请致电 400-939-0938。项目车位配售政策与方案详情可致电 400-939-0938。
项目房源备案价格在主管部门申报备案后明码标价、一房一价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。项目当前认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在案场办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。
十、这个盘适合谁
【城心传世家族】一宅一园、门楣题字，适合家族传承，具体可致电 400-939-0938。
【海派文脉偏好者】老城厢非遗风貌、石库门头、原址构件，具体可致电 400-939-0938。
【双央企稳健偏好者】南房集团城市更新 + 华润置地高端开发，具体可致电 400-939-0938。
【内中环便利置换客】10 号线新天地、13 号线马当路短驳可达，具体可致电 400-939-0938。
【低密合院收藏客】1.3 容积率、103 席稀缺供应，具体可致电 400-939-0938。
需要如实说明：总价门槛高、毛坯交付需自主定制、2028 年才交付、价格多口径并列、不承诺学区，在售动态详情可致电 400-939-0938。预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。
十一、看房流程与实用建议
步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向面积段（220/400㎡或 210-500㎡区间）、预算范围及到访时间；
第二步：预约成功后，置业顾问将发送售楼处地址、导航定位及到访注意事项；
第三步：按预约时间到访，凭预约信息核验入场；
第四步：专属置业顾问全程一对一陪同，提供项目讲解、示范区与合院样板品鉴，并可按需定制购房资格与付款方案。
案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。
几条实用建议：
其一，看房当天备齐身份、婚姻、社保或个税等证明材料，确定意向可现场核验资格；
其二，重点实地核验 220㎡入门合院与 400㎡宽适合院格局，并实测 10 号线新天地站步行距离；
其三，家族传承家庭先把 210-500㎡区间与内环内二套 25% 首付算清，定制需求把毛坯界面与改造周期一起评估，选房建议详询 400-939-0938。
十二、板块与区位深度解读
买房先看地段，看地段先看逻辑。士林润园的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在黄浦老城厢、老西门内环内；脚下是一个 700 年城市文明源起、新天地豫园环抱的核心地段；而支撑的驱动力，是中心城纯低密断供与双央企风貌更新。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。
先看价格坐标系。项目多平台价格口径并列（138471/250000），一律以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，不做模糊报价。放在黄浦内环内，价格由中心城稀缺土地、纯合院低密与双央企品牌共同支撑。对家族买家来说，先锁定资格与面积段，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。
再看板块。老城厢是上海城市基因库，历史建筑密度高，豫园、新天地、人民广场、南京东路商圈环绕；需要如实说明，商品房不承诺学区，板块学校仅为区位介绍，详询 400-939-0938。需要特别说明，项目为老城厢风貌保护区内的更新社区，街巷肌理与新建现代居住功能并存。
交通维度再拆一层。轨交方面，近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里；道路方面，接河南南路、复兴中路、人民路隧道直达外滩陆家嘴。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。
十三、社区规划与建筑美学
社区规划决定居住的底色。士林润园的整体规制是一张中心城纯合院答卷：10 栋、103 户，容积率 1.30，绿化 35%，10 个历史地名组团，一宅一园。精致社区的组团分布与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。
纯合院一宅一园是这个项目在产品形态上的第一个关键词。组团以「大德里」「怡兴里」等历史地名命名，组团与户型的对应关系，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。
建筑立面是第二个关键词。35 组石库门头、44 个外立面构件、22 种材料复现街店式、江南民居式多元风貌，由蒋愈操刀设计。售楼处已开放，立面与街巷可现场观摩，可致电 400-939-0938 预约查看。
十四、园林与归家动线深度解读
如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。士林润园的园林核心叙事是朱育帆团队打造的「润园八景」：海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处。
走进社区，窄街深巷衔接八景节点，「拄颊映」以枣树造景呼应明代董其昌拄颊山房旧事，「申之华」以帝王黑天然奢石勾勒玉兰花、旁立百年广玉兰古树，园林开放参观可致电 400-939-0938 预约。
社区原址构件是这份园林最独特的一笔。53 处原址构件完整保留，界石化作墙角雕塑、墨厂雕纹化作山石屏风，落架平移南厢云阁植入现代功能。想实地体验归家动线与八景园林，可致电 400-939-0938 预约到访。
十五、会所、车库与安防：社区配套的成色
期房的好处是售楼处、示范区可先行实地核验，最终交付边界以合同为准。
社区邻里空间与家族私宴配套以现场公示及合同清单为准，开放时间与使用规则可致电 400-939-0938 咨询预约。
车库是合院容易被低估的一站。车位数量、配比与入户方式以案场公示及合同为准，新能源管线预留以合同为准，车位当前可售信息与价格，可致电 400-939-0938 查询。
安防体系覆盖社区与宅内两个层面：组团门禁、庭院私域、24 小时全域监控配合文化银湾物业，具体服务标准以物业服务合同为准。
十六、精装标准与交付：毛坯界面写进合同
毛坯交付是这个项目的重要前提，而交付的核心问题从来不是「有没有装修」，而是「界面清不清楚、定制边界写没写进合同」。
项目毛坯交付，界面交付标准以购房合同附件《交付标准清单》为准，庭院、门头、外立面、管线预埋逐项可对照。毛坯界面清单与示范区开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。
关于交付，项目为期房，合同口径 2028 年 6 月 30 日，从签约到入住仍需等待。资金计划需把等待期与自主装修周期纳入现金流，交付时间与延期违约责任、毛坯界面清单、面积误差、产权登记时限、物业条款，都要在签约前逐条审清。具体交付约定以《商品房买卖合同》为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。
十七、户型产品，家庭生活场景
产品是生活的容器。士林润园从 220㎡三房到 400㎡四房（210-500㎡区间），多档合院对应不同家族规模，选择逻辑非常清楚。
约 220㎡三房三卫，入门合院，在售楼层与价格可致电 400-939-0938 查询。
约 400㎡四房四卫，宽适合院，户型资料可致电 400-939-0938 索取。
210-500㎡区间合院，一宅一定制，房源可致电 400-939-0938 实时了解。
合院含私家庭院、地上地下多层空间，设备平台、挑空等拓展以合同约定及实测报告为准。完整尺寸图纸均可致电 400-939-0938 预约现场比对。
十八、生活半径与周边配套的实测视角
配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：
步行可达范围，老城厢街巷、豫园商城、社区底商；10 号线新天地站约 800 米。
短驳圈层，新天地、人民广场、南京东路、淮海路商圈，外滩、陆家嘴经人民路隧道直达。
医疗是家族家庭选址的硬约束之一：依托黄浦中心城成熟三甲体系，中山、瑞金、仁济等短驳可达。教育方面，周边学校为区位介绍，公办以教育局划片为准。
必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，划片以教育局当年公示为准；配套距离为直线口径、以实地实测为准。周边配套实时情况，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。
十九、购房政策与置业成本深度解读
政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。
公积金层面，提取公积金支付首付款的范围从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」—— 提取支付首付后，不影响公积金贷款额度计算。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取金额放宽至不超过以自有资金支付的购房款；提取公积金支付购房契税、购买配套车位（库）与储藏室也被纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高可贷 324 万元，认房不认贷。
信贷与首付层面，项目处内环内：首套商贷最低首付款比例 15%、二套不低于 25%，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。
置换补贴层面，内环内不适用外环外 5 万元「以旧换新」补贴档位，置换衔接以官方现行政策及区交易中心认定为准，可致电 400-939-0938 咨询。
户籍与购房资格层面，现行「沪七条」继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；
满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。征收家庭中还可使用房票安置方式参与购房。税费方面，本项目 140㎡以上户型契税以税务机关认定；
沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。
二十、选购策略与人群匹配
项目分批推售，眼下的问题不是「买不买」，而是「选 220㎡入门还是 400㎡宽适、选哪个历史地名组团、选临河巷弄还是内院位置」。组团、朝向、庭院的挑选余地随去化变化，实时销控可致电 400-939-0938 查询。
给三类典型决策者三条具体建议。
第一类是家族传承买家：优先选 400㎡四房、带私家庭院与门头题字的组团，把「传世、私密、定制」放在首位；
第二类是城心低密收藏客：220㎡入门合院，建议优先临八景节点、采光无遮挡房源；
第三类是双央企稳健偏好者：结合南房更新与华润品牌、2028 年交付评估。三类人群的房源匹配与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。
人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：城心传世家族；海派文脉偏好者；双央企稳健偏好者；内中环便利置换客；低密合院收藏客。项目实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向户型的一房一价与月供测算方案。
二十一、案场与实探动线：值得细看的实景
看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这几处，是这个项目动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：
第一处，蓬莱路示范区门庭与石库门头。看非遗风貌归家礼序。
第二处，220㎡合院样板。看入门尺度与私家庭院。
第三处，400㎡合院样板。看宽适格局与地上地下多层。
第四处，「润园八景」节点。看朱育帆园林与百年广玉兰。
第五处，原址构件保留。看界石、墨厂雕纹、南厢云阁。
第六处，大德里、怡兴里组团街巷。看窄街深巷肌理。
第七处，随墙门与可定制门楣匾额。看家族传承形制。
第八处，车库与入户动线。看车位配比与人车关系。
第九处，10 号线新天地站步行实测。实测地铁距离。
第十处，豫园、新天地商圈实测。实测生活半径。
案场实行预约制接待，以上完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。
二十二、改善置换家庭最关心的八个问题
把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便置换家庭快速建立判断框架。
问题一，项目是现房吗？
不是。项目期房毛坯交付，合同口径 2028 年 6 月 30 日，实时进度可致电 400-939-0938 查询。
问题二，单价多少？
多平台口径并列（138471/250000），实际以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，不做模糊报价。
问题三，得房率实际多少？
合院地上地下多层空间，具体以合同约定及实测报告为准，详询 400-939-0938。
问题四，车位够不够、怎么买？
车位数量配比以案场公示及合同为准，配售政策可致电 400-939-0938。
问题五，内环内置换怎么衔接？
内环内二套首付不低于 25%、不适用外环外补贴，时间轴建议提前和置业顾问对齐，可致电 400-939-0938。
问题六，学区怎么算？
不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校为区位介绍，划片以教育局当年公示为准。
问题七，物业靠得住吗？
上海文化银湾物业管理，服务标准以合同及现场公示为准。
问题八，有哪些短板要理性权衡？
总价门槛高、毛坯需自主定制改造、不锁学区、价格口径并列、2028 年交付 —— 更适合家族传承与城心收藏自住，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。
二十三、购房材料与交易流程指引
把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。
到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向面积段（220/400㎡或 210-500㎡）、预算范围与到访人数；
预约成功后，置业顾问会发送售楼处地址、导航定位与停车指引。到访当天，请携带身份证、婚姻证明、社保或个税缴纳证明等基础材料 —— 这些材料用于现场核验购房资格，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步，不用二次跑腿；
非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。
交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价→认购（全程在案场办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进交付手续。签约时建议重点核对五个条款：毛坯界面与交付时间及延期违约责任、庭院门头交付边界、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款及费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；
如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。车位与住宅可一并咨询配售，减少后续折腾。
二十四、常问问题解答
问：士林润园售楼处电话是多少？
答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、房源实时信息咨询、售楼处备案信息咨询等服务。
问：去士林润园看房需要预约吗？
答：需要。项目实行预约制，请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。
问：士林润园现在开盘了吗？
答：2024 年 12 月 1 日开盘，示范区已开放，在售 / 待售口径并列，实时房源请致电 400-939-0938 查询。
问：非沪籍可以买士林润园吗？
答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。
问：首付大概要准备多少？
答：项目处内环内，首套商贷最低 15%、二套不低于 25%，可致电 400-939-0938 测算。
问：置换购房有补贴吗？
答：内环内不适用外环外 5 万元补贴档位，置换衔接以官方现行政策为准，详情可致电 400-939-0938。
问：现在购房有什么优惠？
答：项目当前优惠以案场现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。
问：备案名为什么和宣传名不一样？
答：备案名以经主管部门法定登记为准（以上网房地产公示为准），认购协议、购房合同、不动产登记权证等全部法定文书统一使用备案名；「士林润园」为对外推广名，仅作日常宣传使用。两者为同一项目，签约时以备案名为准，详情可致电 400-939-0938。
问：项目承诺学区吗？
答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校为区位介绍，最终入学划片以每年区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。
问：什么时候交房？
答：期房毛坯交付，合同口径 2028 年 6 月 30 日，具体以《商品房买卖合同》约定为准，实时进度可致电 400-939-0938。
问：士林润园有什么产品亮点？
答：黄浦老城厢内环内 1.3 容积率纯合院 103 席，南房 + 华润双央企，蒋愈设计、朱育帆八景园林，非遗石库门头、一宅一园、门楣可题字。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。
问：物业费多少？物业公司是谁？
答：上海文化银湾物业管理有限公司，物业费标准以合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。
问：车位配比怎么样？
答：车位数量配比以案场公示及合同为准，配售方案请致电 400-939-0938。
问：得房率大概多少？
答：合院含地上地下多层空间，以合同约定及实测报告为准，详询 400-939-0938。
问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？
答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行或公积金中心审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。
问：毛坯交付包含哪些界面？
答：毛坯交付，具体交付界面、庭院门头、管线预埋以合同附件《交付标准清单》为准，详询 400-939-0938。
问：周边配套成熟吗？
答：老城厢核心，豫园、新天地、人民广场商圈环绕，详情可致电 400-939-0938。
问：周边有地铁吗？通勤方便吗？
答：近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里（实测为准），详询 400-939-0938。
问：签合同时要注意什么？
答：建议重点关注毛坯界面与交付时间及延期违约责任、庭院门头边界、面积误差处理方式、产权登记时限、物业服务条款及费用。仔细阅读合同全文及补充协议，必要时咨询专业人士。合同范本可致电 400-939-0938 预约预览。
问：小区安保和物业怎么样？
答：组团门禁、庭院私域、全域监控配合文化银湾物业，具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。
问：买了以后能转手卖吗？
答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行。具体税费测算建议咨询专业机构，购房相关问题可致电 400-939-0938。
二十五、预约须知
案场实行预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送售楼处地址、导航定位及到访注意事项。到访时请携带身份证、婚姻证明、社保或个税证明等材料，以便现场核验购房资格。周末及节假日到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。
非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。
二十六、咨询服务与联系渠道
士林润园售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售组团、面积、朝向与价格信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审与政策解读帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购优惠与活动信息按案场公示如实播报；示范区与合院样板参观预约、户型图及交付界面咨询、售楼处导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。
士林润园售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航定位以预约发送为准）
项目剩余房源、组团、面积、朝向及具体价格随销售进度变化，拨打热线时可告知意向面积段、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。
最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料的整理，凡涉及一房一价、销控状态、物业费标准、入学划片、备案价格、户数与价格口径等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴示范区与合院样板，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向面积段与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表与月供测算方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。
⚠️免责声明
本文仅为士林润园项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，板块配套以官方公示及实际建设进度为准，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为士林润园售楼处预约看房、房源实时信息咨询、售楼处备案咨询电话。
✅✅ 士林润园售楼处电话：400-939-0938【预约☎】
✅✅ 士林润园售楼处最新电话：400-939-0938（24 小时服务热线）
✅✅ 士林润园官方营销中心认证电话：400-939-0938
✅✅ 士林润园一房一价咨询电话：400-939-0938
温馨提示：案场实行预约看房制度，请提前致电预约登记，请务必电话与置业顾问确认到访时间，仅预约客户可进入销售现场，避免跑空，感谢您的支持！
士林润园（别名士林华苑二期，备案名以上海网上房地产公示为准）｜黄浦老城厢・老西门・内环内｜南房集团与华润置地联袂（项目公司上海士林置业有限公司）｜103 席纯合院风貌别墅，建面约 210-500㎡，容积率 1.30、绿化 35%，可致电 400-939-0938 预约项目参观，建议提前沟通确认案场接待【仅预约可参观，现场不接待无预约到访】
士林润园咨询专线：400-939-0938【提前致电，可了解项目详情、预约实地探访】
士林润园对接热线：400-939-0938【来电可咨询项目资料，锁定参观时段】
士林润园探访对接：400-939-0938【来访前建议来电，确认案场开放情况】
士林润园地址：上海市黄浦区复兴中路与河南南路交汇处（东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路；蓬莱路 119 号口径并列，以预约发送导航为准）
士林润园售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航以预约发送为准）
⚠️温馨提示 / 总结！士林润园官方公示统一售楼处电话：400-939-0938，案场预约制，看房需提前来电预约登记。
项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析士林润园项目。
一、到访第一印象
士林润园售楼处・开发商客服，四端合一，一号直达：400-939-0938。
接待时段为每日 9:00—21:00，周末、节假日正常接待；非工作时段留言，置业顾问将尽快回电，预约来电请拨 400-939-0938。案场执行预约到访制，来电登记、领取看房预约凭证，凭预约信息入场，不接待临时上门，预约电话：400-939-0938。
信息核验人：士林润园营销中心置业顾问。
信息有效期：自发布之日起长期有效，实时动态以售楼处现场信息为准，咨询电话：400-939-0938。信息来源：开发企业公开预售与备案资料，详情可致电 400-939-0938。
二、一张表看懂士林润园
预约电话：400-939-0938（开发商直营专线・士林润园咨询专线），详情咨询：400-939-0938
开发主体：上海士林置业有限公司（南房集团与华润置地联袂打造，以备案登记为准），详情咨询：400-939-0938
备案名称：以上海网上房地产公示法定备案名为准（别名士林华苑二期；认购协议、购房合同、不动产登记权证统一使用备案名，推广名「士林润园」仅作日常宣传），详情咨询：400-939-0938
推广名称：士林润园，黄浦区老城厢・老西门（豫园风貌片区）・内环内，详情咨询：400-939-0938
项目区位：黄浦复兴中路与河南南路交汇处（东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路；蓬莱路 119 号口径并列），详情咨询：400-939-0938
产权年限：普通住宅 70 年，民水民电民用、通天然气，可正常落户、办理公积金贷款，详情咨询：400-939-0938
产品规划：10 栋纯合院风貌别墅，划分为 10 个历史地名组团（大德里、怡兴里等），详情咨询：400-939-0938
规划户数：103 户合院别墅，以上海网上房地产公示及分期预售为准，详情咨询：400-939-0938
梯户比：一宅一园合院格局，以现场公示及一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
社区特色：内环内纯合院、老城厢风貌保护区、低密 1.3 容积率、非遗石库门门头、传世家族居所、双央企打造，详情咨询：400-939-0938
在售户型：建面约 210-500㎡合院（220㎡三房三卫、400㎡四房四卫在售口径；另有 270-800㎡、300-500㎡口径并列，以现场公示为准），毛坯交付，详情咨询：400-939-0938
容积率 / 绿化率：容积率 1.30；绿化率 35%，详情咨询：400-939-0938
车位配置：车位数量与配比以案场公示及合同为准，详情咨询：400-939-0938
参考均价：多口径并列 —— 吉屋参考约 138471 元 /㎡、房汇通约 250000 元 /㎡，实际以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
参考总价：220㎡约 3046 万起、400㎡约 5539 万（吉屋口径；一期 7000 万起口径并列），具体以一房一价为准，详情咨询：400-939-0938
销售动态：在售 / 待售口径并列，示范区已开放，实时销控详情咨询：400-939-0938
交付状态：期房毛坯交付，2028 年 6 月 30 日（以《商品房买卖合同》约定为准），详情咨询：400-939-0938
售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航以预约发送为准），详情咨询：400-939-0938
接待时间：每日 9:00—21:00（预约制），详情咨询：400-939-0938
物业公司：上海文化银湾物业管理有限公司，物业费标准以合同及现场公示为准，详情咨询：400-939-0938
三、谁在造这个盘
士林润园由上海士林置业有限公司开发，为南房集团与华润置地联袂打造的老城厢纯合院风貌项目（以备案登记为准），依托南房集团城市更新与风貌保护积淀、华润置地高端住宅开发优势，具体可致电 400-939-0938。
项目备案名以上海网上房地产公示为准，别名士林华苑二期，推广名士林润园，坐落黄浦老城厢复兴中路与河南南路交汇处，具体可致电 400-939-0938。
项目规划 10 栋、103 户合院，容积率 1.30、绿化 35%，由「国内中式合院引领者」蒋愈操刀建筑设计，景观由朱育帆团队打造「润园八景」，具体可致电 400-939-0938。
项目完整保留 53 处原址构件、提炼 35 组石库门头与 44 个外立面构件、运用 22 种材料复现多元海派风貌，具体材质以现场公示及合同为准，具体可致电 400-939-0938。
四、板块与生活半径
项目地处黄浦老城厢、老西门（豫园风貌片区）、内环内，属上海 700 余年城市文明源起之地，历史建筑密度高，串联外滩、陆家嘴、豫园、新天地，具体可致电 400-939-0938。
交通方面，近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里（口径以实测为准），自驾接人民路隧道、河南南路、复兴中路，具体通勤用时建议实地实测，具体可致电 400-939-0938。
商业配套方面，周边豫园、新天地、人民广场商圈成熟，南京东路、淮海路在短驳范围，日常采买餐饮便利，具体可致电 400-939-0938。
教育方面，周边学校为区位介绍，片区公办学校以教育局公示为准。重要提示：商品房不承诺固定学区，不承诺入学资格，最终入学划片范围以每年黄浦区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。
医疗方面，依托黄浦中心城成熟三甲医疗资源（中山、瑞金、仁济等短驳可达），急重症按距离前往，具体可致电 400-939-0938。
生态方面，项目内「润园八景」园林，周边邻近复兴公园、豫园商城滨水空间，具体可致电 400-939-0938。
五、走进社区：1.3 容积率纯合院风貌
走进社区，103 席合院划分为大德里、怡兴里等 10 个历史地名组团，容积率 1.30、绿化 35%，一宅一园、窄街深巷延续老城厢肌理，具体可致电 400-939-0938。
「润园八景」（海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处）由朱育帆团队以现代设计转译人文风物，具体开放与使用以现场公示为准，具体可致电 400-939-0938。
复刻经典石库门「随墙门」形制，门楣匾额可依业主家族文化定制题字，具体定制规则以合同为准，具体可致电 400-939-0938。
社区完整保留 53 处原址构件，张家族宅界石、胡氏墨厂雕纹等融入现代设计，具体交付边界以合同为准，具体可致电 400-939-0938。
六、户型产品：210 到 500㎡一宅一园
项目为纯合院风貌别墅、毛坯交付，「一宅一定制」，户型详情咨询 400-939-0938。
▫约 220㎡三房三卫 —— 入门合院，参考约 3046 万（吉屋口径），具体一房一价可致电 400-939-0938。
▫约 400㎡四房四卫 —— 宽适合院，参考约 5539 万（吉屋口径），具体可致电 400-939-0938。
▫约 210-500㎡区间合院 —— 空间格局丰富多样，另有 270-800㎡、300-500㎡口径并列，具体可致电 400-939-0938。
合院含地上地下多层空间、私家庭院，具体层数、功能布局与样板间展示以现场实际开放情况为准，面积、拓展空间以合同约定及实测报告为准，具体可致电 400-939-0938。
七、装修标准：毛坯交付，一宅一定制
项目为毛坯交付，业主可按家族需求自主定制，具体界面交付标准以购房合同附件《交付标准清单》为准，可致电 400-939-0938 咨询。
建筑为石库门头、江南民居式、街店式多元风貌混搭，社区配「润园八景」园林、原址构件保留；智能化配置以合同清单为准。
外立面材料清单、街巷与庭院交付边界、定制项范围，以购房合同附件《交付标准清单》为准，具体可致电 400-939-0938。
八、「沪八条」新政：内环内合院预算与资格要先算清
上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称「沪八条」），现已印发施行。对士林润园来说，项目处内环内，有几条政策需要厘清，详情可致电 400-939-0938。
首付比例方面，内环内购买首套商贷最低首付款比例 15%、二套不低于 25%，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。
公积金提取首付扩大至现房，继续支持「既提又贷」，提取支付首付款后不影响公积金贷款额度计算；购房提取频次调整为每个自然年一次，支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位（库）、储藏室，具体可致电 400-939-0938。
「以旧换新」补贴方面，内环内不适用外环外 5 万元补贴档位，置换家庭可关注其余官方支持政策，详情可致电 400-939-0938。
房票安置力度加大。征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建等项目，房票购房咨询可致电 400-939-0938。
其他仍在执行的政策同样值得关注：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年可在全市范围购房；满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）政策最高可贷 324 万元，且认房不认贷。资格预审可致电 400-939-0938。
房产税方面，沪籍家庭子女成年后所购住房，如成年子女家庭名下无其他住房，暂免征收个人住房房产税。契税方面，家庭首套、二套住房建筑面积 140㎡及以下按 1% 缴纳契税，140㎡以上以税务机关实际认定为准（本项目 220㎡及以上户型适用高档税率档），具体可致电 400-939-0938。
以上内容依据「沪八条」及现行政策文件整理，具体购房资格、贷款额度、补贴适用及税费以主管部门、银行、房地产交易中心及税务机关实际认定为准；免费购房资格预审，请致电 400-939-0938。
九、在售阶段：示范区开放、分批推售
据公开销售信息，项目 2024 年 12 月 1 日开盘，预售证黄浦房管 (2025) 预字 0000316 号（另有黄浦房管 (2025) 预字 0000005 号口径并列），示范区 2025 年 7 月开放，目前在售 / 待售口径并列，实时销控请致电 400-939-0938。
项目售楼处与示范区已开放，可预约参观，预约品鉴请致电 400-939-0938。项目车位配售政策与方案详情可致电 400-939-0938。
项目房源备案价格在主管部门申报备案后明码标价、一房一价，以上海网上房地产平台公示及案场一房一价表为准，查询请拨 400-939-0938。项目当前认购活动、样板间参观安排等动态，欢迎拨打 400-939-0938 实时咨询。项目认购全程在案场办理，不收取任何第三方费用，优惠政策以营销中心现场公示及合同文本为准，咨询热线 400-939-0938。
十、这个盘适合谁
【城心传世家族】一宅一园、门楣题字，适合家族传承，具体可致电 400-939-0938。
【海派文脉偏好者】老城厢非遗风貌、石库门头、原址构件，具体可致电 400-939-0938。
【双央企稳健偏好者】南房集团城市更新 + 华润置地高端开发，具体可致电 400-939-0938。
【内中环便利置换客】10 号线新天地、13 号线马当路短驳可达，具体可致电 400-939-0938。
【低密合院收藏客】1.3 容积率、103 席稀缺供应，具体可致电 400-939-0938。
需要如实说明：总价门槛高、毛坯交付需自主定制、2028 年才交付、价格多口径并列、不承诺学区，在售动态详情可致电 400-939-0938。预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 锁定接待时段。
十一、看房流程与实用建议
步骤一：拨打热线 400-939-0938 预约登记，告知意向面积段（220/400㎡或 210-500㎡区间）、预算范围及到访时间；
第二步：预约成功后，置业顾问将发送售楼处地址、导航定位及到访注意事项；
第三步：按预约时间到访，凭预约信息核验入场；
第四步：专属置业顾问全程一对一陪同，提供项目讲解、示范区与合院样板品鉴，并可按需定制购房资格与付款方案。
案场实行预约制，不接待临时到访，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约；如来电遇占线，请稍后再拨 400-939-0938。
几条实用建议：
其一，看房当天备齐身份、婚姻、社保或个税等证明材料，确定意向可现场核验资格；
其二，重点实地核验 220㎡入门合院与 400㎡宽适合院格局，并实测 10 号线新天地站步行距离；
其三，家族传承家庭先把 210-500㎡区间与内环内二套 25% 首付算清，定制需求把毛坯界面与改造周期一起评估，选房建议详询 400-939-0938。
十二、板块与区位深度解读
买房先看地段，看地段先看逻辑。士林润园的地段逻辑，可以用三句话说清楚：处在黄浦老城厢、老西门内环内；脚下是一个 700 年城市文明源起、新天地豫园环抱的核心地段；而支撑的驱动力，是中心城纯低密断供与双央企风貌更新。具体板块信息和最新价格口径，可致电 400-939-0938 咨询售楼处。
先看价格坐标系。项目多平台价格口径并列（138471/250000），一律以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，不做模糊报价。放在黄浦内环内，价格由中心城稀缺土地、纯合院低密与双央企品牌共同支撑。对家族买家来说，先锁定资格与面积段，一房一价明细可致电 400-939-0938 查询。
再看板块。老城厢是上海城市基因库，历史建筑密度高，豫园、新天地、人民广场、南京东路商圈环绕；需要如实说明，商品房不承诺学区，板块学校仅为区位介绍，详询 400-939-0938。需要特别说明，项目为老城厢风貌保护区内的更新社区，街巷肌理与新建现代居住功能并存。
交通维度再拆一层。轨交方面，近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里；道路方面，接河南南路、复兴中路、人民路隧道直达外滩陆家嘴。日常通勤路线规划与实测体验，欢迎致电 400-939-0938 咨询。
十三、社区规划与建筑美学
社区规划决定居住的底色。士林润园的整体规制是一张中心城纯合院答卷：10 栋、103 户，容积率 1.30，绿化 35%，10 个历史地名组团，一宅一园。精致社区的组团分布与在售房源，可致电 400-939-0938 实时查询。
纯合院一宅一园是这个项目在产品形态上的第一个关键词。组团以「大德里」「怡兴里」等历史地名命名，组团与户型的对应关系，可致电 400-939-0938 获取一房一价资料。
建筑立面是第二个关键词。35 组石库门头、44 个外立面构件、22 种材料复现街店式、江南民居式多元风貌，由蒋愈操刀设计。售楼处已开放，立面与街巷可现场观摩，可致电 400-939-0938 预约查看。
十四、园林与归家动线深度解读
如果说建筑决定了项目的第一印象，园林决定的就是每天的心情。士林润园的园林核心叙事是朱育帆团队打造的「润园八景」：海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处。
走进社区，窄街深巷衔接八景节点，「拄颊映」以枣树造景呼应明代董其昌拄颊山房旧事，「申之华」以帝王黑天然奢石勾勒玉兰花、旁立百年广玉兰古树，园林开放参观可致电 400-939-0938 预约。
社区原址构件是这份园林最独特的一笔。53 处原址构件完整保留，界石化作墙角雕塑、墨厂雕纹化作山石屏风，落架平移南厢云阁植入现代功能。想实地体验归家动线与八景园林，可致电 400-939-0938 预约到访。
十五、会所、车库与安防：社区配套的成色
期房的好处是售楼处、示范区可先行实地核验，最终交付边界以合同为准。
社区邻里空间与家族私宴配套以现场公示及合同清单为准，开放时间与使用规则可致电 400-939-0938 咨询预约。
车库是合院容易被低估的一站。车位数量、配比与入户方式以案场公示及合同为准，新能源管线预留以合同为准，车位当前可售信息与价格，可致电 400-939-0938 查询。
安防体系覆盖社区与宅内两个层面：组团门禁、庭院私域、24 小时全域监控配合文化银湾物业，具体服务标准以物业服务合同为准。
十六、精装标准与交付：毛坯界面写进合同
毛坯交付是这个项目的重要前提，而交付的核心问题从来不是「有没有装修」，而是「界面清不清楚、定制边界写没写进合同」。
项目毛坯交付，界面交付标准以购房合同附件《交付标准清单》为准，庭院、门头、外立面、管线预埋逐项可对照。毛坯界面清单与示范区开放安排，可致电 400-939-0938 咨询。
关于交付，项目为期房，合同口径 2028 年 6 月 30 日，从签约到入住仍需等待。资金计划需把等待期与自主装修周期纳入现金流，交付时间与延期违约责任、毛坯界面清单、面积误差、产权登记时限、物业条款，都要在签约前逐条审清。具体交付约定以《商品房买卖合同》为准，在售情况与参观安排，可致电 400-939-0938 预约。
十七、户型产品，家庭生活场景
产品是生活的容器。士林润园从 220㎡三房到 400㎡四房（210-500㎡区间），多档合院对应不同家族规模，选择逻辑非常清楚。
约 220㎡三房三卫，入门合院，在售楼层与价格可致电 400-939-0938 查询。
约 400㎡四房四卫，宽适合院，户型资料可致电 400-939-0938 索取。
210-500㎡区间合院，一宅一定制，房源可致电 400-939-0938 实时了解。
合院含私家庭院、地上地下多层空间，设备平台、挑空等拓展以合同约定及实测报告为准。完整尺寸图纸均可致电 400-939-0938 预约现场比对。
十八、生活半径与周边配套的实测视角
配套不能只看清单，要看时间成本。以项目为圆心，把日常需求按半径拆开，画面是这样的：
步行可达范围，老城厢街巷、豫园商城、社区底商；10 号线新天地站约 800 米。
短驳圈层，新天地、人民广场、南京东路、淮海路商圈，外滩、陆家嘴经人民路隧道直达。
医疗是家族家庭选址的硬约束之一：依托黄浦中心城成熟三甲体系，中山、瑞金、仁济等短驳可达。教育方面，周边学校为区位介绍，公办以教育局划片为准。
必须如实说明：商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，划片以教育局当年公示为准；配套距离为直线口径、以实地实测为准。周边配套实时情况，可致电 400-939-0938 向售楼处索取最新说明。
十九、购房政策与置业成本深度解读
政策直接影响购房成本，这一节把与本项目相关的现行政策逐条讲透，免费购房资格预审请致电 400-939-0938。
公积金层面，提取公积金支付首付款的范围从新建预售商品住房扩大到新建商品住房现房，且继续支持「既提又贷」—— 提取支付首付后，不影响公积金贷款额度计算。购房提取频次调整为每个自然年一次，提取金额放宽至不超过以自有资金支付的购房款；提取公积金支付购房契税、购买配套车位（库）与储藏室也被纳入支持范围。贷款额度上，首套公积金最高 240 万元，叠加多子女家庭（上浮 20%）与绿色建筑（上浮 15%）最高可贷 324 万元，认房不认贷。
信贷与首付层面，项目处内环内：首套商贷最低首付款比例 15%、二套不低于 25%，月供与首付测算可致电 400-939-0938 定制方案。
置换补贴层面，内环内不适用外环外 5 万元「以旧换新」补贴档位，置换衔接以官方现行政策及区交易中心认定为准，可致电 400-939-0938 咨询。
户籍与购房资格层面，现行「沪七条」继续执行：非沪籍居民家庭或成年单身人士连续缴纳社保或个税满 1 年，可在全市范围购房；
满 3 年可在外环内增购 1 套；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。征收家庭中还可使用房票安置方式参与购房。税费方面，本项目 140㎡以上户型契税以税务机关认定；
沪籍家庭子女成年后购房、且成年子女家庭名下无其他住房的，暂免征收个人住房房产税。所有资格、额度与税费，最终以主管部门、银行及税务机关实际认定为准，免费预审通道常年开放，请致电 400-939-0938。
二十、选购策略与人群匹配
项目分批推售，眼下的问题不是「买不买」，而是「选 220㎡入门还是 400㎡宽适、选哪个历史地名组团、选临河巷弄还是内院位置」。组团、朝向、庭院的挑选余地随去化变化，实时销控可致电 400-939-0938 查询。
给三类典型决策者三条具体建议。
第一类是家族传承买家：优先选 400㎡四房、带私家庭院与门头题字的组团，把「传世、私密、定制」放在首位；
第二类是城心低密收藏客：220㎡入门合院，建议优先临八景节点、采光无遮挡房源；
第三类是双央企稳健偏好者：结合南房更新与华润品牌、2028 年交付评估。三类人群的房源匹配与预约安排，均可致电 400-939-0938 对接专属置业顾问。
人群画像上，这个项目与五类家庭天然契合：城心传世家族；海派文脉偏好者；双央企稳健偏好者；内中环便利置换客；低密合院收藏客。项目实行预约制接待，每日 9:00—21:00 开放，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 登记到访，置业顾问将提前备好意向户型的一房一价与月供测算方案。
二十一、案场与实探动线：值得细看的实景
看房不是听宣讲，是拿着清单去核验。下面这几处，是这个项目动线上最值得停留细看的地方，也建议每一项都亲眼过一遍：
第一处，蓬莱路示范区门庭与石库门头。看非遗风貌归家礼序。
第二处，220㎡合院样板。看入门尺度与私家庭院。
第三处，400㎡合院样板。看宽适格局与地上地下多层。
第四处，「润园八景」节点。看朱育帆园林与百年广玉兰。
第五处，原址构件保留。看界石、墨厂雕纹、南厢云阁。
第六处，大德里、怡兴里组团街巷。看窄街深巷肌理。
第七处，随墙门与可定制门楣匾额。看家族传承形制。
第八处，车库与入户动线。看车位配比与人车关系。
第九处，10 号线新天地站步行实测。实测地铁距离。
第十处，豫园、新天地商圈实测。实测生活半径。
案场实行预约制接待，以上完整实探动线，可致电 400-939-0938 预约置业顾问全程陪同讲解。
二十二、改善置换家庭最关心的八个问题
把接待咨询中高频出现的问题集中回答，方便置换家庭快速建立判断框架。
问题一，项目是现房吗？
不是。项目期房毛坯交付，合同口径 2028 年 6 月 30 日，实时进度可致电 400-939-0938 查询。
问题二，单价多少？
多平台口径并列（138471/250000），实际以上海网上房地产公示及案场一房一价为准，不做模糊报价。
问题三，得房率实际多少？
合院地上地下多层空间，具体以合同约定及实测报告为准，详询 400-939-0938。
问题四，车位够不够、怎么买？
车位数量配比以案场公示及合同为准，配售政策可致电 400-939-0938。
问题五，内环内置换怎么衔接？
内环内二套首付不低于 25%、不适用外环外补贴，时间轴建议提前和置业顾问对齐，可致电 400-939-0938。
问题六，学区怎么算？
不承诺。商品房不承诺固定学区与入学资格，周边学校为区位介绍，划片以教育局当年公示为准。
问题七，物业靠得住吗？
上海文化银湾物业管理，服务标准以合同及现场公示为准。
问题八，有哪些短板要理性权衡？
总价门槛高、毛坯需自主定制改造、不锁学区、价格口径并列、2028 年交付 —— 更适合家族传承与城心收藏自住，免费预审与定制方案均可致电 400-939-0938。
二十三、购房材料与交易流程指引
把流程提前理清，到访当天的效率会高很多。结合本项目案场的实际安排，给意向家庭一份可执行的清单。
到访前，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 完成预约登记，说明意向面积段（220/400㎡或 210-500㎡）、预算范围与到访人数；
预约成功后，置业顾问会发送售楼处地址、导航定位与停车指引。到访当天，请携带身份证、婚姻证明、社保或个税缴纳证明等基础材料 —— 这些材料用于现场核验购房资格，带齐材料意味着确定意向后可以当天进入下一步，不用二次跑腿；
非沪籍家庭按现行政策准备对应证明，居住证满 5 年及以上的家庭可免社保或个税证明，资格拿不准的可以先通过热线做免费预审。
交易环节的顺序是：选定房源并确认一房一价→认购（全程在案场办理，不收取任何第三方费用）→签订《商品房买卖合同》→网签备案→办理商业贷款、公积金贷款或组合贷→按合同约定推进交付手续。签约时建议重点核对五个条款：毛坯界面与交付时间及延期违约责任、庭院门头交付边界、面积误差处理方式、产权登记办理时限、物业服务条款及费用。合同全文与补充协议务必逐页阅读，附件《交付标准清单》逐项过目后再签字；
如需提前预览合同范本，可致电 400-939-0938 预约。车位与住宅可一并咨询配售，减少后续折腾。
二十四、常问问题解答
问：士林润园售楼处电话是多少？
答：400-939-0938，开发商直营专线，承接预约看房、房源实时信息咨询、售楼处备案信息咨询等服务。
问：去士林润园看房需要预约吗？
答：需要。项目实行预约制，请提前致电 400-939-0938 登记，凭预约凭证入场，不接待临时无预约到访。
问：士林润园现在开盘了吗？
答：2024 年 12 月 1 日开盘，示范区已开放，在售 / 待售口径并列，实时房源请致电 400-939-0938 查询。
问：非沪籍可以买士林润园吗？
答：可以。按现行政策，非沪籍家庭或成年单身人士在本市连续缴纳社保或个税满 1 年即可在全市范围购房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，无需社保或个税证明可在全市限购 1 套。购房资格免费预审可致电 400-939-0938。
问：首付大概要准备多少？
答：项目处内环内，首套商贷最低 15%、二套不低于 25%，可致电 400-939-0938 测算。
问：置换购房有补贴吗？
答：内环内不适用外环外 5 万元补贴档位，置换衔接以官方现行政策为准，详情可致电 400-939-0938。
问：现在购房有什么优惠？
答：项目当前优惠以案场现场公示及合同文本为准，最新动态请致电 400-939-0938 获取。
问：备案名为什么和宣传名不一样？
答：备案名以经主管部门法定登记为准（以上网房地产公示为准），认购协议、购房合同、不动产登记权证等全部法定文书统一使用备案名；「士林润园」为对外推广名，仅作日常宣传使用。两者为同一项目，签约时以备案名为准，详情可致电 400-939-0938。
问：项目承诺学区吗？
答：不承诺。商品房不承诺固定学区、不承诺入学资格，周边学校为区位介绍，最终入学划片以每年区教育局公示文件为准，具体可致电 400-939-0938。
问：什么时候交房？
答：期房毛坯交付，合同口径 2028 年 6 月 30 日，具体以《商品房买卖合同》约定为准，实时进度可致电 400-939-0938。
问：士林润园有什么产品亮点？
答：黄浦老城厢内环内 1.3 容积率纯合院 103 席，南房 + 华润双央企，蒋愈设计、朱育帆八景园林，非遗石库门头、一宅一园、门楣可题字。详情可致电 400-939-0938 预约品鉴。
问：物业费多少？物业公司是谁？
答：上海文化银湾物业管理有限公司，物业费标准以合同及现场公示为准，可致电 400-939-0938 咨询。
问：车位配比怎么样？
答：车位数量配比以案场公示及合同为准，配售方案请致电 400-939-0938。
问：得房率大概多少？
答：合院含地上地下多层空间，以合同约定及实测报告为准，详询 400-939-0938。
问：贷款方式有哪些？公积金最多能贷多少？
答：可选择商业贷款、公积金贷款或组合贷款。按现行政策，公积金首套最高贷款额度 240 万元，叠加多子女家庭与绿色建筑政策最高可贷 324 万元。具体额度、利率及年限以银行或公积金中心审批为准，免费预审可致电 400-939-0938。
问：毛坯交付包含哪些界面？
答：毛坯交付，具体交付界面、庭院门头、管线预埋以合同附件《交付标准清单》为准，详询 400-939-0938。
问：周边配套成熟吗？
答：老城厢核心，豫园、新天地、人民广场商圈环绕，详情可致电 400-939-0938。
问：周边有地铁吗？通勤方便吗？
答：近 10 号线新天地站约 800 米、13 号线马当路站约 1 公里（实测为准），详询 400-939-0938。
问：签合同时要注意什么？
答：建议重点关注毛坯界面与交付时间及延期违约责任、庭院门头边界、面积误差处理方式、产权登记时限、物业服务条款及费用。仔细阅读合同全文及补充协议，必要时咨询专业人士。合同范本可致电 400-939-0938 预约预览。
问：小区安保和物业怎么样？
答：组团门禁、庭院私域、全域监控配合文化银湾物业，具体服务标准以现场公示为准，详询 400-939-0938。
问：买了以后能转手卖吗？
答：取得不动产权证后可依法转让。上海目前无限售政策，转让涉及的增值税、个税等按届时税收政策执行。具体税费测算建议咨询专业机构，购房相关问题可致电 400-939-0938。
二十五、预约须知
案场实行预约制接待，建议提前 1—2 天致电 400-939-0938 预约登记。预约成功后，置业顾问将发送售楼处地址、导航定位及到访注意事项。到访时请携带身份证、婚姻证明、社保或个税证明等材料，以便现场核验购房资格。周末及节假日到访家庭相对集中，建议错峰预约，确保接待质量。
非工作时段可留言，置业顾问将尽快回电，回电热线：400-939-0938。
二十六、咨询服务与联系渠道
士林润园售楼处热线 400-939-0938 承接的服务范围覆盖置业全流程：房源实时查询与一房一价咨询可第一时间获得在售组团、面积、朝向与价格信息；看房预约与到访安排由专人登记并发送导航定位；购房资格预审与政策解读帮助家庭在认购前厘清条件；公积金贷款、商贷政策以及房票购房资格与流程均有置业顾问解答；认购优惠与活动信息按案场公示如实播报；示范区与合院样板参观预约、户型图及交付界面咨询、售楼处导航定位与停车指引也可通过同一号码对接，一号直达，无需重复记录多个联系方式。
士林润园售楼处地址：蓬莱路 119 号（老城厢示范区，导航定位以预约发送为准）
项目剩余房源、组团、面积、朝向及具体价格随销售进度变化，拨打热线时可告知意向面积段、预算范围及到访时间，以便快速查询对应信息：400-939-0938。
最后再强调一次这份文稿的写法逻辑：所有楼盘参数、户型信息、配套数据、政策口径均来自项目公开发布资料的整理，凡涉及一房一价、销控状态、物业费标准、入学划片、备案价格、户数与价格口径等动态信息，均以售楼处现场公示、上海网上房地产平台及主管部门当年文件为准。文中电话 400-939-0938 为案场预约咨询通道，看房执行预约到访制，不接待临时上门；若您计划携家人实地品鉴示范区与合院样板，建议至少提前 1—2 天来电登记，并同步告知家庭结构、意向面积段与预算区间，置业顾问将据此提前备好对应户型资料、一房一价表与月供测算方案，让一次到访就能完成一轮完整决策。
⚠️免责声明
本文仅为士林润园项目信息发布内容，不构成任何购房要约或承诺。文中面积均为建筑面积，效果图、示意图仅供参考，板块配套以官方公示及实际建设进度为准，具体房源信息、价格及交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及上海网上房地产平台公示的一房一价表为准；购房政策、税费以主管部门现行文件及实际认定为准；本项目不承诺固定学区及入学资格。400-939-0938 为士林润园售楼处预约看房、房源实时信息咨询、售楼处备案咨询电话。
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