中国住房并未过剩？专家：农民工购房比例太低，3个办法或能解决

两组数字摆在一起看，会觉得有点拧巴。一组来自住建部：去年底全国城镇住房约3.02亿套，套户比超过1.1，人均住房面积达到42平方米。

从总量上看，房子早就够所有人住了。另一组来自一项针对珠三角2563名农民工的调查：他们在务工城市买下产权住房的比例，只有7.18%。

在建筑业工作的近4000万农民工里，能在务工城市买房的，不足3%。房子够住，却有这么多人买不到、留不下。问题出在哪里？先看“过剩”的说法。很多人看到“空置率16.7%”“待售面积7.5亿平方米”之类的数字，容易下意识觉得“房子太多了”。

但把空置率拆开看，情况完全不同：一线城市空置率只有4%左右，二线城市约11.6%，三四线城市接近20%，部分卫星城超过22%。空置的房子，集中在人口持续外流的县城和远郊新区；而人口不断流入的核心城市，优质房源的去化周期甚至不到10个月。

所以，这不是总量过剩，而是错配：房子建在了人不想去的地方，人想去的地方又买不起。再看市场的整体状态。

国家统计局数据显示，今年前8个月，全国新房销售面积同比下降12.1%，住宅销售额下降13.1%，市场仍在调整。但另一头，商品房待售面积已经连续6个月同比下降；二手房网签面积同比增长10.6%，规模连续多月超过新房。

市场没有崩，而是在重新分配。真正的问题出在需求端，尤其是农民工群体。2024年，全国农民工总量接近3亿人。

到去年，农民工月均收入首次突破5000元，外出农民工月均收入约5774元。如果在务工城市买一套总价百万的房子，不吃不喝也要攒将近15年，而全国房价收入比大约是6倍，一线城市更高。

收入在涨，但涨速和房价之间的差距，不是靠“再等等”就能填平的。更深一层的原因，是“人在城里，家在老家”。

今年4月，《财经》杂志的一项调查指出，农民工在务工城市定居，存在三个突出障碍：随迁子女教育、职工养老保险、购房。

三者环环相扣：孩子不能在务工地参加升学，家庭就无法完整迁移；养老保险不能顺畅接续，老了还得回老家；这两件事没解决，买房就永远是“以后再说”的选项。

那项珠三角调查里有一组数据很能说明问题：已婚农民工占68.1%，但绝大多数是家庭不完整迁移，配偶或子女留在老家。他们每月在务工地消费约2548元，同时还要向老家汇款1342元左右。

务工城市对他们来说，是挣钱的地方，不是生活的地方。住建部的数据也印证了这一点：去年底，在城镇居住的农民工有1.3亿人，加上随迁子女和老人，进城农民工及其随迁家属约1.7亿人。

这些人已经在城市生活，但“人户分离”的状态，让他们难以真正安定下来。那么，专家提出的“三个办法”是什么？

说起来，其实是一件事的三个面。第一，解决子女教育。以农民工集中流入的发达城市为重点，让随迁子女更便利地入学，提高随迁比例。

孩子能在父母身边上学，家庭才能完整迁移，家庭完整了，买房的决策分量就完全不同。第二，解决养老保险。

增加参保的实惠度，让农民工职工养老保险参保比例提高，养老关系能随人走，农民工老了不一定要回老家，买房的“远期理由”就成立了。第三，减轻购房负担。

今年，多地开始把农村户籍购房者单独纳入支持范围，用契税补贴、公积金贴息、保障性住房定向供给等方式降低门槛。比如广西启动了环卫工人和建筑农民工住房公积金缴存使用的专项行动，湖北有的县市把农村户籍灵活就业人员纳入公积金支持范围。

这三件事，本质上是同一个方向：把农民工从“城市的劳动力”，变成“城市的居民”。这一步迈出去，住房的需求逻辑才会真正改变。

有测算认为，如果农民工在务工地购房的比例能从7.18%提高到15%，对应的就是千万套级别的需求。这不是靠刺激政策“催”出来的，而是本来就存在、只是被制度障碍压住的需求。

当然，楼市的企稳还有前提。有研究机构把今年称为房地产“从持续下行到企稳回升的转折之年”，同时也指出，全国40个大中城市的租金仍然呈下行态势，市场的自我修复还没有完成。

在“房子够不够”的争论背后，还有一个正在推进的变化：住房保障体系的完善。一是保障性住房。近几年，国家大力推进保障性租赁住房、公租房、配售型保障房的建设，重点面向新市民、青年人、农民工等群体，以较低的租金或价格提供居住条件。有些城市还在探索收购存量商品房，转化为保障性住房，既消化库存，又增加供给。

二是城中村改造。在超大特大城市推进城中村改造，改善居住环境，同时增加住房供给，让农民工等外来人口有更体面的居住地。

三是户籍与公共服务。近年来的城镇化政策，强调推动常住人口基本公共服务均等化，让在城市长期居住的人，也能享受教育、医疗、社保等服务。

不少城市放宽了落户条件，取消或放宽了城区落户限制。四是租购并举。

鼓励住房租赁市场的发展，规范租赁合同、租金管理，保障租户的合法权益，让“租房”也能安居。这些政策，与前面说的三个办法是一脉相承的：核心是让农民工等群体能够在城市“留得下、住得稳”。

对农民工家庭来说，如果想在务工城市安家，可以关注几方面：当地的落户和居住证政策，居住证对应的教育、医疗权益；住房公积金的缴存和使用，有些城市已经把灵活就业人员纳入了公积金支持；保障性租赁住房的申请条件和流程，一般需要在当地有稳定工作和缴纳社保的证明；子女入学的政策，提前了解学区、报名时间和材料要求。

对于已经在老家有房的家庭，也要综合权衡，不必盲目追求在务工地买房。工作稳定性、孩子教育、父母养老、家庭收入，都是需要考虑的因素。

一个国家的住房问题，既是经济问题，也是民生问题，更是社会公平问题。让每一位劳动者都有一个安稳的家，是国家发展的应有之义。

对普通家庭来说，这件事提供了一个看房子的新角度：房子值不值钱，不只看面积和位置，更要看那里有没有产业、有没有人愿意长期生活下去。