74 公里邕江全面升级，南宁滨江不再只是观光带，城市新轴崛起

近日，南宁市自然资源局公示了《邕江滨水区域专项规划（草案）》。

这份规划透露了一个重要信号：南宁对邕江的定位，已经从过去的“城市景观带”，升级成了“城市发展主轴”。

对于关注南宁城市发展和置业方向的市民来说，这一变化值得细细梳理。

邕江综合整治和开发利用景观及亮化工程 来源：南宁交投

01 全长74公里，覆盖市区全段

规划范围56平方公里。纵向从老口航运枢纽到邕宁水利枢纽，沿江全长74公里。规划期限2026到2035年。

邕江的改造并非一日之功。2015年起，南宁市实施“百里秀美邕江”工程；到2020年，邕江全线163公里绿道、115公里亲水步道建成投用，十八座滨江公园陆续开放运营，百里江岸公园成型。

而这次的专项规划，不再是大规模新建工程，而是着眼于精细优化滨水空间，持续拓展可亲近、可游玩、可休闲、可观赏的滨江公共空间，让百里秀美邕江从生态廊道变身全民共享的幸福廊道。

整体风貌定位为：“秀美邕江、活力走廊、人文画卷”。

具体划分为上游生态民俗段、中游科技创新段、文化核心段、下游山水休闲段。同时，规划还提出建立高度分区，守护邕江两岸的城市天际线。

邕江穿城而过，滨江带已成南宁重要城市空间

02 七大重点片区各有特色

本次规划的一大看点，是在74公里江带上划定了七大重点示范片区。每一片都有清晰的发展主题，这也意味着未来滨江资源的价值分化会逐步拉开：

① “三街两巷”—中山路历史文化核心区
老南宁的根在这里，主打历史文化和老街区保护。住宅供应较少，更多是文旅和商业价值的提升。

② 五象新区总部基地—广西文化艺术中心现代都市区
五象头排江景+总部基地+文化地标，定位“现代都市区”，江景房也是南宁楼市关注度较高的区域。

③ 白沙半岛—亭子码头滨江活力复兴区
亭子码头的人气有数据支撑。刚过去的国庆假期（10月1日到4日），亭子码头客流量就超过了10万人次。规划将这里定位为“滨江活力复兴区”，继续加码滨江夜经济。

亭子码头已成为南宁滨江活力地标

④ 青秀山—柳沙半岛山水视廊保护区
青秀山+邕江+柳沙半岛的组合有其独特性。“视廊保护区”意味着建筑高度有严格管控，对周边已有江景房来说，景观资源得到了较好的保护。

⑤ 万达茂滨江文旅片区
万达茂+方特+园博园，龙岗东的文旅集群已经成型。规划继续强化“滨江文旅”定位。

⑥ 富宁滨江宜居片区
江南西的富宁片区，定位“滨江宜居”。相对低调，但成熟度高、生活方便。

⑦ 龙岗—龟山生态休闲区
龙岗+龟山的组合，定位“生态休闲区”。龟山滨江公园就在这一片，国庆假期灵龟山公园接待了5.3万人次游客。加上龙岗片区住宅供应充足，是接下来滨江居住值得关注的板块之一。

灵龟山公园 来源：邕宁发布

03 滨江居住的逻辑，正在被重写

看完规划，一个直观的感受是：南宁滨江居住的价值逻辑，正在发生变化。

第一，从“有没有江景”变成“江景属于什么段位”

74公里邕江都有江景，但特点和功能各有不同。规划划定的七大重点片区，本质上就是给滨江资源安排了不同的特色。你家楼下的江，是“现代都市区”的江，还是“生态休闲区”的江，未来的差异会越来越明显。

第二，滨江天际线管控，江景资源稀缺性凸显

规划明确提出，要通过“建筑高度分区管控”来守护滨江天际线。这意味着江边的房子，不是想建多高就建多高。

前排江景房的供应量是有天花板的。越往后，真正无遮挡的头排江景，会越来越有限。

第三，“滨江生活”的内涵变了

以前说滨江生活，可能就是“下楼散个步”。现在不一样了——规划里提到的亲水空间、休闲游憩、文化展示、特色产业，都是实实在在的生活配套升级。

未来的滨江生活，可能是这样的：早上在滨江绿道跑步，下午在江边咖啡馆发呆，晚上去亭子码头听个现场演出，周末带娃去龟山公园露营。江，不再只是用来“看”的，而是用来“用”的。

龙岗—龟山片区拥有优质的滨江生态资源 来源：广西自然资源

04 滨江时代，普通人怎么选？

说回买房这件事。

七大重点片区里的房子，确实值得关注，尤其是五象总部基地、青秀柳沙、龙岗龟山这几个片区，规划定位高、兑现度也不错。

江景是加分项，但不是全部。学校、商业、交通这些硬配套，才是日常居住体验的底色。

其实，不是只有头排江景房才能享受滨江红利。

滨江规划是片区级的——公园建好、商业起来、道路修通，整个片区的居住品质都会往上走。哪怕你家窗户看不到江，周末一样可以去江边散步、露营、逛夜市，生活品质照样提升。

这也是龙岗值得多看的原因。龙岗—龟山片区在七大重点片区里，房价相对友好，江景和生态资源也不错，刚需和刚改都能在这里找到合适的选择。

龙庭水岸距邕江约1公里左右，位于龙岗龙华路，国企开发，现房交付。

在推产品：20#楼央景洋房加推，119-129㎡四房至五房，价格5字头起。

配套方面：邕宁二小、邕宁民中、地铁4号线龙岗站、万达茂、灵龟山公园、邕宁区人民医院等。

洋房产品在龙岗片区并不多见。龙庭水岸小区容积率2.5，洋房楼栋的楼间距更宽，居住舒适度较高。20#楼是央景位置，一梯一户板楼设计，看园林的视野比较正。

算下来，一套119㎡的洋房，总价六十多万，首付十来万。而且是现房，买了就能装修入住，不用一边还房贷一边掏房租。目前20#还推出了四重优惠，对想一次到位的家庭来说，可以关注一下。

05 写在最后

邕江，是南宁人的“母亲河”。

早些年，邕江两岸的环境还有待改善。后来经过综合整治和开发利用工程，建起了滨江公园和绿道，大家才慢慢发现——原来邕江可以这么美。

现在这份专项规划，相当于把邕江的地位又往上提了一个档次。从“景观带”到“发展轴”，这种变化是实实在在的。