杭州优化商品房销售制度，“金九银十”成色如何？

21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道

这个“金九银十”，杭州楼市冷热不均。从走访来看，部分改善型新房项目销售表现较好，一些二手房和远郊新房仍面临去化压力。

10月15日，杭州发布商品住房销售制度新政，强化预售条件和资金监管，并允许除土地出让公告明确要求现房销售的项目外，房企自主选择预售或现房销售模式。杭州此次政策调整，既涉及购房者的交付保障，也牵涉存量项目的开发节奏、房企资金周转以及未来住宅土地开发模式的选择。

近期，21世纪经济报道记者走访杭州新房售楼部和二手房中介门店发现，新政发布后，市场分化仍在持续。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，整体来看，本次杭州新政并非短期刺激政策，而是将现房销售改革、公积金制度优化等中长期制度建设与当下稳需求的目标相结合，既精准降低了购房者的置业门槛，减轻了其购房负担，也为房地产新发展模式的落地提供了清晰的地方样本，将对今年四季度乃至更长周期杭州楼市的平稳健康运行形成持续支撑。

当前杭州楼市的温度如何？

“现在购房者买房主要是为了自住消费。”一位杭州的房产销售人员告诉记者。

10月22日，记者实地走访了位于杭州拱墅区运河新城的一个住宅项目。这里位于杭州主城区边缘地块，隔一条主干道便是郊区，主要客群是希望享受主城区教育等资源的刚需购房者。

该项目于2023年拿地，规划建设7幢住宅楼，预计整体于2027年6月交付。记者看到，项目已基本完成主体建设，接近准现房。对于当前楼市环境，该项目销售人员表示，尽管项目仍在持续销售，但在市场去化压力下，销售周期有所拉长。

由于项目在2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证，其预售条件及预售资金监管仍按原有规定执行，不受此次新政相关调整影响。

从数据来看，杭州新房价格整体在上涨。根据国家统计局发布的9月70城数据，杭州新房价格指数环比+0.1%，同比+1.8%，同比涨幅仅次于上海，位居全国前二。

在杭州，主城区新房市场的供应结构也在发生变化。一些主城区核心地段的改善型新房，在解除限价后提价明显，销量也在持续上涨。

例如，在杭州拱墅区，核心区域可供开发的土地较为稀缺，目前在售的新房项目以改善型为主，户型面积多在140至200平方米之间，均价约为每平方米6万至7万元，单套总价约800万元至1000万元。

9月70城数据中，杭州二手房价格指数环比-0.3%，同比-3.2%，核心区二手房价调整、二手房成交结构变化等，正在影响价格走势。

目前，杭州的二手房市场逐渐活跃。根据杭州贝壳研究院发布的数据，9月杭州二手房成交规模创下近六年同期新高。

从具体数据看，杭州二手房成交呈现“量增价跌”，“金九”成色不足。9月，杭州市区二手房网签6746套，环比上涨6.5%、同比上涨5.8%；住宅网签均价每平方米2.32万元，环比微降0.6%，同比下滑13.4%。

一位链家房产中介工作人员告诉记者，房东对当前市场的预期也趋于理性。近一年来，房源的价格整体趋于稳定，交易能否达成，更多取决于买卖双方对价格的认可程度及成交意愿。

而杭州部分远郊次新房近期表现则相对活跃，上述中介介绍。

对于未来的现房销售，杭州没有简单地“一刀切”，在制度框定的监管底线内，让房企自主选择。

10月15日，杭州发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。同期，杭州发布《关于推动我市房地产高质量发展的通知》（以下简称《通知》）。

这意味着，杭州正式出台“8.28”新政地方细则。对于未来房产项目，杭州试图加强交付保障。以8月28日为界，在这之后完成土地出让的住宅项目，《实施意见》明确，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金监管按新取得土地项目执行。这体现杭州对中央制度框架的刚性落实。

在资金监管方面，《实施意见》明确推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业制定定金销售方案并报房产行政主管部门备案后，方可与购房人签订购房定金合同，定金金额不超过商品住房总价款的5%。购房人支付的定金，应全部存入资金监管账户。

不过，杭州在《通知》中提出，土地供应端，新政衔接现房销售制度改革，明确除土地出让公告中约定现房销售的项目外，开发企业可自主选择预售或现房销售模式，同时提出将科学合理确定土地出让起始价。

严跃进认为，根据杭州的政策表述，在现房方面采取了自愿模式，更有助于稳定预期，促进制度有序推进。这一安排充分考虑了现房销售模式下企业的资金投入压力，通过优化地价评估机制平衡企业成本，为后续现房销售项目的平稳落地预留了合理空间，避免土地端成本过高影响新模式推进。

对于大量的存量项目，杭州考虑到开发节奏和房企资金周转，采用分类施策的方式推进。

《实施意见》明确商品住房项目新老政策的时间节点。杭州以2026年8月28日为界实行新老划断，对四类商品住房项目进行分类施策，明确了政策的过渡办法。

新政发布后，杭州紧接着挂牌新一批涉宅用地。10月16日，杭州2026年第25批次涉宅用地挂牌，将于11月17日正式出让。其中备受关注的是上城区江河汇景芳三堡JG1207-28地块，这里紧邻钱江新城，近几年都没有住宅用地出让，目前竞拍起始楼面价为每平方米31986元。

这样一宗住宅用地，又会有怎样的销售新模式？地产商会选择预售还是现房销售？面对市场的冷热不均，杭州把选择权更多交给了市场和房企。杭州通过强化预售资金监管、调整销售节点，并配套土地款分期等安排，在保障购房者交付权益的同时，为房企存量项目交付和新项目开发留出空间。