成都办公楼需求三季度企稳修复 零售存量调改显现成效

中经记者 陈雪波 成都报道

10月21日，第一太平戴维斯发布《2026年第三季度成都商业地产市场回顾与展望报告》（以下简称“《报告》”），拆解成都甲级办公楼、优质零售物业两大核心赛道的运行数据与结构变化。《中国经营报》记者就市场运行特征、行业热点趋势等问题，采访了第一太平戴维斯华西区研究部高级经理卢晓曦。

从数据表现来看，三季度成都商业地产仍处于周期调整通道，甲级办公楼供应放量推高空置、优质零售租金小幅承压的总体格局未变，但同时也显现出多项结构性积极信号：办公楼需求企稳修复，金融、科技等行业支撑租赁基本盘；零售市场依托存量调改持续去化，头部运营商布局推动商圈能级迭代。卢晓曦表示，产业势能与政策红利交织，正为成都商业地产多元赛道带来长期机遇，新动能培育与周期调整并行的特征愈加明显。

二级租赁成市场活跃引擎

供应端放量背景下，成都甲级办公楼市场空置压力仍在，但需求端已呈现修复特征。《报告》显示，三季度未来产业大厦、量子科技大厦交付，新增甲级办公面积约4.3万平方米，前三季度累计新增供应19.7万平方米，全市甲级办公楼总存量攀升至523万平方米，新增供应全部集中于金融城及金融城东板块，加剧了片区内部竞争。截至三季度末，全市甲级办公楼空置率为39.9%，同比上升2.4个百分点。

需求端呈现缓步回暖态势。受7—8月高温天气影响，三季度前期办公楼带看及成交偏弱，9月市场活跃度小幅回升，成交以楼宇平迁、升级搬迁为主，企业扩租及新设企业带来的增量需求仍有限。前三季度全市甲级办公楼净吸纳量约5.7万平方米，较上年同期有所改善。行业结构上，金融类、科技互联网、专业服务三大行业贡献超五成新租面积，占比分别为21.7%、20.3%、15.3%。其中保险、银行等传统金融业态扩张稳健，IT软件服务、半导体等新经济赛道释放增量需求，专业服务业在新设企业中占比达32.4%，成为市场增长的重要动力。

值得关注的是，二级租赁市场成为本轮调整中活跃的板块。针对记者提出的“二级租赁是否等同于传统二房东模式”的问题，卢晓曦回应称，二级租赁的范畴更广，除市场化运营商外，还包含开发商自营产品、政府孵化器等类型，其中市场化第三方运营商占比达88.6%。这类产品凭借精装拎包交付、灵活租约条款、高渠道激励等优势，分流了大量租金敏感度较高的新设企业需求。

相关数据显示，前三季度进驻成都甲级办公楼的新设企业中，62.2%选择落户二级租赁精装项目。从客群结构看，二级租赁平均成交面积约229平方米，仅为传统直租的一半左右，租户以省内小微企业为主，金融领域集中于小额信贷、财富管理机构，专业服务领域以管理咨询、旅行服务类企业为主，与传统直租的大型企业客群形成明显错位。

租金端延续下行趋势但跌幅收窄，三季度全市甲级办公楼平均租金为72.8元/平方米·月，环比跌幅0.6%。值得注意的是，物业管理费在企业综合办公成本中的占比持续提升，若将物业费纳入成本测算，各板块的成本排名将出现变化，市中心、东大街及沿线等成熟区域的综合成本排名上升，成为企业选址的重要考量因素。

商圈格局加速能级迭代

优质零售市场则呈现“存量调改驱动复苏”的特征，新增供应保持温和节奏，空置水平持续改善。三季度，华润轻资产操盘的旧改项目水厂1946开业，公园商业麓湖CorNori角落里亮相，全市优质零售物业总存量升至927万平方米。得益于集中落地的存量调改项目，市场空置率持续走低，季末全市优质零售物业空置率降至11.6%，同比降低1.4个百分点；租金端受新增供给释放影响小幅回调，首层平均租金为365.5元/平方米·月，环比回落0.9%。

存量商业调改是三季度市场的核心亮点，多个标杆项目在国庆前完成阶段性焕新，聚焦低效楼层盘活与体验场景重构。成都IFS将原连卡佛区域改造为独立门店集群；成都万象城A馆负一层重构动线，打造具备游逛属性的岛式铺位；成都大悦城落地3500平方米悦圈智能生活空间；凯德广场金牛完成三楼整体动线调改；世豪广场完成首层品牌提档，引入轻奢、运动品类。《报告》指出，本轮调改采取“精准手术刀”模式，将资源集中投入到客流提升、坪效增长的核心环节，是顺应消费习惯转型的典型范例。

业态层面呈现明显的结构性分化。时尚零售领域，运动户外服饰以19.4%的新租占比贡献主要增量，仓储类平价服饰持续扩容，传统服饰则普遍承压；国风配饰品牌从一线城市入蓉，成为细分赛道新增活力。餐饮业态活跃度有所回落但仍是租赁主力，新租面积占比23.8%，平价寿司、拉面等标准化翻台率高的品类拓店表现亮眼。体验服务业态增长动能充足，头疗、足疗、SPA等康养品类活跃，成为购物中心补齐体验短板、吸纳全时段客流的关键业态。

值得关注的是，购物中心主动调整业态结构的趋势明显，前三季度有19.9%的时尚业态铺位完成跨业态转换，其中11.2%转向电子、汽车、潮玩等生活零售业态，4.2%转向咖啡、烘焙等轻餐饮业态，8.4%的调整集中于项目首层，体现出运营方平衡客流吸引力、租户承租能力与客群定位的精细化运营思路。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）