越秀・杨浦天玥｜杨浦中环江湾风貌区芯，越秀天字系 TOP 作品，122 席高层 + 洋房低密精装改善藏品|五角场|售楼处|实景图|具体户型

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越秀・杨浦天玥售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）坐落杨浦区市光路 696 弄，备案名玥宸雅园，千亿国企越秀地产打造，江湾风貌区稀缺上新纯住宅。容积率约 2.3，无底商，1 栋 16 层高层搭配 1 栋 5 层电梯洋房，建面约 99-124㎡三至四房，三开间朝南，LDKB 通透格局，全屋高标精装配齐三大件。近 8 号线市光路站，五角场商圈、长海医院环伺，毗邻新江湾生态绿地，越秀物业，人车分流，中环极小体量纯粹改善住区，兼顾繁华配套与低密静谧。越秀・杨浦天玥售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

越秀・杨浦天玥售楼处电话：400-878-7646工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

越秀杨浦天玥项目全维度价值解析

中环置业的价值天平，杨浦正在成为主城性价比锚点

如今上海中环沿线的置业门槛，已经被持续抬升。我们把中环主流板块横向对比，便能看清当下的市场现实：大宁新房普遍约 10.5 万 /㎡，真如来到约 10.78 万 /㎡，徐汇滨江站上 14.2 万 /㎡，前滩约 13.2 万 /㎡，就连北蔡新房也攀升至 11 万 /㎡上下。

在这样的价格坐标系之中，杨浦区中环北板块，就显现出极强的比价优势，而越秀・杨浦天玥约 9.2 万 /㎡的备案均价，更是其中极具代表性的存在

五角场核心片区，土地供应长期处于断供状态，自 2016 年至今，板块出让住宅地块仅有 3 宗，土地稀缺属性不言而喻。复盘近两年的土拍脉络，2024 年 3 月，本项目拿地联动价锁定 9.2 万 /㎡；仅仅时隔两个月，同板块出让地块联动价直接跳涨至 10.7 万 /㎡，价差达到 1.5 万 /㎡；同年 7 月不限价土拍落地，越秀联合其他房企斥资 22 亿拿下长白社区地块，成交楼面价已经来到 70272 元 /㎡。土地成本层层走高，也反衬出越秀杨浦天玥现阶段的入手窗口价值。

更加难得的，是项目占有的江湾历史风貌保护区资源。上海的风貌保护片区，大多以修缮保护为主，新增住宅用地极其罕见。衡复等风貌片区内的物业，动辄单价 20‑30 万起步，普通改善家庭很难触碰。而越秀杨浦天玥，以洋房社区的形态，近享江湾风貌保护区的历史底蕴，一边承接五角场繁华商圈的烟火，一边拥抱江湾湿地的生态底色。历史肌理、城市繁华、自然绿意三者相融，这在中环新房市场，属于非常难得的组合。

产品力内卷时代，把细节落到实处的主城住区

建面约 124㎡四房两厅两卫，五层低密洋房产品

2024‑2026 年，上海新房正式进入产品力比拼的阶段。房企的竞争不再只拼地段和价格，从建筑外立面、归家门头、大堂公区、地下车库，再到景观园林、室内精装标准，全方位拉开差距。越秀杨浦天玥对外开放的美学示范间，就完整展现出这套产品的打磨思路。

美学示范间实景图，仅供参考

效果图，仅供参考

① 高奢感外立面，汲取海外顶豪建筑语言

项目立面参考新加坡高端住宅的设计逻辑，大面积玻璃幕墙搭配金属格栅与铝材构件，选用沉稳的学府灰作为主色调，点缀玫瑰金金属线条，打造宝格丽式精致高级感。兼顾现代通透的视觉效果，同时规避过度浮夸，契合城市改善住区的审美取向。

② 仪式感拉满的归家公区体系

社区主门头宽约 35 米，高度达到 5.1 米，入口搭配名贵黑松造景，打造酒店式的第一重归家印象。入户大堂精选雪山飞狐、高山流水、星白等多款奢石，材质质感直接拉满。地下车库打造幻影星空顶，同时实现人车、非机动车完全分流，兼顾视觉美感与日常实用。

③ 多层次景观园林，全龄场景全覆盖

社区园林打造双中轴线布局。南侧中轴线设置花园会客厅，营造邻里社交的户外空间；北侧中轴线塑造疏朗开阔的主题花园。园区内规划法布尔探索花园，打造室内外联动的儿童活动场地，兼顾低龄孩童玩耍、亲子互动，把全龄生活场景嵌入园林之中。

④ 自带潮流烟火市集，补足家门口的生活场景

项目配置约 3480㎡的东川新民坊潮流市集，打造多元混合业态。不用远行商圈，下楼就可以体验逛街、咖啡、轻餐饮等多元场景，构建属于社区的烟火氛围感，丰富业主日常休闲选择。

效果图，仅供参考

⑤ 99‑124㎡精装三至四房，兼顾实用性与尺度感

全盘 122 套稀缺房源，主力打造建面约 99㎡三房、建面约 124㎡四房。户型均采用经典飞机户型，大面宽短进深，南北通透，兼顾采光通风与家庭隐私，从电梯厅开始，就铺垫完整的归家仪式。电梯厅使用雪山飞狐奢石门仪，搭配定制金属门牌，细节之处彰显质感。

户型图，仅供参考

建面约 99㎡三房两厅两卫

三开间朝南，南向总面宽约 9.5 米，动静分区清晰。入户配置铸铝钢木复合门、四合一智能门锁，交付自带美学收纳玄关柜，解决家庭入户收纳痛点。

餐客厨一体化布局，放大室内通透感，层高约 3 米，客厅面宽约 3.4 米，餐客厅整体面积约 22㎡。中央空调、地暖、新风三大件全部配齐，餐边柜属于交付标准。

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美学示范间实景图，仅供参考

厨房采用 U 型布局，石英石台面耐磨损耐高温，配齐油烟机、灶台、洗碗机、蒸烤一体机、冰箱等七件套，同时配备末端净水器与凉霸，把现代家庭厨房需求全部前置。

美学示范间实景图，仅供参考

主卧为完整套房设计，面宽约 3.2 米，配置独立卫浴与飘窗。主卫搭载恒温花洒、品牌洁具，美妆冰箱集成魔镜，兼顾精致生活需求。北向房间尺度宽裕，可以作为书房、儿童房灵活改造。三房两卫格局，无论是年轻家庭首置，还是三口之家，都能够很好适配。

美学示范间实景图，仅供参考

真正一步到位的改善户型，适配三代同堂的居住需求。立体交通路网，快速串联全城核心

户型图，仅供参考

同样是飞机户型，三开间朝南，南向面宽拓展至约 11.45 米，客厅面宽 4.4 米，餐客厅总面积达到约 31㎡，摆放 6 人圆桌绰绰有余。全屋配置中央空调、地暖、新风，交付自带美学餐边柜，搭配感应氛围灯。全屋飘窗设计，南北通透，空间利用率更高。四房格局可以灵活切换，三卧 + 衣帽间、三卧 + 书房，或是四间独立卧室，适配家庭不同阶段的居住变化。

站在杨浦发展主轴，产业赋能之下，板块价值持续兑现

在杨浦 “一心一区一轴一带” 城市战略之下，江湾‑五角场城市副中心能级还在持续向上。作为上海 2035 规划之中的西部核心发展板块，承接CAZ 中央活动区外溢功能，杨浦科创带被定位上海科创中心核心承载区，与张江科学城、大零号湾、G60 科创走廊形成协同发展格局。

示意图，仅供参考

杨浦中部北商业文化发展轴串联江湾五角场、共青森林公园、滨江中北段，构建一条兼顾商业、文化、居住的城市生活走廊。越秀・杨浦天玥坐落于大创智创新发展示范区东侧，这里是国家级文化产业示范园区，集聚超 4500 家双创企业，营收超 5000 万企业 63 家，上市企业 15 家，总营收突破 3000 亿元，字节跳动、B 站、叠纸网络等大批头部企业在此扎根，汇聚超过 17 万高知产业人群。后续德国大陆集团、汉高等企业也将陆续落地，源源不断导入高素质人口，夯实板块居住底盘。

图源网络

轨交方面，项目直线距离 8 号线市光路站约 800 米，规划 20 号线国和路站、10 号线三门路站形成三轨环绕。8 号线纵向贯穿上海主城，4 站直达人民广场，串联虹口、静安、黄浦；10 号线通达五角场、四川北路、新天地；待规划 20 号线落地，会进一步放大板块轨交优势。自驾拥有三横两纵路网，内环、中环、逸仙高架、淞沪路，快速通达全城各个板块。商业配套成熟，多元消费场景一站式覆盖

项目毗邻上海十大商业中心五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城、悠迈生活广场、规划 NS2 大型商业广场齐聚。同时就近享受 133 世界广场、海尚世界智慧天地等配套，购物、聚餐、休闲娱乐应有尽有。生态资源富集，主城难得的绿意栖居

图源网络

直线距离江湾湿地约 500 米，新江湾公园、4A 共青森林公园、安徒生童话乐园环绕，在繁华的中环之内，拥有大片城市生态绿地，日常散步慢跑都有好去处。优质医疗资源环伺，守护家庭健康

实拍图

长海医院、东方肝胆外科医院、新华医院、肺科医院等多家三甲医院在板块周边，为全家人的健康筑牢保障。

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