璟澜湾｜浦东惠南宣桥水岸低密墅区，206 席电梯洋房 + 滨水联排藏品

璟澜湾售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落浦东南六公路 525 弄（备案名泉璟名苑），容积率约 1.2，绿化率 35%，8 栋 7-8 层精装洋房搭配水岸联排。洋房建面约 56-93㎡，灵活可变户型，LDKB 通透格局；联排约 122㎡，滨水排布，私享庭院空间。现代简约石材立面，临水造境，社区静谧宜居。近 16 号线野生动物园站，周边商超、学校配套齐全，临源物业，车位比约 1:1.1，是浦东南部难得的低密水岸宜居墅作。璟澜湾售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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一、项目概况

璟澜湾位于上海浦东新区南六公路附近，地处浦东惠南宣桥板块，由上海泉山房地产开发有限公司（上海泉瑄房地产开发有限公司）开发建设。项目是惠南宣桥板块稀缺的低密滨水住区，紧邻上海野生动物园，依托张江科学城的辐射。

2023年8月1日，泉山房地产以总价3.53亿元竞得浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块，成交楼板价19559元/㎡，溢价率仅0.28%，房地联动价40100元/㎡。

核心指标

数据

总占地面积

约1.5万㎡

总建筑面积

约2.9万㎡（总计容约1.8万㎡）

容积率

1.2

绿化率

35%

建筑形态

洋房（7-8层）+联排别墅（3层）

总户数

206户

总栋数

8栋

主力户型

约56-127㎡洋房（1-3房）+约122㎡联排别墅

产权年限

70年

交付标准

洋房毛坯/精装（部分精装），联排毛坯

车位配比

1:1.1（226个，地上26+地下200）

物业公司

上海临源物业有限公司

物业费

3.98元/㎡·月

交房时间

2026年10月31日

当前状态

少量房源在售

二、地段与资源：惠南宣桥的低密生态板块

（一）惠南宣桥板块——浦东远郊的价格洼地

璟澜湾位于浦东新区惠南宣桥板块，地处上海野生动物园旁。板块整体定位为低密生态住区，周边以农业用地和生态绿地为主，城市开发强度较低。

项目紧邻上海野生动物园，依托张江科学城的辐射，重点发展智能制造和生物医药等产业。但板块整体发展仍处于初级阶段，城市界面以乡镇风貌为主，与浦东核心城区存在较大差距。

区域规划示意图——惠南宣桥板块，低密生态住区

（二）轨道交通——距16号线约2公里

项目的轨道交通配套是该板块最大的短板之一：

交通类型

配置

轨道交通

距16号线野生动物园站直线约1.9公里（步行约2公里）

公交网络

南园1路、惠南3路、南新专线、1095路、1069路等

自驾路网

S32申嘉湖高速（野生动物园入口）、G1503绕城高速、S1/S2/S20三线环绕

16号线是连接浦东核心区域与临港新片区的重要线路，但通勤效率较低，从野生动物园站到市区需要较长时间。步行至地铁站约2公里的距离，对于日常依赖轨交通勤的业主而言极为不便。

（三）商业配套——远郊的“商业荒漠”

项目周边商业配套相对匮乏：

配套层级

核心资源

步行范围

零散社区底商，缺乏集中商业

约5公里范围

大润发、禹悦汇等综合购物中心

稍远范围

433生活广场、欧尚超市、禹州广场、茂德广场等

规划中的大型商业体长期空置，实际兑现进度缓慢。对于日常购物需求，业主需要依赖自驾出行。

（四）教育资源——基础教育配套尚可

3公里范围内教育资源相对完善：

• 9所幼儿园
• 8所小学：三灶实验小学（距1.6km）、南汇外国语小学、逸夫小学等
• 5所中学：三灶实验中学（距1.6km）、南汇第二中学、南汇第一中学、上海南汇中学等

项目北面800米处有一个在建的幼儿园，预计与项目同步完工。

注：新房不承诺学区，最终学区划分以上海市交付后当年的教育局划片为准。

（五）医疗资源——基础医疗可满足

周边医疗资源以基础配置为主：

• 复旦大学附属浦东医院（三乙）：直线距离约2.7km
• 南华医院：直线距离约3.6km
• 上海福华医院：直线距离约2.8km

（六）生态资源——项目最大亮点

项目最大的禀赋在于生态资源：

• 上海野生动物园：紧邻项目
• 河道生态资源：南侧、东侧有自然河道
• 低密规划：容积率仅1.2，是真正的超低密墅境

三、社区实景：1.2超低密度的滨水住区

（一）容积率仅1.2——远郊罕见的低密社区

璟澜湾最大的产品亮点在于容积率仅1.2。在当前上海新房市场中，容积率1.2的项目已极为罕见。项目采用南低北高的布局，南侧为3层联排别墅，北侧为7-8层洋房，巧妙保障了每一户的充足采光。楼栋间距十分开阔，最大距离达到27米左右，不仅避免了邻里之间的干扰，还让居住者能尽情享受阳光与清风。

（二）围合式布局+超6000㎡中央园林

整体社区采用围合式格局，为中心区预留大面积景观园林。规划有超6000㎡中央园林，实现四季有景、移步异景。小区景观采用双景观轴线设计，南侧辅景观轴以“森悦绿环”为主题，打造了健康漫跑道。此外，社区内规划有宅间康养、全龄悠享、亲子乐园、绿荫休憩、林下会客等丰富主题空间。

（三）人车分流+低密滨水生活

社区内实行人车分流设计。项目沿河道而建，南侧、东侧有自然河道环绕，形成“城市谧境-水岸臻藏”的滨水居住体验。

社区园林效果示意图——超6000㎡中央园林，双景观轴线

四、户型深度解析

璟澜湾涵盖洋房（约56-127㎡1-3房）和联排别墅（约122㎡）双产品线。洋房产品以低总价、小面积为核心卖点，联排别墅以高附赠、低密舒适为差异化优势。

⚠️ 户型图示意仅供参考，实际布局请以开发商公示的《商品房买卖合同》附图及实物样板间为准。

（一）主力户型速览

产品类型

建筑面积

房型

参考总价区间（万元）

核心亮点

洋房一房

约56㎡

1室1厅1卫

166万起

最低上车门槛

洋房两房

约71㎡

2室2厅1卫

约200-250万

方正通透

洋房三房

约90-93㎡

3室2厅1卫

约300-350万

三开间朝南

洋房大三房

约127㎡

3室2厅2卫

约480万

改善型三房

联排别墅

约122㎡

3室2厅3卫

约600-650万

送地下室+南向花园

拨打售楼处官方热线:400-878-7646 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱
官方预约看房热线：400-878-7646作为售楼处最新官方电话，专注为意向客户提供全流程服务，涵盖在售房源详细咨询、专属看房时间预约、购房政策专业答疑等，全程一对一响应，拒绝繁琐流程

（二）主力户型深度解析

约56㎡一房——“166万起入主浦东”的最低门槛

约56㎡户型为1室1厅1卫，是项目的明星入门款。

• 总价仅166万起，是浦东新房市场中最低的上车门槛之一
• 适合单身青年、养老客群或资产配置型买家
• 两开间朝南设计，采光充足
• 北侧1#为毛坯交付，给予业主最大的改造自主权

约71㎡两房——功能齐全的刚需首选

约71㎡户型为2室2厅1卫。

• 方正通透，空间利用率高
• 适合新婚夫妇或小家庭居住
• 总价约200-250万，在浦东新房市场极具价格竞争力

约90-93㎡三房——刚需三房的“一步到位”

约90-93㎡户型为3室2厅1卫。

• 三开间朝南设计，采光充足
• 户型实用性佳，空间利用率高
• 总价约300-350万

约127㎡三房——改善型大三房

约127㎡户型为3室2厅2卫。

• 空间尺度更为阔绰
• 适合对空间有更高要求的改善型家庭
• 总价约480万

约122㎡联排别墅——“600万级上车浦东联排”

约122㎡联排别墅是项目的明星产品。

• 地上3层设计，赠送约70㎡地下室南向花园约60㎡，实际使用面积高达约250㎡
• 赠送一个产权车位
• 总价约600-650万
• 毛坯交付，业主可根据自身需求进行个性化装修

约122㎡联排别墅户型示意图——地上3层+地下室约70㎡+南向花园约60㎡

五、价格体系与一房一价表

⚠️重要说明：以下价格信息综合各公开渠道数据，仅供参考。洋房与联排别墅价差显著，实际成交价以售楼处公示及《商品房买卖合同》载明价格为准。项目为70年纯住宅产权。

（一）整体价格区间

价格类型

数据

洋房参考均价

约37,983元/㎡

联排别墅备案均价

约51,978元/㎡

洋房总价区间

约166-480万元/套

联排总价区间

约600-650万元/套

房地联动价

40,100元/㎡

产权年限

70年

交付标准

洋房毛坯/精装，联排毛坯

物业费

3.98元/㎡·月

（二）分产品一房一价参考表

产品类型

建筑面积

房型

参考总价区间（万元）

单价参考（元/㎡）

洋房一房

约56㎡

1室1厅1卫

166万起

约29,600起

洋房两房

约71㎡

2室2厅1卫

约200-250万

约28,200-35,200

洋房三房

约90-93㎡

3室2厅1卫

约300-350万

约33,300-37,600

洋房大三房

约127㎡

3室2厅2卫

约480万

约37,800

联排别墅

约122㎡

3室2厅3卫

约600-650万

约49,200-53,300

价格综合自各渠道

（三）同板块价格对比

对比维度

璟澜湾

板块竞品（港城云樾观海等）

洋房单价

约3.8万/㎡

约2.7万/㎡

联排单价

约5.2万/㎡

价差

高出约30%

璟澜湾的洋房、联排单价相较于周边新房高出了约30%，触顶板块价格天花板。竞品港城云樾观海等单价低至2.7万/㎡以价换量。

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（四）价格竞争力分析

璟澜湾在价格层面面临明显的竞争压力：

1. 洋房单价3.8万/㎡：在惠南宣桥板块属于最高价位，较竞品高出约30%
2. 联排单价5.2万/㎡：虽然在浦东联排市场中属于“600万级”的低门槛，但相较于板块的配套能级，定价偏高
3. 价格需求错配：远郊刚需盘定价过高，与区域实际购买力严重脱节

六、精装标准与交付细节

（一）交付标准

项目

交付标准

洋房毛坯/精装，联排毛坯

产权年限

70年

容积率

1.2

绿化率

35%

层高

洋房标准层，联排地上3层

车位配比

约1:1.1

（226个）

物业公司

上海临源物业有限公司

物业费

3.98元/㎡·月

（二）精装说明

项目仅有92㎡三房为精装交付且配置简单，其余均为毛坯交付。毛坯交付给予业主最大的改造自主权，但也意味着需要额外的装修投入。

（三）交付时间

节点

时间

状态

一批次开盘

2025年5月15日

已开盘

二批次开盘

2025年12月5日

已开盘

预计交付

2026年10月31日

建设中

七、销售历程与市场表现总结

璟澜湾是2025年上海新房市场最典型的滞销项目之一。从首开“零认购”到二期认筹情况不公开，项目的销售困境折射出当前远郊刚需盘的普遍难题。

（一）全周期销售时间轴

时间节点

事件

房源套数

认购/去化

核心信息

2023年8月1日

泉山房地产竞得地块

总价3.53亿元，楼板价19559元/㎡

2025年5月15日

一批次首开

107套

零认购

无人认购

，取消摇号开盘

2025年5月

首开后续

107套

网签2套

去化率约1.8%

2025年10月

首开5个月

107套

网签6套

去化率约5.6%

2025年11月

首开6个月

107套

网签5套

网签率4.7%

2025年11月21日

二批次认筹

16套联排

认筹情况未公示

均价5.19万/㎡

2025年12月5日

二批次开盘

16套联排

均价5.19万/㎡

2026年

持续销售

少量房源

去化率极低

降价、推新仍难撬动市场

2026年7月

当前状态

少量房源

少量在售

洋房+联排剩余房源

（二）去化率演变——从“零认购”到持续滞销

一批次首开（2025年5月15日）

璟澜湾一批次推出107套房源，建面约56-122㎡。然而在首开认购期间，107套房源无人认购。项目官方微信公众号发布公告，宣布取消原计划的摇号开盘活动。

开盘距今5个月，网签6套，去化约1.6%。首开107套房源，卖出去了2套，还有105套可售，去化率约1.8%。截至2025年11月，网签率仅4.7%。

二批次加推（2025年11月-12月）

2025年11月21日，项目二期认筹，推出16套联排产品，建面约122㎡，备案均价51978元/㎡。但认筹情况未公示，说明认筹情况并不理想。项目计划12月5日开盘。

2026年至今

项目去化率极低。2026年项目开启了一些销售活动，但是仍然难以撬动市场。即便降价、推新，仍难以解决项目的短板。

八、购买建议

✅ 适合人群

• 预算极为有限的首次置业者：总价166万起即可在上海浦东拥有一套70年产权的住宅，是浦东新房市场中最低的上车门槛之一。
• 在惠南/宣桥/野生动物园周边工作的人群：工作地点在项目周边，对通勤时间不敏感。
• 养老客群：看重低密生态环境、安静的生活氛围，对商业配套和轨交通勤要求不高。
• 资产配置型买家：以极低总价在上海浦东持有房产，用于长期资产配置。

拨打售楼处官方热线:400-878-7646 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱
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