辽宁
鼓楼一套顶级学区房，单价能到6万多，罗源、永泰的房价已经跌到四五千一平，同一个福州，房价差了十几倍。这不是夸张，是2026年真实的挂牌数据。
先看全市的大盘。2026年10月，福州二手房挂牌均价约1.44万元每平，同比跌了10%左右。从5月的1.5万一路往下走，连跌了近半年。
这个平均数没什么参考意义。真正的情况是，鼓楼二手房均价还有2.6万到2.8万，台江1.9万上下，晋安、仓山在1.7万到1.8万徘徊。而闽侯约1万出头，长乐、马尾不到1万，永泰、罗源连6000都够呛。
差距的来源，是供需。福州常住人口过了850万，但2025年自然增长率第一次转负。增长全靠外地人，他们大多涌向鼓楼、台江的老城，或者仓山、晋安的新区。远郊县年轻人一年比一年少，房子没人接盘，价格自然撑不住。
市场上发生的变化，比价格更明显。2026年上半年，福州新房成交7288套，二手房成交16834套。二手房占了全市住宅成交的70%，也就是说，每卖出10套房子，有7套是二手房。
新房卖不动，原因不难理解。三江口一个板块的去化周期超过121个月，也就是十年。图纸上的公园、学校、商业，什么时候兑现，没人敢打包票。二手房就在那里，采光、物业、周边配套，走一圈全知道。
二手房也不是所有都好卖。挂牌量堆到5万多套，议价空间普遍在5%到15%。中介说得很直白，好房子不多了，差房子永远有。地铁口、次新、刚需户型，挂牌几天就被人秒掉。远郊老破大，还能再跌两年。
福州今年在政策端做了不少动作。公积金最高贷款额度提到120万，首付统一15%，二孩家庭按成交价补贴1%、最高3万，三孩家庭补贴1.5%、最高5万。省内卖了旧房12个月内买二套，还能按首套房利率执行。
政策方向不是刺激，是稳。开发商被迫从画饼转向实景交付，买房人也不再为一张效果图买单。同样预算，很多人宁可面积小一点，也要成熟板块看得见的配套。
土拍市场印证了这种分化。9月福州的土拍，好几幅地全部底价成交，零溢价。拿地的多是本地国企。核心区优质宅地越来越少，外围片区前几年扎堆供的地，库存还在消化。
鼓楼东街口的新房均价能到5万每平，台江闽江北CBD的改善盘4.4万上下，仓山金山约3万。而亭江、竹岐这些外围板块，价格跌到六七千甚至五千多一平。核心区在涨，外围在磨。
改善型买家的购买力还在。120到140平的首改面积段，成交占比从18.8%升到23%。只要产品做得好、国企开发、交付靠谱，总价三四百万的改善盘，甚至要排队选房。
买房人分成了两种心态。一种是刚需，80到90平的小三房，地铁口、次新、总价150万上下，是成交主力。另一种是改善，看地段、看产品力、看物业，愿意为好户型和大楼间距付费。
年轻人对房子的态度也变了。以前砸锅卖铁也要上车，现在先算月供占收入多少，超过四成就再想想。有朋友前年在晋安买了套二手房，单价两万出头，现在同小区挂牌价降了不少，进退两难。
卖旧买新的置换链条，卡住了不少人。旧房挂牌要等带看、反复议价，行情分化的时候更煎熬。旧房卖不掉，新房不敢定，一卖一买环环相扣。不少人选择先把旧房挂牌、摸清真实成交价，再从容去选新房。
福州这座城市有它的人口、教育、医疗和产业底盘。但过去那种闭眼买都涨的时代，确实已经过去了。现在选房，看的是配套有没有落地、物业靠不靠谱、房子将来好不好出手。多跑、多看、多对比，慢一点没关系。
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