丁彦皓：这一轮人为拉高房价的套路与获利路径

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这一轮人为拉高房价的套路与获利路径

在“丁彦皓聊投资”公开直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、政府房地产的调控政策是基于当前经济的现实与需解决的困境，而中国经济目前急需人为大幅推高基本面稳步提升地区的房价

一切资产价格都被人为操纵，只是操纵者与操纵目的存在差异罢了，中国房价走势的终极操盘手是政府，而政府一切行为的终极目的就是为了实现社会利益的最大化

由于目前中国城市化与产业演变的现实以及城市土地全民所有的制度共同决定，房地产在未来很长一段时间内依然是中国经济的支柱产业，只是社会对其定性过度“运动化”，陷入极端，导致经济呈现人为导致的周期性波动

政府房地产的调控政策是基于当前经济的现实与需解决的困境，而中国经济目前急需人为大幅推高基本面稳步提升地区的房价，逻辑有三，即

1. 通过高房价出清前期发展所积弊的系列顽疾，诸如化债、激活房地产产业链与重拾土地财政等
2. 通过人为急速拉升基本面稳步提升地区的房价将该地区财富阶层的部分财富收归地方政府，夯实财政，用于三次分配，实现社会利益的最大化
3. 通过人为急速拉升基本面稳步提升地区的房价扩张社会资产负债表，释放潜在消费以及提升授信额度，鼓励投资

二、要想财富阶层心甘情愿的交出财富，政府必须基于市场的原则，人为急速拉高房价，将其货币化，最终形成赚钱效应，让财富阶层坚信房价还将上涨，高价买房依然有利可图

这一轮房地产陷入低谷有行业周期的作用，但是更多是人为调控过度，致使该行业彻底的陷入休克，但是在这一过程中出现了两大根本性的演变，加剧了冲击，即

1. 房地产的基本面提升从曾经的全国城市普及演变为结构化，即仅有极少数地区房地产的基本面大幅提升，其他地区持续走衰，投资属性归零
2. 人工智能对社会的冲击初显萌芽，但已经造成大面积的破产与失业，导致整个经济呈现表象繁荣与社会体验极度冰冷的对立

现在这一问题已经导致大量银行烂账产生，太多家庭的生计难以维系，产生这一现象的关键是社会财富分配的机制未能够随着人工智能的普及而及时修正，让社会未能够充分享受到人工智能所释放的红利

目前国家正在急速改变这一困境，实现社会财富的再分配，疏导发展红利的过度聚集，对非法获利通过税务稽查、经侦、纪检委以及打黑除恶等方式及时追回，杜绝社会财富被他人非法占有

而对财富阶层的部分合法财富通过市场共赢的方式回笼政府，夯实国库，三次分配，实现社会利益最大化，即股市与房地产

相对房地产，股市博弈的最终结局是资本将中低收入群体的收入收割，再次加剧财富聚集与冲击社会经济的根基

而房地产能够精准的锁定基本面稳步提升地区的财富阶层，通过杠杆的形式将其部分财富回笼政府，但是要想财富阶层心甘情愿的交出财富，政府必须基于市场的原则，人为急速拉高房价，将其货币化，最终形成赚钱效应，让财富阶层坚信房价还将上涨，高价买房依然有利可图

其实，持续人为拉高房价，除了将财富阶层的部分财富收归地方政府外，更重要的是扩张了房地产基本面稳步提升地区的社会资产负债表，提升授信，便与其投资与扩张

三、政府通过四项措施人为拉高房价

实践一再证明，在极端行情下，情绪化导致市场失灵，需要人为干涉，如果人为干涉缺失，市场必然会走出极端行情，形成经济危机，最终社会所承受的代价会更大

事实目前中国的房地产市场已经彻底的陷入了极端行情，如果任由市场自我修复需要一个极其漫长的过程，在这一背景下政府的政策就成了决定市场走向的关键，主要有四，即

1. 卡死供给与扩大需求，人为致使供需失衡，最终形成供不应求的态势，拉高房价

自2023年以来，南京、济南、青岛以及郑州等二线城市全域取消限购、限离等遏制部分潜在需求的政策，扩大需求

3月11日，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）的第十条规定，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，直接人为喊停房地产供给

目前除了核心地区Mini地块在小量供地外，很多城市都已经暂停大面积的土地供给，即使有限的核心地区Mini地块都属于地方政府与国央企开发商相互对倒人为拉升地价，最终形成面粉推着面包涨价的人为拉升核心地区房价，最终带动全区域的房价上涨

1. 提供金融支持，通过杠杆效应放大潜在购买力

在金融领域，将首套房的首付降至15%，诸多地区二套房的首付也降为15%，提高公积金贷款比例，降低房贷利率

尤其对120平米与150万以下的首套房贷款实施财政贴息1%，将购房前五年的贷款利率降至2%左右，使其低于租售比

将贷款期限从30年拉长至40年，且国家政策规定对暂时无力偿还贷款者实施两年的本金暂缓偿还政策，降低银行的烂账率与缓解社会的偿还压力

1. 降低交易成本

财政部、税务总局以及住建部2024年16号公告规定，自2024年12月01日起实施购房契税优惠，将家庭首套房的契税优惠面积从90平米提至140平米

包括一线城市的家庭二套房低于140平米，依然按1%计算契税，以前非一线城市二套房大于90平米的契税按2%计算

北京、上海、深圳与广州等一线城市的二套面积低于140平米房契税按1%计算，大于140平米，契税为2%，而旧政策二套房契税统一按3%来计

1. 舆论诱导，形成共识，让市场一致看多

舆论诱导主要是通过官媒，最具分量的是《求是》杂志4次谈论房地产，明确政策走向，给市场方向，即

1月：《改善和稳定房地产市场预期》（杂志正刊，专文）

3月：《持续做好稳预期工作》（求是网评论员，把房地产列为稳预期重点板块）

6月：《以更大力度提振消费》（求是网评论员，提出修复居民资产负债表、稳定楼市、居民财富效应，传播度极高）

7月：《充分挖掘和释放投资潜力》（求是网评论员，讲城市更新、存量盘活、新模式抓手）

四、为了解决当前经济所面临的现实困境，人为急速拉高基本面稳步提升地区的房价毫无风险

政府人为推高房价必须基于市场的基本逻辑，即只能推高基本面稳步提升地区房地产的价格，而对基本面持续走衰地区断然不能强求，否则必然会引发资产泡沫，扰乱市场的公允出清，冲击经济

决定房地产基本面的因素有三，即

1. 所在地区的主导产业附加值
2. 资本与人口，尤其是受过高等教育年轻人的净流入
3. 基础设施建设的投资力度

由此得知，目前全国仅长三角、珠三角部分地区，北京、成都以及武汉等中心城市的房地产基本面大幅提升，除此之外，其他地区的房地产基本面都在大幅走衰，且这一趋势将会持续加剧，断然不会逆转

真正决定这一趋势的关键是高科技产业的持续聚集，唯有持续高度聚集才能够降低成本与提高效率

人为急速拉升基本面稳步提升地区的房价断然无法形成资产泡沫的关键是中国产业升级转型的进程远超预期，必然引领第四次工业革命与获取更大比例的产业革命红利等现实决定将会通过持续创造超额附加值，且借此收割全球来填补价格与基本面之间的“泡沫”

房地产不易流动的现实决定一旦价格高于基本面，政府可以通过锁盘，限制流动，然后通过对倒的方式人为划一个交易价格来稳定市场，然后通过产业红利所释放的高附加值填补价格与基本面之间的“泡沫”

由此得知，为了解决当前经济所面临的现实困境，人为急速拉高基本面稳步提升地区的房价毫无风险

五、高科技产业聚集区必须要有与其产业现实相匹配的高房价，而房价越高地区的经济发展潜力更大与效率更高

决定一个地区的财富主要基于两点，即

1. 所在地区的产业附加值
2. 所在地区的房产价格

高附加值产业聚集区通常必然面临与其产业现实相匹配的高房价，这就意味着中国的财富阶层通常都聚集在房地产基本面稳步提升的地区，通过拉高基本面稳步提升地区的房价能够精准的锁定财富阶层，将其部分财富收归政府，且通过高房价扩张其资产负债表，提升授信，能够有效的挖掘消费与投资的潜力

其实，经过50年的市场博弈，能够创造价值的群体也大体已经聚集在了房地产基本面稳步提升的地区，只要人为拉升房价必然能够有效的激活投资潜力

也就是说，高科技产业聚集区必须要有与其产业现实相匹配的高房价，而房价越高地区的经济发展潜力更大与效率更高

经过这一轮长周期的深度调整，上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃不相上下，严重低估，具有极大的估值套利空间，且该地区已经整体呈现深圳化的特征，经济发展的后劲越来越强劲，导致当地的房地产基本面稳步提升

这就意味着，上海周边附属城市的房地产具有估值与基本面共同提升的“戴维斯双击”获利机会，但这仅仅是市场因素

除此之外，真正决定这一轮房地产行情的关键是中国经济目前急需人为推高房价来解决前期发展的诸多顽疾以及为未来的发展腾挪空间，即基于市场的逻辑人为大幅推高房价，最终会将基本面稳步提升地区的房价拉到一个远离其内在价值的位置

基于此，本文推荐湖州南太湖新区与青吴嘉高新区苏州吴江地区...

丁彦皓研究房地产这20年所衍生的商业模式与投资逻辑

文\丁彦皓-可信财商

一、自2023年以来，预判第四次房地产行情已经到来，再度重仓房地产，也因此将部分精力和时间投入在房地产相关领域，设计了一套商业模式

我和房地产的渊源颇深，远超股市，已经妥妥的达到20年

2005年，在我读大二期间，人生主动写的第一篇文章就是房地产，硕士毕业论文就是研究房地产泡沫，博士专业直接是房地产经济学，毕业论文是资产证券化的风险

读博士时买了人生第一套房子，仅用了一年时间就赚了200多万，人生的第一个1000万也是来自房地产，直接进入中产阶级

基于此，我对房地产行业潜意识感觉良好，经过20年的研究，也对该行业有了一定的认识

自2023年以来，预判第四次房地产行情已经到来，再度重仓房地产，也因此将部分精力和时间投入在房地产相关领域，设计了一套商业模式

其实，目前房地产最大的特征是呈现“结构化”的特征，主要体现在两点，即

1、除了长三角与珠三角部分地区外，全国其他地区的房地产行情已经彻底的终结，随着基本面的下滑，房价将会持续下跌

基于此，房地产基本面持续下行地区的家庭要想赚取这一轮房地产行情必须重仓上海一带，而非拘泥于当地，即全国资产大腾挪，事实也能够让整个家族借此分享上海等高科技产业聚集所释放的红利

2、上海、杭州等中心城市核心地区的房价虽然依然在上涨，也诱导舆论的高度关注，但是房价过高导致所需资金体量庞大与杠杆规模有限等现实决定很多人根本玩不起，尤其房价上涨的空间相对有限等决定投资价值极为有限

在这一背景下，我个人的房产研究与投资也从上海核心地区转移至周边附属城市，寻求对第四轮房地产行情的红利赚取

二、之所以重仓房地产的关键是经过测算，房地产借助低首付与低利率的杠杆效应，所获得投资收益远超股市，且风险相对可控

目前我的关注点就是房地产、股市与期货，之所以重仓房地产的关键是经过测算，房地产借助低首付与低利率的杠杆效应，所获得投资收益远超股市，且风险相对可控

在我过去十几年的股市投资中之所以躲过好几轮低谷与黑天鹅事件的关键是将股市投资的收益借助银行杠杆的形式沉淀在房地产中，以致于有效的对冲了股市的各种低谷与黑天鹅事件

基于这一经验，我通过公众号的分析将很多外地股市投资者整合至上海周边附属城市，一方面是将其股市投资的收益沉淀在房地产中，对冲风险，另一方面是让其家族在上海一带具有一席之地，赚取新一轮房地产行情的红利与高科技聚集所释放的高附加值

最有意义的是让其家族提前融入浙北、苏南与上海一带，改变孩子的命运

其实，这一轮房地产行情与前三次最大的区别就是前三轮房地产行情是均等分布在全国的城市中，而这一轮仅拘泥于长三角与珠三角的部分地区，呈现“聚集化”的特征，红利被极少数地区与群体所独占，其他的地区或群体成了旁观者，甚至牺牲者，而其他地区的人对上海一带的房地产一无所知

因此无形中衍生出了一种商业机会，即如何帮助其他地区有志于在上海一带购房的群体选到投资价值可观的低估优质标的

三、房地产投资已经从曾经的“子宫红利”，即在所在城市追大流的瞎投资演变为基于专业研究与理性分析后的有的放矢

其实，购房不仅仅是找到低估的优质标的，更要精准的财务测算，诸如准确的分析所选标的未来基本面的提升空间、租售比，确保租金能够覆盖按揭贷款，装修与出租等

另外，让玩股票的群体购房需要极其专业，且理性的研究分析，通过对房地产行情、中国经济的现实、货币、财政政策、国家对房地产的态度、美联储的货币政策动向以及全球经济演变等系统性研究，而非基于自媒体的鼓吹乌央乌央

由此得知，房地产投资已经从曾经的“子宫红利”，即在所在城市追大流的瞎投资演变为基于专业研究与理性分析后的有的放矢

自然我对房地产本质理解的专业性就体现出来了，即找到低估的优质标的，推荐给潜在购买者

但是需要信用背书，仅说潜意识让人觉得是忽悠，解决这一问题极为简单，我首先在我认可，且计划推荐给客户的楼盘购置一至三套，然后再推荐给潜在客户，让其本能觉得“即使事实与我所述存在出入，至少黄泉路上还有伴”

长期以往，我在我认可的各楼盘分别购置一至三套，预估已经支出1600多万，最终和我的客户建立了良好的互信

四、我玩房地产的商业模式更多是卖研究报告

其实，我玩房地产的商业模式更多是卖研究报告，主要套路如下，即

1、寻求我认为极具投资价值的低估优质标的

2、在所选楼盘自己先买一至三套，实施信用背书

3、持续发布研究报告，全面阐述所选标的与房地产行情的投资价值与逻辑

4、分析股市与房地产投资的区别，鼓励潜在客户群体将股市收益用于房产投资，对冲风险与获取更大的收益

5、维持最高杠杆率，以国家规定的最低首付比例与最低利率购房，以使购房者用最少的本金购置房产，确保杠杆效应最大化释放

6、财务测算，预估房地产行情的演变与潜在的投资价值、高租售比，确保绝对的收益与租金全面覆盖按揭贷款，让购房者不再有还款压力，且购房套数能够以极低的成本规模化复制

7、我首先装修，搞出样板，再组织集体装修，确保装修质量与较低的装修成本

8、帮助出租，确保租金全面覆盖按揭贷款

曾经的房产投资更多是运气，即出生或定居在某一个城市，在看到房价上涨，且周边的人都在投资房产时随大流

但现在的房产投资更多是基于专业研究与深度分析，不但要确保绝对的投资收益，还需测算财务数据，更多基于银行贷款的低成本高杠杆购买，还要维持最低的现金流支出

中国的房地产市场早已从整体性的非理性繁荣演变为极少数地区的“结构性”行情，而这一行情特征的发现需要专业研究、深度分析、持续沟通以及规模化运作，无形中衍生出对房产投资的新逻辑

自2005年以来，我已经持续关注房地产市场长达20年，尤其经过多年的高强度专业研究训练，事实也在过去十年的房产投资中赚到过钱，自然对这一行业的认知超出一般的业余人员

基于此，糊里糊涂衍生出属于我自身独有的投资逻辑与商业模式

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教