北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
（章哥线下1对1真实咨询实录）
01 孩子还未出生
她是跟母亲一块儿来找我1对1咨询的。12月的预产期，孩子还没出生。小两口现在住在东坝，男方在朝阳东南方向上班，女方目前在亮马桥附近工作，公司将来可能搬去昌平。手里的预算，大概750到800万。
她介绍完自己的情况，问了两个最主要的问题。
现在买，还是以后买？买，又该买在哪儿？
需求其实不难懂。不管有没有学区，先得要个三居，自住舒服是第一位的。东坝这套打算以后留给父母养老，自己再买一套。
东西城和朝阳她都看。东城心里有数，觉得和平里最均衡；西城的话房价明显贵，房子居住性也不好；朝阳主要看北边那三个头部——朝外、人朝、陈分。
她还带了个担心过来：现在学区还是感觉热，比前些年也是降温了，那等我家孩子上学，会不会继续下跌？
02 现在买，还是等孩子上学再买
先回复头一个问题。
算一下孩子得是2034年才入学，现在就去买东西城高溢价的学区房，实在没必要。朝阳因为整体学区溢价不高，房子相对便宜，能有不错的居住体验，所以如果考虑朝阳现在一步到位也可以考虑。
为什么这么说。
第一，从明后年开始，北京幼升小入学的人数是往下走的。人少了，学位宽松了，学区靠稀缺撑起来的那部分价值，就很难再像前几年那样硬。这不是我预测房价，是人口和需求摆在那儿。
第二，她现在买房的目的是住。住就按住的逻辑挑，别把学区那笔钱提前押进去。
所以我的建议是：现在这套，按自住的标准选。上学的事，等真到了那一步，再以当时的政策和市场定。
03 按照朝阳一步到位的思路，看看买哪里合适
需求定死了，选房反而清楚。
她也重点考虑三个片区。
望京的陈分，对口的是利泽西园、澳洲康都。利泽西园房子偏老，但面积够大，700万能挑到挺宽敞的三居；澳洲康都新一些，同样的钱面积就小了。
芍药居的人朝，对口芍药居那一大片。板楼塔楼都有，价格差得挺远，700万能摸到一个三居。
太阳宫的人朝实验，对口是太阳公元那边。这个片区太贵，80多平的两居就要1100万往上，700万根本够不着，可以直接划掉。
亚运村朝外那边，主要是卧龙小区和慧忠里。卧龙是这些里的标杆，700多万能买个三居，房子比老破小强不少，就是没电梯。慧忠里更老，但得房率高，550万上下就能拿个70平的三居。
她想要的"三居、住得舒服、还能沾上个说得过去的学校"，在朝阳北边，比在东城挑老公房容易实现得多。
这场咨询聊了一个多小时。走的时候，她母亲一直在旁边记笔记，本子写得密密麻麻。
孩子还在肚子里，当妈的就已经把东城、朝阳的学区房翻了个遍，连溢价多少都算过。这份心情，特别能理解。
做了父母才知道，从孩子还没出生那一刻起，就开始替他盘算很远的事。盘算到把还没影的事，先扛在自己肩上。
可怜天下父母心。
（全文完）
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