楼市开始离谱了！上海的房价，可能会迎来新一轮洗牌，很现实！

最近好多人问我，上海房价接下来到底往哪走？自从828新政落地，贴息、现房制度这些新动作接连出来，整个市场的风向早就悄悄变了。有人说开发商要顶不住，有人说刚需终于能捡漏，今天咱们就掰扯清楚这里面的真实逻辑。

828新政其实藏了两份核心文件，一份改销售制度，一份调信贷。信贷那边最长能贷40年，对普通购房者来说就是每月少还点，计算麻烦点也没啥大影响。真正动了行业根子的，是销售制度的变化。

原来上海新建商品房盖到正负零就能开盘卖预售，这个规则沿用了几十年。开发商靠预售拿到的钱滚着开发，拿完一块地接一块，靠快周转把利润做起来。新规出来之后，未来房子得封顶才能卖，直接打乱了所有开发商的回款节奏。

上海出细则的时候挺留余地的，土地款可以分期交，开发商拿地先付一半就行，剩下一半两年内不用给利息。这个操作一下子就缓解了房企的资金压力，不至于一下子把所有房企都逼到绝路。毕竟政策制定方也懂，不能一下子把市场的活水都抽干，总得给行业留调整的空间。

928上海出台的细则，把之前一个多月悬着的过渡期问题说透了，分界线划得特别清楚。928之后出公告的土地，全都按新规来，封顶卖地、现房要求都得落实，真要做现房，土地公示的时候就得标清楚，不让开发商吃哑巴亏。828到928之间拿的地，还是按老规则来，只改还款方式，不至于出现大半年新房断供的情况，稳市场的意图特别明显。

对咱们普通购房者来说，新规其实是好事，以后买房越来越接近所见即所得，不用再担心烂尾，也不用对着户型图瞎脑补。对开发商来说，原来的快周转玩法玩不转了，得从原来的金融玩法，回归到踏踏实实盖房子的建造逻辑。

原来开发商做的是IRR导向的生意，毛利不高，全靠规模和资金快速周转赚利润。新规落地之后，整个逻辑变成了看利润率，低杠杆踏实做项目，整体收益率大概率会跌到个位数，甚至更低。

原来开发商拿地，六到十二个月就能拿到预售证回款，只要判断半年后的市场就行。上海不少激进的开发商，拿地四五个月就必须开盘，全靠营销跑量，不用做太长期的预判。现在不一样了，从拿地到真正拿到大头的房贷回款，差不多要将近两年时间。

两年后市场是什么样谁都说不准，要是房价跌了，客户违约，开发商还得重新卖，压力比原来大太多。开发商拿地的时候就得留出更大的安全边际，自然也就不会像原来那样疯抢地块，土拍市场慢慢就理性下来了。

现在不少规则细节还没说透，比如定金制度，对那些不缺客户的顶级豪宅来说，本来就有自己的落位方式，定金制度没用。对郊区卖不动的远郊盘来说，买家本来就不敢碰，也不会掏定金锁房，有没有这个制度差别不大。

贴息政策出台到现在也有半个多月了，市场反应真的挺平淡。这次力度其实不小，降了100个BP，覆盖了六成左右的房源，结果呢，全国房价还是在跌，只是跌幅稍微收窄了一点，房东报价、成交都没什么大波动。

金九银十本来就是传统的成交旺季，成交量环比涨一点本来就是正常操作，根本算不上超预期。说直白点，这次政策覆盖错了地方，真正跌得凶的三四线城市，这点贴息根本扭转不了下跌趋势。对上海这种一线城市来说，这点降息带来的获得感实在太低，根本掀不起什么波澜。

现在上海楼市的结构性分化，真的跟原来完全不一样，好多人的固有认知都被推翻了。前两年市场刚跌的时候，所有人都喊着老破小是垃圾资产，赶紧抛，次新改善、核心豪宅才是抗跌硬通货。

今年的情况完全反过来了，超低总价的老破小卖得特别火，价格走势斜率特别陡，反而6000万以上的超高总价豪宅在补跌，1000万以上的二手房成交量跌了超过10个点，2000万以上的也跌了快10个点，真的是量价齐跌。

老破小能站稳，其实逻辑也简单，这个价格段本来就没什么新供应，之前跌得够多，还有政府收储托底，基本面反而越来越稳。最危险的其实是那些两千年以后的次新房，牛市的时候叫次新，熊市的时候就成了没那么新的老破大，估值波动特别大。

现在核心地段新盘不断出，产品越做越好，新一代产品一出来，直接把老次新的客户都吸走了。今年后滩一个区域，两千多万的新盘一年就卖了280亿，一千五百多套货，直接把整个板块周边的老次新成交都锁死了。那些还没调整到位的核心区次新，接下来的日子估计不会太好过。

更有意思的是核心地段的土地供应逻辑也变了，放在两年前，你根本想不到徐汇内环内能出一万平米的低密地块，内环里交大周边还能出别墅用地，现在不光有，还能通过改土地性质新增供应，相当于核心区凭空多出了不少好地块。

参考资料：经济日报 上海房地产新政市场影响分析